Вторичный рынок жилья: новый год – новые рекорды?

В ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги уходящего года на вторичном рынке жилья и рассказали о его возможных перспективах в зависимости от развития ситуации в экономике. При любом из наиболее вероятных сценариев специалисты говорят о неизбежном снижении спроса и не ждут роста рублевых цен.

Нынешний год для рынка жилья массовых сегментов оказался рекордным по многим показателям. Еще в ноябре рублевые цены на объекты данной категории достигли исторического максимума. В настоящее время средняя стоимость предложения составляет 191,7 тыс. рублей за кв. м — на 7,2 % выше показателя января. При этом в связи с масштабной девальвацией российской валюты московские квартиры рекордно подешевели в валюте. На пике курса доллара средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке жилья в долларовом эквиваленте составила $ 2800. Это минимальный показатель с 2006 года. Таким образом, в 2014 году долларовые цены снизились на 47 %, а по сравнению с абсолютным максимумом, установленным в августе 2007 года, — в 2,5 раза.

«В настоящее время с учетом перспектив снижения спроса и вероятного увеличения объема предложения мы не видим возможностей для перехода вторичного рынка жилья массовых сегментов на расчеты в валюте, как бы этого ни хотели владельцы недвижимости. На пике паники на валютном рынке некоторые продавцы сделали попытку уйти с рынка недвижимости, сняв объекты с продажи, однако это не стало массовой практикой. Во-первых, порядка 85 % сделок в этом сегменте — альтернативные, их участники заинтересованы в решении жилищного вопроса, а не в получении прибыли и не особенно завязаны на разнице курса. Во-вторых, велика вероятность того, что в ближайшем будущем продать жилплощадь станет сложнее, притом, что цены не вырастут. В наступающем году мы ждем на рынке многих из тех, кто реализовал нынешний так называемый инвестиционный спрос, и попробует выйти из актива, тем самым увеличив объем предложения и снизив потенциал увеличения стоимости жилья. По нашим оценкам, недвижимость будет формально расти в цене, только если продолжится существенное ослабление рубля», — комментирует ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

В конце декабря на вторичном рынке жилья сохраняется нехарактерный для данного сезона ажиотажный спрос. Он был спровоцирован девальвацией рубля, которая подстегнула людей к поискам возможностей сохранения сбережений от обесценивания или срочному решению жилищных вопросов на опасениях дальнейшего углубления кризиса. После двух пиков покупательской активности — в начале и в конце 2014 года, специалисты ждут неминуемого снижения количества сделок.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время, несмотря на исключительную покупательскую активность, порядка 70 % объектов на вторичном рынке жилья реализуются с дисконтом. Размер скидки при этом минимальный — около 4 %. 20 % жилых помещений продаются по цене предложения, 10 % — выше изначально заявленной стоимости.

Дальнейшее развитие событие на рынке жилья будет прямо зависеть от макроэкономических факторов и определяться мерами по урегулированию негативной ситуации в экономике и внешней политике. По оценке специалистов ИНКОМ-Недвижимость, исходным параметром для участников рынка в будущем году станет снижение платежеспособности населения на фоне падения реальных доходов и ограничения кредитоспособности. Преждевременно удовлетворенные потребности покупателей и возможный вывод на рынок объектов, приобретенных с целью сохранения сбережений, в любом случае будут способствовать сокращению спроса и увеличению предложения. Однако усиление негативных тенденций в экономике, а именно, проблемы с кредитованием населения и застройщиков могут привести к серьезным последствиям: значительному накоплению предложения, существенному спаду покупательской активности и, как следствие, заметному снижению цен. При этом стабилизация валютного курса на приемлемом уровне 60 рублей/доллар, цены на нефть в пределах 60-70 долларов/баррель и продолжение выполнения банками своих обязательств, в том числе в сфере жилищного кредитования, позволит избежать резких колебаний на рынке жилья. В данном случае возможное снижение спроса составит 10-15 %, годовой прирост цен будет корректироваться в пределах +/- 5 % от средних показателей 2014 года.