Затишье перед бурей? Итоги III квартала 2013 г.
18 Октября в 17:23
78
Дарья Соболь
Пожалуй, все, кроме одного сегмента рынка коммерческой недвижимости Московского региона, в минувшем квартале продемонстрировали умеренное развитие. Наступление осеннего бизнес-сезона не помогло: сделок заключалось меньше, чем этого бы хотелось. О чем говорят цифры, каковы перспективы?
Офисы: осенний марафон
Офисный центр White Gardens
ТЦ «Метрополис»
Складской комплекс «PNK-Внуково»
200 тыс. кв. м офисной недвижимости может появиться на рынке Москвы до конца года.
В III квартале 2013 г. коммерческие условия аренды в сегменте действующих торговых объектов Москвы существенных изменений не претерпели.
По данным Cushman & Wakefield, в III квартале 2013 г. введено в эксплуатацию чуть более 150 тыс. кв. м. Таким образом, общий объем новых площадей составил около 500 тыс. До конца года на рынке появится еще 200 тыс. квадратов офисов.
По-прежнему наблюдается централизация спроса, в то время как почти 80% проектов дислоцированы на окраинах Москвы. Как следствие — рост избыточного предложения в отдаленных зонах. «Дестабилизация спроса не окажет существенного влияния на основные бизнес-районы центра как минимум в течение года», — замечает Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield. Внутри ТТК баланс спроса и предложения сохранен.
Вопреки ожиданиям традиционного осеннего оживления не произошло. Количество сделок уменьшилось как в сравнении с предыдущими кварталами, так и всем 2012 г., говорится в отчете Cushman & Wakefield. Было арендовано и куплено около 350 тыс. кв. м качественных офисов, что на 20–25% ниже уровня среднего показателя за последние десять кварталов. Бюджеты на недвижимость и переезды ограниченны, арендаторы взяли курс на продление текущих договоров, объясняют эксперты.
Ставки аренды снизились незначительно (на 5%). Средние показатели по классу А составили 860 долл./кв. м/год (без НДС и операционных расходов). По классу B — 500 долл. Среди крупных сделок выделяется продажа офисного комплекса White Gardens (740 млн долл).
Консалтеры предупреждают, что ближайшие полгода-год одним из факторов влияния на офисный рынок может стать снижение спроса. С одной стороны, это будет выражено в сокращении потребностей в дополнительных помещениях, с другой — в уменьшении стимулов к переезду из-за сопутствующих затрат.
Новые торговые центры Москвы | ||
Название | GLA, тыс. кв. м | Девелопер |
Перенесено на 2014 г. | ||
«Москворечье» | 19,5 | «Гарант-Инвест Недвижимость» |
«Алфавит» | 11 | Origin Capital |
«МЦ» | 11 | «Эльт» |
Заявленные проекты | ||
«РИО» на Киевском | 35 | «Ташир» |
«Небо» | 37 | KVS Group |
«Метрополис 2» | 51 | «Тенгри Девелопмент» |
«Амбрамцево» | 130 | «Ренессанс» |
Источник: CBRE
Лучшее, конечно, впереди!
Рынок торговой недвижимости активностью в III квартале также не отличался. Было сдано в эксплуатацию всего два торговых центра — «Райкин Плаза» и «РИО Ленинский» общей площадью 80 тыс. кв. м. Оба проекта принадлежат ГК «Ташир». Ввод других трех заявленных перенесен на 2014 г.
«Райкин Плаза» является частью одноименного многофункционального Центра культуры, искусства и досуга имени А. Райкина. Это пример завершения долгостроя — предыдущий собственник, группа ОПИН приступила к реализации проекта в 2005 г., отметили в компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ». Среди якорных арендаторов — ТРЦ «Перекресток», «Эльдорадо», «Кораблик», H&M, Marks&Spencer. Развлекательная функция представлена многозальным кинотеатром «Синема Стар», детским центром Play Lab.
«По статистике, III квартал года в сегменте торговых центров обычно не отличается большими объемами нового предложения, громкими выходами брендов и в целом какими-либо серьезными изменениями, — комментирует Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ». — На этот период года приходится два летних месяца — сезон отпусков и не самое лучшее время для открытия. Это скорее пора активной «доделки» проектов перед горячим покупательским сезоном. Чаще всего наибольший ввод приходится на IV квартал».
Эксперты отмечают: повышенный спрос на площади на фоне отстающих темпов прироста предложения удерживает средний уровень вакантных площадей в ТЦ Москвы на рекордно низкой отметке в 2,5%. При этом арендные ставки значительных изменений не претерпели. Как отмечают в компании Jones Lang LaSalle, максимальные показатели оставались на уровне 3–4,5 тыс. долл./кв. м/год, средние составили 0,5–1,8 тыс.
По данным CBRE, до конца 2013 г. на рынок могут выйти еще шесть торговых объектов суммарной площадью 110 тыс. кв. м. В итоге совокупный ввод площадей в столице составит порядка 260 тыс. кв. м, или 7% от существующего предложения. А вот в 2014 г. показатель может перешагнуть за 600 тыс. квадратов, что повторит или превысит рекордное значение 2009 г.
Основные проекты складских комплексов, введенных в III квартале 2013 г. | ||
Проект | Девелопер | Площадь, тыс. кв. м |
«ПНК-Чехов 2» | PNK Group | 182 |
«Север» | «Каравелла» | 110 |
«Климовск», фаза III | Raven Russia | 43 |
«Ногинск», фаза II | Raven Russia | 32 |
«Михайловская Слобода» | «Меридиан» | 23 |
«Южные врата», фаза III | Radius Group | 20 |
Источник: СBRE
Против течения
По данным CBRE, в течение III квартала 2013 г. введено 526 тыс. кв. м складских площадей. До конца года на рынок могут выйти еще 212 тыс. квадратов. Таким образом, за год совокупный объем нового предложения превысит 1 млн. кв. м, что на 45% больше предыдущего. Показатель является рекордным с 2007 г.
Большая часть новых площадей (90%) уже нашла хозяев. По данным Knight Frank, средний размер сделки по Московскому региону составил порядка 15 тыс. кв. м. Среди знаковых событий — аренда 40 тыс. кв. м в ИП «Южные врата» (General Motors) и 50 тыс. кв. м в «ПНК-Чехов 2» (Volkswagen). Данные объекты будут построены в следующем году. Кроме того, обращает на себя внимание сделка в «PNK-Внуково», где Почта России приобрела блок площадью 55 тыс. кв. м.
Средние ставки аренды стабильны. Впрочем, к началу квартала незначительное снижение (на 2%) все-таки было, говорят аналитики RRG. Однако данную динамику они объясняют изменением структуры предложения — уходом с рынка дорогих объектов, началом экспонирования относительно дешевых. «Потребность в новых складах непосредственно связана с экономической ситуацией, и сейчас, когда прогноз неоднозначен, спрос на склады затормозился», — замечает Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG.
Между тем в Knight Frank считают: предпосылок к сокращению объемов спроса пока нет. По словам экспертов, при условии отсутствия макроэкономических шоков ситуация в целом останется стабильной, коррекция ставок аренды составит около 3% в год в сторону увеличения. При этом отмечается: перемены больше будут связаны с индексацией существующих договоров, чем с реальным ростом рынка.
МНЕНИЕ
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG:«Индустриальный сегмент наиболее чувствителен к колебаниям экономики в стране и мире. Когда отсутствует выраженный подъем, востребованность складских помещений заметно снижается. Логика простая — если нет экономического роста, не появляются новые компании и, соответственно, спрос на коммерческую недвижимость не увеличивается».
Cтатьи по теме:
-
XXIII Бизнес-Форум TOP Marketing
17-19 октября в Москве состоится XXIII Бизнес-Форум TOP Marketing для маркетологов средних и крупных компаний b2b и b2c секторов.
-
Опрос: покупатели оценили преимущества «Квартала Триумфальный»
Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.
-
Опрос: покупатели оценили преимущества «Квартала Триумфальный»
Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Комментарии:
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
