Ввод нового предложения на рынке складских помещений ведет к росту вакантных площадей

JLL подводит итоги 1-го полугодия 2014 года на рынке качественных складов.

По оценкам аналитиков JLL, в 1-м полугодии 2014 года в Московском регионе было введено около 630 тыс. кв. м складских площадей, что почти в три раза превысило показатель аналогичного периода прошлого года (222 тыс. кв. м). Таким образом, по итогам 2-го квартала, когда на рынок вышло 378 тыс. кв. м, рынок качественных складов Московского региона достиг отметки в 10,3 млн кв. м.

Среди крупнейших проектов, введенных за прошедший квартал, стоит отметить ЛП «Быково», ЛП «Дмитров» II, а также новые здания в ИП «PNK — Северное Шереметьево» и ИП «PNK — Чехов 2».

Объем проектов, заявленных к вводу до конца года, оценивается в 970 тыс. кв. м. Таким образом, совокупный объем новых складских площадей в 2014 году может составить 1,6 млн кв. м, что сопоставимо с рекордным 2007 годом, когда на рынок вышло порядка 1,7 млн кв. м качественных складов. Среди планируемых в 2014 году проектов стоит отметить новые здания в ИП «PNK — Чехов 3» (102 тыс. кв. м), ЛП «Сынково» (фаза I, 54 тыс. кв. м), площади в ИП «Южные Врата» (101 тыс. кв. м) на южном направлении, а также новые проекты на северном направлении: ЛП «Никольское» (106 тыс. кв. м), ЛП «Радумля» (100 тыс. кв. м) и «Логопарк Север 2» (фаза I, 100 тыс. кв. м).

Несмотря на впечатляющие объемы ввода нового предложения во 2-м квартале 2014 года, спрос на рынке складской недвижимости Московского региона заметно снизился в сравнении с предыдущим годом. Объем купленных и арендованных площадей в апреле-июне текущего года составил 162 тыс. кв. м, или около 292 тыс. кв. м в целом за первое полугодие, что оказалось на 47% ниже показателя аналогичного периода 2013 года.

Петр Зарицкий, региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL, комментирует: «Несмотря на невыразительную динамику спроса в 1-й половине года, ситуация может измениться во 2-м полугодии, учитывая небольшое улучшение макроэкономического фона, произошедшее во 2-м квартале 2014 года, а также рост активности участников складского рынка Москвы, традиционно приходящийся на конец года. Объем купленных и арендованных складских площадей в 2014 году прогнозируется на уровне 0,95 млн кв. м, что, однако, на 28% меньше, чем в 2013 году».

«Структура спроса на складские площади претерпела заметные изменения по сравнению с 2013 годом, — добавляет Петр Зарицкий. — Подавляющее большинство всех сделок аренды и продажи в 1-м полугодии 2014 года были заключены российскими компаниями, при этом средний размер транзакции оказался равен 10 тыс. кв. м по сравнению с 14 тыс. кв. м в 1-м полугодии 2013 года. На сделки купли-продажи пришлось только 13% всех транзакций за первую половину текущего года, тогда как в 2013 году объем таких сделок насчитывал более 30%. Несмотря на то, что в первой половине года поведение участников рынка стало более консервативно из-за нестабильной внешнеполитической ситуации и волатильности курса рубля, мы отмечаем сохраняющийся отложенный спрос на покупку складских площадей, в основном со стороны торговых операторов, который может быть реализован во 2-й половине 2014 года».

С точки зрения географии в 1-м полугодии основной спрос был сосредоточен на южном и юго-восточном направлениях, общая доля которых составила 48% в совокупном объеме транзакций, а также на северном направлении с долей в 26%. По итогам первой половины 2014 года, компании сектора ритейла и логистики остались основными драйверами спроса на складские помещения. В результате на долю ритейлеров пришлось около 38% от совокупного объема сделок, тогда как доля логистических операторов составила около 29%.

По словам Петра Зарицкого, «существенные объемы ввода складских объектов на фоне слабой динамики спроса в первой половине 2014 года привели к росту уровня вакантных площадей до 4,36% на конец 2-го квартала 2014 года по сравнению с 2,5%, зафиксированными в 1-ом квартале. По результатам 1-го полугодия, на рынке остаются свободными около 448 тыс. кв. м, которые предлагаются в аренду и на продажу. Учитывая текущую динамику спроса и предложения, мы не исключаем возможности дальнейшего роста уровня вакантных площадей до 6-7% до конца 2014 года».

Волатильность курса рубля в сочетании с умеренной активностью спроса на складские помещения в 1-м полугодии 2014 привели к компрессии среднерыночных ставок аренды до 125 долл. за кв. м в год по итогам 2-го квартала 2014 года против 130 долл. за кв. м в год в начале 2014 года. Максимальные ставки аренды складов в Московском регионе также продемонстрировали снижение с 140 до 135 долл. за кв. м в год.

Рост доли вакантных площадей по рынку в 1-м полугодии 2014 года был в большей степени обусловлен увеличением объема нового спекулятивного предложения, тогда как спрос на помещения наиболее высокого качества остается устойчивым, а доля вакантных площадей в подобных объектах по-прежнему не высока.

«В связи с завершением целого ряда крупных проектов в 2014–2015 годах ряд направлений Московского региона, в частности, северное и юго-восточное, перестает быть дефицитным, как это было раннее, а уровень арендных ставок на этих направлениях постепенно сравниваются со средним значением по рынку», — заключает Петр Зарицкий.