«Зеленое» строительство. Стандарт для инвестора

— Сегодня часто говорят «зеленый дом», «энергоэффективный дом». В чем разница? Как соотносятся эти понятия?

 

— Давайте начнем с точных определений. Понятие «зеленое», или экологически устойчивое здание, основывается на философии проектирования, подразумевающей, во-первых, повышение эффективности использования ограниченных ресурсов — земли, энергии, тепла и холода, воды и материалов. Во-вторых, снижение вредного влияния на здоровье людей. В-третьих, минимизацию негативного воздействия на окружающую среду в течение всего жизненного цикла здания за счет оптимального расположения, грамотного проектирования, строительства, управления, эксплуатации и последующего сноса и утилизации. Если же говорить об энергоэффективном здании, то в нем за счет совокупности функционально-планировочных, конструктивных и инженерных решений затрачивается меньше энергоресурсов по сравнению с принятыми нормативными стандартами. При этом обеспечивается необходимый уровень экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности.

 

В целом «зеленое» строительство сегодня воспринимается скорее как междисциплинарный подход, включающий в себя не только энергоэффективность, чистые материалы, но и систему управления, экономию воды, транспортную доступность, сбор и переработку мусора, снижение выбросов парниковых газов, заботу о здоровье и благополучии людей.

 

— Какие технологии применяют в «зеленом» строительстве? Используют ли, например, специальные материалы? Можно ли говорить об особенностях архитектуры, дизайна и т.д.?

 

— Необходимость и возможность применения любой технологии определяется здравым смыслом и экономическим расчетом. Приветствуется применение местных материалов (чтобы снизить негативное влияние при транспортировке), а также повторное их использование, возможность «второй жизни» после переработки. Соответствие объекта экологическим нормам предусматривается на самых ранних стадиях проектирования за счет грамотного расположения на участке, ориентации, формы, остекления и т.д. Только за счет архитектурно-планировочных решений можно получить качественное «зеленое» здание. Потом в копилку экологичности добавляют технологические ноу-хау и инженерию. И завершающий этап — применение ресурсоэффективных методик.

 

Сейчас в России получили популярность тепловые насосы, LED-освещение, системы автоматизации управления зданием, рекуперации (возвращение) тепла, экономная сантехника и т.п. Срок их самоокупаемости составляет в среднем три — пять лет.

 

— А насколько выгодно инвестору «зеленое» строительство?

 

— Экологичность здания и особенно его сертификация по «зеленым» стандартам делает проект более инвестиционно привлекательным, поднимает его капитализацию и дает маркетинговые преимущества. Сами инвесторы снижают свои риски, ведь такой объект долго не будет стареть физически и морально. Собственники, экономя на эксплуатационных издержках, могут повышать арендные ставки, а спрос на подобную недвижимость формируют компании с корпоративной политикой, подразумевающей социальную и экологическую ответственность. Если же говорить об арендаторах или жильцах, то они помимо сниженных счетов на коммунальные услуги получают комфорт, благоприятный микроклимат и качественную среду обитания. К сожалению, российских реализованных проектов еще недостаточно для качественного анализа. Сейчас можно ссылаться только на международные исследования. По данным Всемирного совета по экологическому строительству (WorldGBC), коэффициент капитализации для «зеленых» зданий составляет 8–10%. Вообще, это усредненная оценка. RICSи McGraw-Hillдают более высокие цифры. Другие преимущества — повышение арендных ставок на 5% и снижение вакантных площадей на 3%.

 

— Расскажите об особенностях эксплуатации таких зданий. Нужны ли специально подготовленные управляющие компании, персонал? Насколько существенна экономия ресурсов — воды, электроэнергии и др.?

 

— Действительно, пройдя сложности проектирования и согласования в экспертизе экологичных технологий, собственник здания должен решить проблему правильной эксплуатации оборудования. Для этого нужны квалифицированные кадры, Джамшут и Равшан здесь не справятся. Но игра стоит свеч — даже в российских проектах, которые пока не стремятся к «зеленому» идеалу, экономия воды и энергии может составлять 30–50%. Пример — первый офисный центр DucatPlaceIII, сертифицированный по стандарту BREEAM. В новом здании были проведены следующие энергоэффективные мероприятия: оптимизация систем BMS (автоматизация и диспетчеризация) и управления лифтами, установка контроллеров для вентиляционного оборудования, организация освещения с использованием датчиков движения, применение экономичных источников света и т.п. В результате энергопотребление за 2010 г. сократилось почти на 35% по сравнению с 2008 г., и при этом экономия для арендаторов составила более 188 тыс. долл./год.

 

— Станет ли у нас «зеленое» строительство нормой? И если да, то когда?

 

— Европа и Америка начали путь экологического строительства в 70-х гг. прошлого века. В 90-х были внедрены «зеленые» стандарты. В новом веке к тренду подключились страны BRICS (Бразилия, Россия, Индия, Китай, ЮАР).

 

Россия только вступила на этот путь, и основными барьерами для развития являются привычные представления о бесконечности и бесплатности природных ресурсов, отсутствие государственной поддержки, множество мифов и стереотипов, неприятие международного опыта и отсутствие знаний. Во всем мире экологические стандарты и системы сертификации являются добровольными. Необязательность их применения за рубежом с лихвой компенсируется государственной поддержкой и огромными маркетинговыми выгодами «зеленого» строительства. Общепризнанным инструментом для сертификации являются экологические стандарты, причем некоторые из них (LEED и BREEAM) распространены и приняты во многих странах мира. Россия официально ввела национальный «зеленый» стандарт с 1 марта, для его широкого распространения необходимы не только административные меры, но и реальные рыночные преимущества.