Влияние переезда «Газпрома» на офисный рынок Санкт-Петербурга

По прогнозам JLL, после окончания строительства «Лахта центра» доля вакантных площадей на офисном рынке города может достигнуть 15%.

Специалисты компании JLL провели анализ активности структур холдинга «Газпром» на рынке офисов Санкт-Петербурга и выявили те изменения, которые произойдут в 2018 году с вводом в эксплуатацию «Лахта центра».

По подсчетам аналитиков JLL, в течение 2011-2015 годов холдингом «Газпром» и его структурами было куплено и арендовано около 250 тыс. кв. м офисных площадей в Санкт-Петербурге (включая сделку с бизнес-центром «Фландрия Плаза»). Иногда сделки совершались в отношении всего здания (наиболее знаковые примеры — «Тринити Плейс», «Электро», «Аэропортсити», Eightedges), иногда — путем аренды части здания и дальнейшего постепенного расширения площадей («Арена Холл», Pulkovo Sky).

Основные сделки по аренде и покупке бизнес-центров структурами холдинга «Газпром»



2011-2015 годов

Название БЦ	Площадь, кв. м (офисная арендопригодная)	Год
Тринити Плейс	27 000	2014
Аэропортсити	23 000	2012-2014
Виктория Plaza	22 000	2014
Арена Холл	20 000	2011-2013
Электро	15 700	2014
Экспофорум	13 000	2014
Eightedges	11 900	2015
Quattro Corti	11 000	2011
Невский, 58	8 000	2013
Фабрика	6 340	2015
Энергия	6 200	2012
Фландрия Плаза (сделка обсуждается)	30 000	2015

«Решение о переезде структур «Газпрома» в Санкт-Петербург остается основной причиной превалирования добывающего сектора в структуре сделок на офисном рынке города, — комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. — Начиная с 2008 года доля добывающего сектора в структуре сделок растет, однако существенной она стала только после 2012 года, превысив 25% от общего объема арендных транзакций. Наибольшего значения доля компаний добывающего сектора в общем объеме сделок достигла в 2014 году, когда на фоне спада активности арендаторов целом они совершили около 40% новых сделок по аренде офисной недвижимости в Петербурге».

Предполагается, что в дальнейшем часть структур «Газпрома» переместится в строящийся «Лахта центр», где расположится штаб-квартира компании «Газпром нефть», а также подразделения самого ОАО «Газпром». Так, согласно планам девелопера, офисные помещения в строящемся проекте «Лахта центр» будут преимущественно сосредоточены в основной доминанте проекта — башне, в которой они займут 129,9 тыс. кв. м на 86 этажах. Площадь одного офисного этажа колеблется в диапазоне от 668 до 2 060 кв. м. Кроме того, еще около 10 тыс. кв. м офисных площадей будет представлено в помещениях многофункционального здания. Таким образом, общий объем офисных площадей в МФК «Лахта центр» составляет около 140 тыс. кв. м.

«Очевидно, что площадей в «Лахта центре» не хватит на размещение даже уже переехавших в Санкт-Петербург структур холдинга «Газпром», тем более что процесс переезда еще далеко не завершен. Тем не менее, в случае перевода уже располагающихся в Петербурге подразделений компании «Газпром нефть» и ОАО «Газпром» в «Лахта центр» можно предположить, что сопоставимый объем офисных площадей окажется вакантным на рынке, — отмечает Андрей Амосов, глава офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. — Это означает, что количество свободных площадей на офисном рынке Петербурга при одномоментном перемещении структур «Газпрома» вырастет примерно на 100-130 тыс. кв. м в 2018-2019 годах (при сохранении запланированных сроков ввода). Такой объем в два раза ниже показателя среднегодового ввода бизнес-центров в Санкт-Петербурге (около 220 тыс. кв. м), поэтому можно предположить, что девелоперы офисных зданий адекватно оценят ситуацию и во избежание сложностей с заполнением объектов будут откладывать ввод новых бизнес-центров на более отдаленные сроки».

Заранее предсказать, какие объекты в первую очередь пострадают от переезда компании «Газпром нефть» и структур ОАО «Газпром», затруднительно, так как более чем вероятно, что помещения, освобождающиеся этими компаниями (бизнес-центры Quattro Corti, «Энергия», «Электро»), будут заняты другими структурами холдинга «Газпром».

Тем не менее, объем вакантных площадей в целом по рынку вырастет после ввода в эксплуатацию «Лахта центра». Эксперты компании JLL прогнозируют, что в случае оживления к концу 2016 года экономики России в целом и Санкт-Петербурга в частности уровень вакантных площадей в офисном сегменте Петербурга составит около 12-13% к концу 2016 года и 10-11% к концу 2017 года. В 2018 году в результате ввода «Лахта центра» доля вакантных площадей может вырасти до 14-15% против текущего показателя на уровне 12-13%.