Яков Литвинов: «Кристалл» — это уже город, а не завод»

«Город Кристалл» — один из примеров будущего Москвы постиндустриальной эпохи. Скоро история знаменитого ликеро-водочного завода перейдет на новый этап. Творческие замыслы и энтузиазм создателей проекта обещают вдохнуть новую жизнь в целый столичный район — Лефортовский. Мы беседуем с генеральным директором «КРАЙС Девелопмент» Яковом Литвиновым.

— Яков, готовясь к интервью, я прочитала, что в проекте реконструкции территории завода «Кристалл» вы выбрали концепцию контентного девелопмента. Не могли бы вы пояснить нашим читателям суть этого термина? Как именно эти идеи будут воплощены?

— Действительно, контентный, или, проще сказать, комплексный подход к развитию территории, — краеугольный камень нашего проекта. Контент проекта уже заложен в истории этого места да и всего района в целом. Нам остается только переосмыслить эту историю и связать ее с современностью. И, надо сказать, за 20 лет существования компании с такой задачей мы столкнулись впервые. Очень интересно над ней работать.

Район Лефортово, в котором находится «Город Кристалл», — неоднозначный. С одной стороны, это историческое место, здесь много старинных особняков, церквей, есть усадьбы, парки, знаменитый Андроньевский монастырь. С другой, местность изобилует промзонами, большинство из которых подлежит реорганизации.

К тому же, несмотря на близость к центру города (отсюда до Кремля всего 3 км), этот район никогда не относился к числу престижных. Был как-то позабыт-позаброшен и девелоперами, и властями. Так вот, мы собираемся исправить эту ситуацию.

— Каким образом?

— Всячески популяризируем его. Проводим различные выставки, мероприятия, инициируем образовательные программы, даже организуем экскурсии по Лефортово. Мы задались целью выявить все местные достопримечательности, узнать их историю, для чего привлекаем знатоков-краеведов и молодых исследователей, а также активно взаимодействуем с местными жителями. Все это косвенным образом способствует формированию интереса к этой территории.

— Культура, оказывается, довольно коммерческая вещь...

— Видите ли, в наше время нет ничего совсем некоммерческого. Как показывает опыт, привлекательное пространство и атмосферу на бывших промзонах часто создают творческие люди. Они приходят в заброшенные, никому не нужные, а значит, доступные по цене места. Но со временем территория осваивается, преображается, и мы становимся свидетелями ее... капитализации! Например, около кластера «Артплей» жилье теперь стоит дороже, чем в домах, расположенных чуть дальше. Так что любая старушка может объяснить добавочную стоимость при продаже квартиры: «Да, «Артплей» же видно!» Хотя, может, толком и не знает, что это такое. Во «Флаконе» цена квадратного метра в полтора-два раза выше, чем в строениях за забором. Вот что происходит, когда место становится популярным, наполненным смыслом, ощущениями. И ты уже приезжаешь попить кофе именно сюда, а не куда-то еще.

— А исторические здания, которые вы сохраняете в рамках реконструкции, имеют коммерческий вес?

— Конечно. Повторюсь, мы не чувствуем противоречия культуры и коммерции. Культура коммерциализируется безо всяких усилий, потому что сейчас в обществе на это существует огромный запрос. Люди хотят уникальный объект и готовы платить за него.

— Действительно, у реконструируемого вами объекта яркое прошлое. Будет ли оно отражено в его новой жизни?

— Что хорошо — нашему объекту не требуется рекультивация, не надо, как некоторым девелоперам, срезать 10 м грунта: все проспиртовано и продезинфицировано. (Смеется.) А если серьезно, то Императорский винный казенный склад № 1 — это, безусловно, громкое имя. Между прочим, долгое время здесь было самое большое производство алкогольных напитков в стране. Завод обгонял своих конкурентов по объему выпуска продукции в разы.

Но не нужно преувеличивать ассоциацию этого места с крепкими напитками. История — культурная основа. А когда люди напиваются — это же не культура, а то, что после нее.

Мы же пропагандируем здоровый образ жизни. «Кристалл» — это уже город, а не завод. На территории появятся парки, спортивные залы, детские площадки. Это целая ветвь нашей работы, которой придается большое значение.

Так же, как и истории нашего объекта, к которой постараемся отнестись максимально бережно. Например, обязательно сохраним здесь музей водки, который сейчас открывается только по заявкам, про него почти никто не знает. Хотя, возможно, часть экспозиции, а она очень большая, переместится на территорию действующего производства.

Кстати, что касается самого национального напитка, то он производится по-прежнему, но в другом месте. Больше года назад завод «Кристалл» переехал в Коростово Каширского района. Соглашения по выводу производства были достигнуты еще при Лужкове.

— Насколько масштабной будет работа по реконструкции?

— Сначала мы проведем «бумажный» девелопмент — разработку концепции, предпроектные и подготовительные работы, обследование, разработаем совместно с Мосгорнаследием проект реставрации. На это уйдет первая половина 2015 г. Далее начнутся реальные работы на объекте: будем строить новые помещения и приспосабливать имеющиеся для использования здесь и сейчас.

Под реконструкцию попадает порядка 50 тыс. кв. м. Где-то требуется только очистить кирпич, поменять окна, кровлю. А где-то придется оставить лишь часть постройки, например фасад.

— На каком вы этапе сейчас?

— Порядка 75% территории из 9 га освобождено. Сложнее всего в центральной части, которую занимают исторические здания: они не очень удобны для переезда. Скажем, в обычном заводском ангаре поднял станок и увез. А тут в доме, которому 100 лет, надо этот станок разрезать на части, вытащить, не повредив проемы, стены, фундамент.

— А что у вас будет с транспортной доступностью? Как будут люди добираться, ведь до метро там довольно далеко, есть только трамвайная линия.

— На первых порах, а именно с 2015 г., мы пустим свои шаттлы от метро. По мере роста трафика организуем отдельный маршрут. Сейчас обсуждаем с городом возможность въезда на нашу территорию с Золоторожской набережной, чтобы не делать крюк в километр.

— Что-то будет функционировать уже в следующем году?

— Да, уже сейчас открыты первые мастерские по металлу, дереву. Их занимают довольно известные компании, например Fine objects. Есть также крупная организация «PROДвижение» со своим образовательным контентом. В очереди стоит журнал Interview, программа «Небо в огне».

Недавно праздновали день рождения знаменитого художника по металлу, вице-президента Московского союза архитекторов Петра Виноградова. Вечеринка проходила в цеху со станками, и это было торжество духовного над материальным. Пришли люди, большая часть которых могла бы отправиться в хорошие рестораны, где дорого и гламурно. А они сидели на каких-то табуретах, в окружении токарных станков, пили из пластиковых чашек. И всем было весело.

Художники — это вообще особая каста, которая привносит в наш проект свой нематериальный вклад. У нас же, у россиян, большой творческий потенциал, многие просто не реализовались. Мы можем блоху подковать, из ничего сделать что-то. Правда, раньше мужики во время застолья обсуждали что-то серьезное: как устроена такая-то деталь, механизм или, скажем, ракетный двигатель. Сейчас больше обсуждают бренды.

— Вы будете продавать площади или сдавать в аренду? Какой порядок ставок?

— Предусмотрены обе возможности. Наш проект реализуется в четырех направлениях: мастерские, перформанс (сцена), образование и здоровый образ жизни. Плюс жилье. Мы создаем своего рода клуб активных людей. Это воплощение концепции нового урбанизма, когда я, как житель, могу получать в своем районе образование, посещать культурные мероприятия, работать, заниматься спортом.

— Расскажите об условиях продажи и аренды помещений в «Городе Кристалл».

— Арендные ставки на склады и мастерские — от 10 до 12 тыс. руб./кв. м/год. Продажа — от 7 до 15 тыс. долл./кв. м. Цены рыночные, но по поводу дальнейшего роста в существующих условиях сказать что-то сложно. Вообще, мы только создаем рынок в этом районе.

Помимо того, что я перечислил, планируем открыть свой хостел. У Британской школы дизайна, которая занимает помещения на «Артплее», запрос на студенческие общежития и колоссальный интерес к нашим мастерским. Так формируется содружество на локальном уровне, которое является краеугольным камнем развития среды для жизни и творчества.

— Каков объем нового строительства?

— Мы планируем возвести более 100 тыс. кв. м, включая жилье. Кроме того, будет большое подземное пространство, паркинг.

— Не боитесь ли вы выходить с новым проектом в кризис? На какое финансирование рассчитываете?

— У нас как у компании, которая занимается строительством уже более 20 лет, есть и большой опыт, и необходимые ресурсы. Мы стараемся выстроить такую технологическую последовательность, которая не увеличивала бы стоимость работ и позволяла держать продажные стоимости на минимуме. Сейчас, исходя из концепции развития проекта, стройка и продажи разбиты на несколько очередей. Так что будем предлагать рынку ровно столько, сколько ему необходимо.

Практика показывает, что в переломные времена появляются новые возможности и нестандартные подходы, которые и привлекают резидентов и покупателей.

— На весь объем строительства?

— Проект разбит на несколько очередей. Так что будем предлагать рынку ровно столько, сколько он в состоянии переварить. Построить 100 тыс. квадратов и продавать их пять лет — это неинтересно. Тем более что деньги в банках сейчас очень дорогие. Нам проще выстроить такую технологическую последовательность, которая не увеличивала бы стоимость работ, а позволяла что-то заработать.

Большие вложения уходят в развитие среды — это недешевое удовольствие.

— Как вы думаете, в соседних промзонах тоже возможны перемены?

— Конечно. Когда-то Яуза была крупной транспортной артерией, и судоходство являлось драйвером местного мануфактурного развития. По сей день здесь вокруг одни заводы. Но в ближайшие лет 15–20 прибрежная территория преобразится и станет совершенно нестандартной с точки зрения урбанистики. Сюда придут люди, умеющие адаптировать пространство в творческом ключе, и наполнят его жизнью, которая поменяет все вокруг.

— Вы сказали, что в сфере строительства у вас 20-летний опыт. Как вы начинали свой путь?

— История очень земная. Я начал строить собственный дом. Пришлось обзавестись небольшой командой, чтобы управлять процессом. Потом я понял, что это капиталоемкая отрасль, и решил взяться за более крупный объект — многоквартирный дом в Воронеже. Потом пришел в Москву. Стройка — заразное дело.

А вот арендный бизнес никогда не понимал. Что это за бизнес: купил помещение и сдал его в наем? Это работа не в полную силу. Мы же хотим что-то создавать, чтобы потом не стыдно было подводить итоги.