Весенняя песня: цены на жилье в регионах пустились в рост

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» подвели итоги первого квартала 2014 года на рынке недвижимости 58 российских регионов. Как показывают результаты исследования, в 49 российских городах цены выросли, и только в 9 — упали. В среднем, за первые три месяца рост цен на рынке российской недвижимости составил +1,6%.

Рынок на разогреве

Игроки рынка в один голос уверяют, что к резкому росту спроса на жилье привела нестабильность политической и экономической обстановки. Это еще не ажиотаж, но риэлторы отмечают повышенную активность покупателей: одни стремятся надежно вложить деньги, спасая их от обесценивания, другие ждут повышения цен из-за снижения рубля.

Риэлторы зафиксировали рост цен на первичном рынке недвижимости дважды — в конце февраля и середине марта, причем во всех сегментах жилья. Кроме того, в начале марта ЦБ РФ поднял ставку рефинансирования с 5,5% до 7% годовых, что автоматически привело к росту ипотечных ставок (сейчас минимальная ставка составляет, в среднем, 13?13,5%). Тем не менее, пока на рынке недвижимости отмечается все еще высокая активность покупателей, в том числе и ипотечников.

«Рынок сейчас активно прирастает еще во многом и за счет инвесторов — их доля сегодня, по словам эксперта, составляет 15?20%. Ведь безусловный плюс недвижимости в том, что она хоть и может показывать в краткосрочном периоде падение, но в долгосрочном периоде ее стоимость растет», — отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир».

Впрочем, по словам Луценко, говорить о каком-то долговременном тренде на повышение пока нельзя. Для этого должно сойтись слишком много факторов.

С большим отрывом

Безоговорочным лидером весенней части ценовой гонки по-прежнему остается Москва. Цена квадратного метра в столице, по итогам первого квартала выросла на 6,6% и составила 205736 рублей, а преимущество перед идущим следом Санкт-Петербургом стало почти двукратным(+6,4%; 110438 рублей). В ближнесрочной перспективе Москва по-прежнему будет впереди. Замыкает тройку лидеров Московская область. Но этот регион лидирует скорее, по цене квадратного метра, нежели по темпам роста. За квартал средняя цена квадрата в Подмосковье выросла на 3,9% и составила 86363 рубля. При этом, у идущего на четвертом месте Сочи темпы роста куда более впечатляющие ?5,8%, при средней цене метра — 79852 рубля. Однако хотя цены и держатся на высоком уровне, сделок совершается очень мало, отмечают эксперты.

Состоятельных туристов и покупателей недвижимости, а также столичный средний класс больше привлекает зарубежье, нежели черноморское побережье России.

'Скорее всего, по итогам нынешнего года рост будет слабый, чуть выше среднего по стране и не догонит инфляцию, которая становится все выше, — прогнозирует он. — В более удаленной перспективе все будет зависеть от планов правительства по дальнейшему развитию и использованию курорта. Возможно, превратить Сочи в семейный недорогой курорт было бы наиболее целесообразно. Но тогда кому нужны будут квартиры в дорогих новостройках? Цены в них через несколько лет должны будут неизбежно снизиться фактически (то есть, учитывая виток инфляции, они останутся стоять на месте)«,- говорит Павел Луценко.

Перспективные середняки

Самые перспективные середняки — города Уральского Федерального округа. И, если, в Екатеринбурге, который входит в пятерку городов с самым высоким уровнем цен на недвижимость (стоимость «квадрата» в уральской столице — 73989 рублей) темпы роста за квартал, прямо скажем, не впечатляют — всего 1%, зато строят здесь много и с удовольствием. Одной из основных тенденций последних двух лет на рынке недвижимости стал рост объемов строительства многоквартирного жилья. Только в 2013 году было начато возведение более 1,27 млн кв. м. Часть из этих проектов — новые для рынка, другая — развитие строящихся жилых комплексов и начало работ по следующим очередям. В итоге к декабрю был установлен очередной рекорд.

По данным Уральской палаты недвижимости, в Екатеринбурге возводится более 2,6 млн кв. м многоквартирного жилья. За два года прирост составил +60 % или 1 млн кв. м. Причем за это время было введено в эксплуатацию около 1,6 млн кв. м, а количество «замороженных» объектов сократилось до уровня 2 %, что составляет лишь 53 тыс. кв. м.

В других уральских городах рынок тоже растет. В Челябинске цены на жилье повысились на 5,2%, в Перми — на 4,4%. Кстати, уральцы, в отличие от жителей других регионов не стремятся уехать в столицу, а пытаются создать все условия, для того, чтобы люди находили работу и квартиру у себя в регионе.

Еще один претендент на лучшую жизнь — столица Башкортостана — Уфа. В рейтинге самых строящихся городов России, составленном компанией 2GIS, Уфа стала одним из лидеров — разделила третью строчку с Красноярском. Строительный бум так велик, что в городе не хватает башенных кранов, и строительным компаниям приходится заказывать их в соседних городах. Сейчас в городе около 200 новостроек, и более половины будет возведено индустриальным способом (еще недавно около 80% нового жилья составляли частные дома). Перспективы у уфимского рынка недвижимости весьма неплохие, считает Павел Луценко. «Администрация города старается увеличивать объемы ввода новостроек, поощряет и девелоперов к строительству коммерческого жилья, — говорит он. — Что касается спроса, до его удовлетворения рынку еще далеко: показатели обеспеченности жильем в городе — одни из самых низких по стране, на одного человека здесь приходится всего 20,7 кв. м. К тому же горожанам не грозит безработица даже при наступлении серьезного экономического спада: многие из них заняты на нефтеперерабатывающих предприятиях, которые будут работать при любом кризисе».

Побег из Братска

Несколько слов об аутсайдерах. По данным федерального портала «Мир квартир» в первом квартале 2014 года отрицательный прирост наблюдался всего-лишь в 9 из 58 российских регионов. Больше всего, на 5%, цены на недвижимость упали в Братске (Иркутская область), Череповце (Вологодская область) на 3,4% и Томске на 2,6%.

Особого внимания заслуживает Братск. Здесь на рынке жилья — настоящая катастрофа. За неполный год недвижимость в Братске подешевела почти на 20%. Риэлторы считают ситуацию тревожной, если цены просто стоят на месте, а тренд на удешевление их просто шокирует — дело уже не в сокращении доходов жителей. Социологи полагают, что братчане массово покидают город: по данным последних опросов, девять из десяти опрошенных мечтают уехать хотя бы в недалекий Иркутск.

«В городе однокомнатная квартира снижается в цене на 20–50 тыс. руб. всего за неделю! Это разве нормально? А трехкомнатные квартиры улучшенной планировки сейчас можно легко сторговать по цене «двушки». На такой дисконт готовы идти продавцы, которым нужно очень срочно продать. Они и раньше были, но не в таком количестве. Такое ощущение, что из Братска все бегут», — рассказала Светлана Арносова, риэлтор АН «Домосед» в интервью порталу SmartNews. По официальным данным УФМС, в прошлом году Братск покинули почти пять тысяч жителей. Это, в основном, работоспособное население в возрасте от 25 до 35 лет. Основная причина бегства — отсутствие работы.

«По данным Минтруда, средняя зарплата в Братске составляет 21 тысяча рублей. Работы в городе нет. Понятно, что на эти деньги даже прожить нормально сложно, не то, что купить квартиру», — говорит Павел Луценко.

В остальных городах-аутсайдерах: отрицательная динамика сконцентрирована в диапазоне от 0,6% до 1,6%. Проблемы здесь те же, что и для многих отстающих регионов: низкий платежеспособный спрос и низкие темпы строительства.