Загородный рынок недвижимости: цена предложения превышает цену реализации в 2,2 раза

На прошедшей в ЦДХ 32-й ежегодной выставке-ярмарке «Недвижимость-2015» в рамках деловой программы выступил руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. Тема доклада была заявлена как «Первичный рынок загородной недвижимости: текущее состояние, тенденции, перспективы». Особый акцент в выступлении был сделан на анализе барьеров и драйверов в этом сегменте рынка недвижимости.

В настоящий момент на первичном загородном рынке насчитывается более 800 организованных поселков в Московской области и Новой Москве (за 2014 год на рынок вышло порядка 100 новых проектов). Всего в них представлено более 70 тыс. различных объектов (за прошлый год их число возросло на 5%). 63% приходятся на сегмент участков без подряда, 16% — на квартиры в малоэтажных жилых домах, 11% — на таунхаусы, 10% — на коттеджи (в том числе на участки с подрядом). На территории Новой Москвы — 80 поселков. В них — 5,5 тыс. объектов, из которых 40% — квартиры в малоэтажной застройке, 25% — участки без подряда, 25% — таунхаусы, 10% — коттеджи. Две трети поселков расположены по северному, южному, юго-восточному направлениям и на Новой Риге. Удаленность проектов от МКАД составляет 20-80 км.

Средняя площадь участка — 17 соток. Средняя площадь коттеджа — 292 кв. м. Средняя цена предложения превышает среднюю цену реализации в 2,2 раза (7,7 млн руб. против 3,5 млн руб.). По конкретным форматам это превышение выглядит следующим образом: в 2,8 раза — на участки без подряда и столько же на коттеджи, в 1,5 раза — на квартиры в малоэтажных жилых домах, в 1,5 раза — на таунхаусы и дуплексы. В общей сложности за 2014 год на рынке зафиксировано 18 тыс. сделок (это на 14% меньше, чем в 2013-м). Из них наибольшее число продаж — 56% — пришлось на долю участков без подряда, 25% — на квартиры в малоэтажных жилых домах, 10% — на таунхаусы и дуплексы, 9% — на коттеджи и участки с подрядом.

К негативным факторам на загородном рынке можно отнести растущую себестоимость строительства, которая становится причиной потери интереса к проектам инвесторов. Распространенной ошибкой девелоперов стала выбранная некоторыми из них стратегия повышения цен сразу после локальных всплесков продаж. На фоне растущей интенсивной конкуренции это неизбежно приводит к тому, что покупатели уходят из проектов, где цены были повышены, к застройщикам, ведущим более клиентоориентированную ценовую политику.

По словам руководителя Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрия Таганова, все проекты рынка уже можно условно разделить на упадочные и очень успешные. В сегменте качественных поселков конкуренция жесткой не будет: здесь застройщики уже добились высокой планки в реализации своих объектов. Основные характеристики показательных проектов — это наличие ипотеки и возможность осуществить сделку по схеме trade-in (продажа имеющейся недвижимости с целью покупки новой). Также эксперт полагает, что уменьшение объемов земель, привлекательных для застройки, вблизи Москвы и ее основных спутников подстегнет спрос на расположенные в этой зоне проекты. Мощным стимулом для развития загородного рынка станет повышенный интерес покупателей к проектам с реально действующими коммуникациями и имеющейся документацией, то есть к тем, которые находятся в высокой степени готовности и предполагают возможность скорейшего заселения. По-прежнему в дефиците остается загородная недвижимость, расположенная в локациях, уникальных по природным характеристикам. На фоне уменьшения объемов таких земель дефицит прогнозируется и в долгосрочной перспективе.