Занять у застройщика: желающих много

По статистике, человек со средним достатком продает, меняет или покупает недвижимость не менее трёх раз в своей жизни. При этом подавляющее большинство людей сталкиваются с нехваткой средств.

Ипотека вам в помощь, скажут банкиры и, конечно, кредит дадут. Но только при условии, что у вас высокая белая зарплата, а за плечами нет «темных пятен» в виде подпорченной кредитной истории. Если же не имеется первого или наличествует второе — одолжить денег в банке вряд ли получится. Однако в этом случае можно занять у застройщика, иначе говоря — воспользоваться рассрочкой.

Рассрочка как способ оплаты по частям берёт своё начало с конца 90-х годов прошлого века, когда ипотеку или то, что можно было ею называть, предлагали только выборочные банки. Причем, под неимоверно высокий процент: к примеру, в 1999 году ставка по ипотеке составляла 35%, а кредиты предоставлялись только на срок до 5 лет. Именно тогда рассрочка от застройщика и стала дополнительным способом привлечения покупателей строящегося жилья. Правда, в то время рассрочка предлагалась исключительно под проценты, зачастую не намного дешевле ипотеки, но зато отсутствовал жёсткий контроль платёжеспособности заёмщика.

В кризис 2008 года большая часть банков свернули ипотечные программы, и рассрочка стала практически единственным способом покупки квартиры для тех, у кого не хватало средств на 100% оплату, а таких было большинство. Чтобы и далее стимулировать покупателей, застройщики вводили максимально интересные варианты оплаты, включая и рассрочку беспроцентную. Сейчас рассрочка предоставляется на большую часть квартир в новостройках Москвы и Подмосковья.

По данным «БЕСТ-Новострой», на первичном рынке доля проектов, в которых предоставляется рассрочка, составляет порядка 70%: в условиях высокой конкуренции этот механизм является одним из инструментов повышения покупательского спроса. Хотя идеализировать данный способ оплаты не стоит: в отличие от ипотеки, срок, на который предоставляется рассрочка, гораздо меньше, чем при ипотеке, соответственно и платежи, как правило, выше. Согласно последним исследованиям «БЕСТ-Новострой», примерно 45% квартир, находящихся у компании на реализации, приобретаются в ипотеку (в отдельных проектах число ипотечных сделок достигает 60%). На рассрочку (в зависимости от условий и стоимости квартир) приходится менее 30%.

Специалисты также отмечают, что чем дольше срок такого займа, тем более рассрочка востребована, а отсутствие возможности воспользоваться этим способом расчетов с застройщиком резко повышает долю ипотечных сделок. Примером может служить ЖК «Новое Бутово»: здесь нет рассрочки, зато доля ипотеки достигает 80%. В то же время в ЖК «Белые Росы» рассрочка предоставляется до окончания строительства при условии выплаты первоначального взноса от 50%. Как результат — в октябре доля ипотеки и рассрочки практически сравнялись. При этом сделки со 100%-ной оплатой отошли на третье место.

«Прежде всего, рассрочка платежей выгодна покупателям — учитывая высокие цены на жилье, не каждый готов купить квартиру и сразу оплатить 100% ее стоимости, многим требуется время, чтобы собрать деньги, а рассрочка позволяет распределить расходы. Удобна рассрочка и для тех, кто покупает новую квартиру за счет продажи старой, когда заключается договор с рассрочкой платежа и после продажи старого жилья покупатель приобретает новую квартиру. Также рассрочка — хороший вариант для тех, кто имеет высокий, но неподтвержденный доход», — поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

«Мою квартиру в родном городе покупали с использованием материнского капитала, то есть доплату в 400 тысяч пришлось ждать почти три месяца. И если б не рассрочка от застройщика, я могла упустить возможность купить квартиру по стартовой цене», — рассказывает свою историю одна из клиенток «БЕСТ-Новострой».

«Из-за плохой кредитной истории ни я, ни муж не могли получить ипотечный кредит. В итоге нашли проект, где квартиру можно было купить в рассрочку на два года (до окончания строительства) под 12,5% годовых. Накоплений хватило почти на 80% первоначального взноса, в итоге уже второй год мы спокойно выплачиваем по 25 тысяч в месяц. Так что если бы не рассрочка, наш квартирный вопрос до сих пор не был бы решен», — делится своей историей семья из Подмосковья.

Как видим, обе ситуации — вполне жизненны и свидетельствуют об очевидной выгоде рассрочки для покупателя. При этом рассрочка значительно увеличивает интерес к объекту, особенно когда продажи начинаются на «низкой» стадии его готовности. Однако говорить, что она является драйвером спроса на новостройки, как, например, ипотека, нельзя. К тому же, когда у застройщика остается небольшой объем непроданных квартир, и они пользуются спросом, то и рассрочки, как правило, уже не предоставляются.

В целом, условия рассрочки сильно варьируются в зависимости от застройщика, объекта и степени его готовности.

«Обычно сумма минимального первоначального взноса колеблется в пределах 30-50%, а оставшаяся сумма разбивается на ежемесячные платежи с индексацией. Рассрочка предоставляется на срок от 2 месяцев до трех лет, но чаще всего застройщики предлагают рассрочку на срок, совпадающий с окончанием строительства. При этом рассрочка является достаточно безопасной схемой оплаты: если объект реализуется в соответствии с 214-ФЗ, график оплаты в рассрочку является одним из условий ДДУ. Во всех других случаях с покупателями заключается договор рассрочки платежа», — резюмирует Ирина Доброхотова.

Проект	Рассрочка %	Беспроцентная	Доля рассрочки в общем объеме сделок
Одинцовский парк	На год под 1% в месяц на остаток	3 месяца	20%
Новые Островцы	До 1 года под 1.5% в месяц на остаток	2 месяца	10-15% от общего числа квартир, т.к. регистрация осуществляется только после полной выплаты за квартиру.
Марьино Град	На 1 год под 1% в месяц с 50% первонач. взносом	3 мес. с 30% первонач. взносом
Одинбург	На двухкомнатные квартиры от 74 до 80 кв. м до окончания строительства.
Высокие Жаворонки	На 12 месяцев под 1,7 % на остаток		10 % — рассрочка, 70% — ипотека, 20% — 100%-ная оплата.
Белые Росы	До окончания строительства с первонач. взносом от 50%	Взнос 80%, до 6 месяцев (но не позднее даты окончания строительства)	30% — рассрочка, 50% — ипотека, В октябре: 50% на 50%
Новые Ватутинки	До сентября 2015 г., под 1% в месяц на остаток		20% — рассрочка; 60% — ипотека
Фили Град	До декабря 2015 г. под 1,5% в месяц на остаток		Около 20% — рассрочка
Новое Бутово	Нет	Нет	До 80% — ипотека