За прошедший год на вторичном рынке увеличилось количество предложений объектов стоимостью до 5 млн руб.

За прошедший год значительно увеличилось количество выставленных на продажу объектов низших ценовой и качественной категорий — следует из анализа структуры предложения на московском вторичном рынке жилья, проведенного компанией ИНКОМ-Недвижимость.

Максимальный прирост продемонстрировали жилые помещения с заявленной стоимостью до 5 млн рублей (на 81,9% относительно февраля 2015 года) и расположенные в блочных домах (в 2,2 раза по сравнению с аналогичным показателем год назад). По оценкам специалистов, существенная положительная динамика — не признак затоваривания рынка жильем с низкими потребительскими характеристиками, а следствие коррекции цен в течение года и восстановления предложения после его сокращения вследствие покупательского ажиотажа в конце 2014 года.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, объем предложения на московском вторичном рынке в феврале 2016 года составил 43 456 объектов — это на 8,9% больше, чем в том же месяце 2015 года и лишь на 4,1% выше аналогичного показателя в феврале 2014 года. В этой связи специалисты особо отмечают, что, несмотря на существенное сокращение спроса, в прошлом году рынок избежал критического переизбытка предложения даже в периоды наименьшей покупательской активности. Для сравнения: максимальный объем предложения в 2015 году был отмечен в октябре — 46 660 объектов. Это значение фактически соответствует аналогичному среднему показателю с начала 2009 года — 45 939 объектов.

«Ценовые ожидания продавцов в отношении своего жилья в 2015 году в целом противоречили реалиям рынка: люди не понимали, почему дешевеют их квартиры на фоне ослабления рубля, повсеместного подорожания товаров и услуг. Значительная часть собственников (как правило, не имеющих острой потребности в реализации недвижимости) пошла по пути наименьшего сопротивления своим принципам, отложив продажи до восстановления благоприятной для себя (по их мнению) рыночной конъюнктуры», — объясняет ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Однако при сравнительно незначительном годовом приросте предложения в целом на рынке очевидна существенная коррекция этого показателя в отдельных категориях объектов:

— по классам:

	Объем предложения (объектов)		Динамика
	Февраль-2015	Февраль-2016
Эконом-	13 165	16 079	+ 22,1%
Комфорт-	17 153	18 686	+ 8,9%
Премиум-	9 574	8 691	— 9,2%

— по цене:

	Объем предложения (объектов)		Динамика
	Февраль-2015	Февраль-2016
До 5 млн рублей	1 196	2 175	+ 81,9%
От 5,1 млн до 10 млн рублей	15 560	18 686	+ 20%
От 10,1 млн до 15 млн рублей	9 175	9 125	— 0,5%
От 15,1 млн до 20 млн рублей	3 989	3 476	— 12,9%
От 20,1 млн до 25 млн рублей	1 994	1 738	— 12,8%
От 25,1 млн до 30 млн рублей	1 196	1 303	+ 8,9%
Более 30,1 млн рублей	6 782	6 953	+ 2,5%

— по материалу домов:

	Объем предложения (объектов)		Динамика
	Февраль-2015	Февраль-2016
Блок	1 199	2 607	+ 117,4%
Панель	17 951	20 859	+ 16,2%
Кирпич	11 967	12 168	+ 1,7%
«Сталинка»	2 393	3 042	+ 27,1%
Монолит	6 382	4 780	— 25,1%

Таким образом, исходя из приведенных выше данных, можно сделать следующие выводы о динамике объема предложения с февраля 2015 года по настоящее время:

• резко возросло количество лотов с заявленной стоимостью до 5 млн рублей — на 81,9%;
• существенно увеличилось количество лотов с заявленной стоимостью от 5,1 млн рублей до 10 млн рублей — на 20%;
• заметно возросло количество предлагаемых к продаже объектов экономкласса — на 22,1%;
• резко возрос объем предложения в блочных домах — на 117,4%;
• при общем приросте предложения и его резкой положительной динамике в категории жилья низших ценовых категорий наблюдается сокращение количества выставленных на продажу объектов премиум-класса и квартир в домах, возведенных с использованием технологии монолитного домостроения.

Сокращение предложения объектов премиум-класса (большинство из них, согласно классификации «по материалу домов», относятся одновременно к категории «монолит») специалисты отчасти объясняют как раз нежеланием владельцев жилья с высокими потребительскими характеристиками идти на дисконт. «Часть собственников таких объектов отсрочила продажу. С одной стороны, люди осознают конкурентные преимущества своей жилплощади и не готовы их игнорировать в угоду сиюминутной рыночной конъюнктуре. С другой — понимают, что не могут в текущих условиях реализовать недвижимость в соответствии с собственными представлениями о ее стоимости. С учетом общей коррекции цен и ослабления курса рубля возможный компромисс по сумме сделки в данном случае — это, чаще всего, фиксация убытков. Поэтому, если у людей нет острой потребности в реализации имущества, они предпочитают не форсировать события — особенно сейчас, когда большинство участников рынка не ожидает в 2016 году резких ценовых колебаний», — отмечает Сергей Шлома.

Однако наиболее существенным фактором снижения числа предлагаемых объектов этой категории является резкий виток ослабления рубля в декабре 2015 года. Именно в этом месяце отмечено снижение в общем объеме выставленного на продажу жилья доли «монолитов» (до 12%, при том, что в течение года данный показатель колебался в диапазоне 14-18%) и объектов премиум-класса (до 21% при показателях в течение года 23-25%). Тогда же зафиксировано существенное увеличение спроса в сегменте «премиум». Оно было связано, в частности, с тем, что к активным действиям перешли обладатели валютных накоплений, планировавшие приобретение жилплощади. Ожидания дальнейшей девальвации российской валюты, а вслед за ней удешевления недвижимости в долларовом эквиваленте сменились представлениями о том, что рынок жилья достиг дна «в валюте». Как следствие, люди решили зафиксировать наиболее выгодные предложения.

При этом резкий рост с февраля 2015 года предложения объектов низших ценовых категорий специалисты призывают оценивать в сравнении со статистикой 2014 года и в контексте покупательского ажиотажа в ноябре-декабре’14 и не успевшего угаснуть в январе’15. «Это период аномального спроса, когда граждане в панике спасали свои сбережения от стремительного обесценивания рубля, вкладывая их в недвижимость — у кого, на какую хватало. Закономерный итог: прежде всего, с рынка «выбрали» самые доступные варианты — дешевые, маленьких площадей. К февралю 2015 года предложение этих объектов не успело восстановиться. Таким образом, мы наблюдаем эффект так называемой низкой базы: это не сейчас — переизбыток дешевых предложений, это год назад их количество резко сократилось. А к настоящему моменту стало сопоставимо с докризисными показателями», — комментирует ситуацию Сергей Шлома.

Подтверждением этих слов является соответствующая статистика:

— по классам:

	Объем предложения (объектов)		Динамика
	Февраль-2014	Февраль-2016
Эконом-	15 028	16 079	+ 7%
Комфорт-	17 531	18 686	+ 6,6%
Премиум-	9 183	8 691	— 5,4%

— по цене:

	Объем предложения (объектов)		Динамика
	Февраль-2014	Февраль-2016
До 5 млн рублей	2 089	2 175	+ 4,1%
От 5,1 млн до 10 млн рублей	17 950	18 686	+ 4,1%
От 10,1 млн до 15 млн рублей	9 183	9 125	— 0,6%
От 15,1 млн до 20 млн рублей	3 756	3 476	— 7,5%
От 20,1 млн до 25 млн рублей	1 669	1 738	+ 4,1%
От 25,1 млн до 30 млн рублей	1 252	1 303	+ 4%
Более 30,1 млн рублей	5 843	6 953	+ 19%

— по материалу домов:

	Объем предложения (объектов)		Динамика
	Февраль-2014	Февраль-2016
Блок	2 088	2 607	+ 24,8%
Панель	19 201	20 859	+ 8,6%
Кирпич	10 853	12 168	+ 12,1%
«Сталинка»	2 922	3 042	+ 4,1%
Монолит	6 678	4 780	— 28,4%

Отрицательную коррекцию в данном сравнении демонстрирует, в частности, предложение объектов премиум-класса и в домах, возведенных по технологии монолитного домостроения. Это в целом подтверждает выводы о причинах сокращения количества соответствующих лотов в общем объеме выставленного на продажу жилья.

При этом распределение предложения в 2014-2016 гг. с точки зрения цены объясняется, в том числе, соответствующей коррекцией стоимости жилья в течение указанного периода: незначительным снижением в течение 2015 года и небольшим увеличением относительно начала 2014-го.

— по классам:

	Средняя цена предложения (тыс. рублей за кв. м)
	Февраль-2014	Февраль-2015	Февраль-2016
Эконом-	162,6	179,1	163,7
Комфорт-	177,6	196,3	182,2
Премиум-	244,8	282,9	262,1

«За счет некоторого снижения цен в прошлом году произошло перераспределение предложения в ценовых категориях, которое, в том числе, привело к увеличению объема выставленного на продажу жилья экономкласса. В настоящее время рынок избавлен от ажиотажа, и предложение в этом сегменте, восстановившись после спада, находится в достаточном количестве, сопоставимом с докризисными показателями», — резюмирует Сергей Шлома.