Земляной Вал — лидер по объему стрит-ритейла в зоне Садового кольца

26 Февраля в 12:43 87

Компания Jones Lang LaSalle представляет результаты исследования одного из самых востребованных торговых коридоров Москвы — Садового кольца.

Садовое кольцо с примыкающими к нему улицами входит в число основных торговых коридоров столицы, и, согласно методологии Jones Lang LaSalle, включает в себя 17 улиц, ограничивающих центр столицы, и 15 площадей.
 
Транспортная доступность
 
Садовое кольцо — одна из важнейших транспортных артерий столицы. Оно пересекает все основные магистрали Москвы, и сюда сравнительно легко добраться на автомобиле. Доехать на метро также не составляет труда: каждая его линия пересекает Садовое кольцо, которое практически совпадает с геометрией Кольцевой линии метро, и поэтому добраться без пересадок можно из любого района Москвы благодаря близости 14 станций подземки. Пять из девяти железнодорожных вокзалов также расположены на Садовом кольце или на небольшом удалении.
 
Окружение
 
В этой зоне сосредоточен большой объем качественной жилой и коммерческой недвижимости. Несколько участков на Садовом кольце или рядом с ним (Ермолаевский переулок, Цветной бульвар, улица Остоженка и район Хамовники) традиционно считаются территорией жилья премиум-класса.
 
«Несколько знаковых бизнес-центров класса А также находятся в районе Садового кольца, тогда как количество торговых центров в этой зоне невелико — здесь работают лишь два качественных объекта («Атриум» и «Лотте Плаза»), неподалеку располагается Tsvetnoy Central Market, — комментирует Светлана Ярова, Начальник отдела стрит-ритейла компании Jones Lang LaSalle. — Наличие дорогой жилой недвижимости и офисных центров создает стабильную покупательскую аудиторию, а отсутствие серьезной конкуренции со стороны торговых центров делает стрит-ритейл на Садовом крайне востребованным».
 
Спрос и предложение
 
Территория Садового кольца характеризуется развитым ритейлом и довольно высокой долей сетевых арендаторов — на них приходится 56% от общего объема.
 
Наибольшее число помещений стрит-ритейла располагается на улице Земляной Вал — 127. Как следствие, здесь представлено самое значительное число площадей, предлагаемых в аренду и на продажу — 20%. Второе место в этом рейтинге занимает Садовая-Черногрязская улица — 11%, третье делят Большая Садовая улица, Новинский бульвар и Валовая улица (10% от объема предложения).
 
Лидерами по объему арендованных помещений на Садовом кольце являются банки — они занимают 23% площадей. Далее в структуре спроса следуют рестораны и кафе (18%), магазины товаров для здоровья и салоны красоты (15%). В то же время доля магазинов одежды, обуви и аксессуаров невелика по сравнению с другими торговыми коридорами и составляет всего 10%. Для сравнения: на Тверской улице на них приходится 20% арендованных помещений, на Кузнецком Мосту — 24%, на Кутузовском проспекте — 18%.
 
«Садовое кольцо — это стратегическая локация в городе, подтверждающая статус компании, и, к примеру, банки готовы платить более высокую ставку. Здесь меньше туристический поток по сравнению с Тверской улицей или Кузнецким мостом, больше сотрудников офисов, бизнесменов. Именно поэтому основными арендаторами данного торгового коридора выступают банки и заведения общепита», — объясняет Светлана Ярова.
 
Распределение предложения в аренду и на продажу



на Садовом кольце
Распределение арендаторов



на Садовом кольце
Земляной Вал — лидер по объему стрит-ритейла в зоне Садового кольца
Земляной Вал — лидер по объему стрит-ритейла в зоне Садового кольца
Источник: Jones Lang LaSalle
 
Андрей Привезенцев, Руководитель направления аналитики рынка торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle, отмечает: «На Садовом кольце существует зонирование улиц. Арендаторы стремятся использовать синергию от соседства с другими ритейлерами схожего профиля. Эту тенденцию лучше всего иллюстрируют банки, рестораны и кафе, магазины товаров для здоровья и салоны красоты. Так, улицы Валовая, Большая Садовая, Садовая-Каретная, Садовая-Спасская, Земляной Вал и Смоленская-Сенная площадь являются «банковскими», улицы Садовая-Триумфальная, Садовая-Кудринская и Большая Сухаревская площадь — «ресторанными», а Крымский Вал — зоной красоты и здоровья.
 
Зонирование на Садовом кольце

Земляной Вал — лидер по объему стрит-ритейла в зоне Садового кольца

Источник: Jones Lang LaSalle
Чаще всего в 2013 году к продаже или аренде предлагались помещения площадью от 200 до 300 кв. м (26% предложения). Наименьшая доля предложения приходилась на помещения площадью свыше 500 кв. м (15%). Велико число объектов, предлагаемых к продаже. В большинстве своем они располагаются на Садовой-Спасской улице, Новинском бульваре, улице Земляной Вал (данные на 4 квартал 2013 года).
 
«Наиболее востребованным является формат помещений площадью 100-200 кв. м, и такое предложение быстрее всего «уходит» с рынка, — говорит Светлана Ярова. — Также востребованы помещения с торговой площадью 300 кв. м, тогда как значительное число предложений включает в этот объем и подвальные помещения, которые меньше интересны арендаторам».
 
Уровень ставок аренды на Садовом кольце определяется несколькими факторами: качеством помещений, общим окружением, наличием парковки (включая городскую), наличием станции метро и планами по развитию района. Ставки аренды в этой зоне стабильны и находятся на уровне 1,5-3,9 тыс. долл. за кв. м в год. Стоимость продажи за объект площадью около 100 кв. м на Садовом кольце может достигать 25 тыс. долл. за кв. м, цена на помещения большей площади находится на уровне 15-20 тыс. долл. за кв. м.
 
«Стоимость продажи помещений колебалась в прошлом году от 2 до 20 млн долл. за объект. Ставки доходности оставались на уровне 10-11%, а средний срок экспозиции помещений составлял 3-7 месяцев. В 2013 году покупка помещений рассматривалась ритейлерами как альтернатива необходимости платить высокие арендные ставки, и эта тенденция сохранится и в 2014 году, — рассказывает Светлана Ярова. — Покупка объекта оправдана в случае удачного месторасположения, соответствия помещения техническим требованиям заказчика, отсутствия юридических сложностей, наличия возможности сдать или перепродать помещение без финансовых потерь в случае необходимости».
 
По итогам 2013 года доля вакантных помещений на Садовом кольце находится на уровне 5%. В то же время на Валовой и Садовой-Самотечной улицах этот показатель в прошлом году был значительно выше и достигал 13%, на Смоленском бульваре и Садовой-Каретной улице — 12%.
 
«Но уже с начала 2014 года часть помещений на этих улицах была сдана, и объем вакантных площадей сократился, — добавляет Светлана Ярова. — Относительно высокий уровень свободных помещений объясняется небольшим количеством общего предложения на отдельных улицах, а также требованиями собственников в отношении арендаторов. По нашим прогнозам, в 2014 году доля вакантных площадей на Садовом кольце останется на прежнем уровне — около 5%».
 
Доля вакантных площадей на Садовом кольце в 2013 году
Земляной Вал — лидер по объему стрит-ритейла в зоне Садового кольца
Источник: Jones Lang LaSalle
 
Прогноз
 
Несколько бизнес-центров, расположенных на Садовом кольце, будут введены в эксплуатацию в ближайшее время. Это увеличит пешеходные потоки в нескольких районах (в частности, в Оружейном переулке, где будет открыт БЦ «Оружейный») и сделает данные локации еще более привлекательными для арендаторов стрит-ритейла.
 
«Ставки аренды на помещения, расположенные на участках с низким пешеходным потоком, а также площади, выведенные на рынок в 1-2 кварталах 2013 года и не нашедших своего арендатора, могут быть снижены на 20-25%. Ротация арендаторов возможна по причине истечения договоров аренды и завышенных ставок. Тем не менее, по нашим прогнозам, на протяжении ближайших 3-4 лет сохранится стабильный спрос на помещения на Садовом кольце, а сетевые арендаторы продолжат увеличивать свое присутствие», — прогнозирует Светлана Ярова.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
  • XXIII Бизнес-Форум TOP Marketing

    17-19 октября в Москве состоится XXIII Бизнес-Форум TOP Marketing для маркетологов средних и крупных компаний b2b и b2c секторов.

    1 Октября в 14:42
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных