Затишье перед бурей? Итоги III квартала 2013 г.

18 Октября в 17:23 25 Дарья Соболь

Пожалуй, все, кроме одного сегмента рынка коммерческой недвижимости Московского региона, в минувшем квартале продемонстрировали умеренное развитие. Наступление осеннего бизнес-сезона не помогло: сделок заключалось меньше, чем этого бы хотелось. О чем говорят цифры, каковы перспективы?

 
Офисы: осенний марафон
 
Затишье перед бурей? Итоги III квартала 2013 г.
 

Затишье перед бурей? Итоги III квартала 2013 г.

Офисный центр White Gardens
 

Затишье перед бурей? Итоги III квартала 2013 г.

ТЦ «Метрополис»
 

Затишье перед бурей? Итоги III квартала 2013 г.

Складской комплекс «PNK-Внуково»
 
200 тыс. кв. м офисной недвижимости может появиться на рынке Москвы до конца года.
 

Затишье перед бурей? Итоги III квартала 2013 г.

 

Затишье перед бурей? Итоги III квартала 2013 г.

 

Затишье перед бурей? Итоги III квартала 2013 г.

 
В III квартале 2013 г. коммерческие условия аренды в сегменте действующих торговых объектов Москвы существенных изменений не претерпели.
 
По данным Cushman & Wakefield, в III квартале 2013 г. введено в эксплуатацию чуть более 150 тыс. кв. м. Таким образом, общий объем новых площадей составил около 500 тыс. До конца года на рынке появится еще 200 тыс. квадратов офисов.
 
По-прежнему наблюдается централизация спроса, в то время как почти 80% проектов дислоцированы на окраинах Москвы. Как следствие — рост избыточного предложения в отдаленных зонах. «Дестабилизация спроса не окажет существенного влияния на основные бизнес-районы центра как минимум в течение года», — замечает Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield. Внутри ТТК баланс спроса и предложения сохранен.
 
Вопреки ожиданиям традиционного осеннего оживления не произошло. Количество сделок уменьшилось как в сравнении с предыдущими кварталами, так и всем 2012 г., говорится в отчете Cushman & Wakefield. Было арендовано и куплено около 350 тыс. кв. м качественных офисов, что на 20–25% ниже уровня среднего показателя за последние десять кварталов. Бюджеты на недвижимость и переезды ограниченны, арендаторы взяли курс на продление текущих договоров, объясняют эксперты.
 
Ставки аренды снизились незначительно (на 5%). Средние показатели по классу А составили 860 долл./кв. м/год (без НДС и операционных расходов). По классу B — 500 долл. Среди крупных сделок выделяется продажа офисного комплекса White Gardens (740 млн долл).
 
Консалтеры предупреждают, что ближайшие полгода-год одним из факторов влияния на офисный рынок может стать снижение спроса. С одной стороны, это будет выражено в сокращении потребностей в дополнительных помещениях, с другой — в уменьшении стимулов к переезду из-за сопутствующих затрат.
 
Новые торговые центры Москвы
Название
GLA, тыс. кв. м
Девелопер
Перенесено на 2014 г.
«Москворечье»
19,5
«Гарант-Инвест Недвижимость»
«Алфавит»
11
Origin Capital
«МЦ»
11
«Эльт»
Заявленные проекты
«РИО» на Киевском
35
«Ташир»
«Небо»
37
KVS Group
«Метрополис 2»
51
«Тенгри Девелопмент»
«Амбрамцево»
130
«Ренессанс»
Источник: CBRE
 
Лучшее, конечно, впереди!
 
Рынок торговой недвижимости активностью в III квартале также не отличался. Было сдано в эксплуатацию всего два торговых центра — «Райкин Плаза» и «РИО Ленинский» общей площадью 80 тыс. кв. м. Оба проекта принадлежат ГК «Ташир». Ввод других трех заявленных перенесен на 2014 г.
 
«Райкин Плаза» является частью одноименного многофункционального Центра культуры, искусства и досуга имени А. Райкина. Это пример завершения долгостроя — предыдущий собственник, группа ОПИН приступила к реализации проекта в 2005 г., отметили в компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ». Среди якорных арендаторов — ТРЦ «Перекресток», «Эльдорадо», «Кораблик», H&M, Marks&Spencer. Развлекательная функция представлена многозальным кинотеатром «Синема Стар», детским центром Play Lab.
 
«По статистике, III квартал года в сегменте торговых центров обычно не отличается большими объемами нового предложения, громкими выходами брендов и в целом какими-либо серьезными изменениями, — комментирует Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ». — На этот период года приходится два летних месяца — сезон отпусков и не самое лучшее время для открытия. Это скорее пора активной «доделки» проектов перед горячим покупательским сезоном. Чаще всего наибольший ввод приходится на IV квартал».
 
Эксперты отмечают: повышенный спрос на площади на фоне отстающих темпов прироста предложения удерживает средний уровень вакантных площадей в ТЦ Москвы на рекордно низкой отметке в 2,5%. При этом арендные ставки значительных изменений не претерпели. Как отмечают в компании Jones Lang LaSalle, максимальные показатели оставались на уровне 3–4,5 тыс. долл./кв. м/год, средние составили 0,5–1,8 тыс.
 
По данным CBRE, до конца 2013 г. на рынок могут выйти еще шесть торговых объектов суммарной площадью 110 тыс. кв. м. В итоге совокупный ввод площадей в столице составит порядка 260 тыс. кв. м, или 7% от существующего предложения. А вот в 2014 г. показатель может перешагнуть за 600 тыс. квадратов, что повторит или превысит рекордное значение 2009 г.
 
Основные проекты складских комплексов, введенных в III квартале 2013 г.
Проект
Девелопер
Площадь, тыс. кв. м
«ПНК-Чехов 2»
PNK Group
182
«Север»
«Каравелла»
110
«Климовск», фаза III
Raven Russia
43
«Ногинск», фаза II
Raven Russia
32
«Михайловская Слобода»
«Меридиан»
23
«Южные врата», фаза III
Radius Group
20
Источник: СBRE
 
Против течения
 
По данным CBRE, в течение III квартала 2013 г. введено 526 тыс. кв. м складских площадей. До конца года на рынок могут выйти еще 212 тыс. квадратов. Таким образом, за год совокупный объем нового предложения превысит 1 млн. кв. м, что на 45% больше предыдущего. Показатель является рекордным с 2007 г.
 
Большая часть новых площадей (90%) уже нашла хозяев. По данным Knight Frank, средний размер сделки по Московскому региону составил порядка 15 тыс. кв. м. Среди знаковых событий — аренда 40 тыс. кв. м в ИП «Южные врата» (General Motors) и 50 тыс. кв. м в «ПНК-Чехов 2» (Volkswagen). Данные объекты будут построены в следующем году. Кроме того, обращает на себя внимание сделка в «PNK-Внуково», где Почта России приобрела блок площадью 55 тыс. кв. м.
 
Средние ставки аренды стабильны. Впрочем, к началу квартала незначительное снижение (на 2%) все-таки было, говорят аналитики RRG. Однако данную динамику они объясняют изменением структуры предложения — уходом с рынка дорогих объектов, началом экспонирования относительно дешевых. «Потребность в новых складах непосредственно связана с экономической ситуацией, и сейчас, когда прогноз неоднозначен, спрос на склады затормозился», — замечает Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG.
 
Между тем в Knight Frank считают: предпосылок к сокращению объемов спроса пока нет. По словам экспертов, при условии отсутствия макроэкономических шоков ситуация в целом останется стабильной, коррекция ставок аренды составит около 3% в год в сторону увеличения. При этом отмечается: перемены больше будут связаны с индексацией существующих договоров, чем с реальным ростом рынка.
 
МНЕНИЕ
 
Затишье перед бурей? Итоги III квартала 2013 г.Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG:
 
«Индустриальный сегмент наиболее чувствителен к колебаниям экономики в стране и мире. Когда отсутствует выраженный подъем, востребованность складских помещений заметно снижается. Логика простая — если нет экономического роста, не появляются новые компании и, соответственно, спрос на коммерческую недвижимость не увеличивается».
Затишье перед бурей? Итоги III квартала 2013 г.
 
0 0

Cтатьи по теме:

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных