В пределах ТТК будет построен 1 млн. квадратных метров жилой недвижимости класса de luxe

Ключевой земельный резерв, который будет в ближайшие годы обеспечивать прирост новых объемов предложения в пределах ТТК — это промзоны.В ближайшие 3-5 лет они станут драйвером роста столичного рынка недвижимости. Смена функционального назначения, реконструкция отдельных зданий, реновация промышленных и смешанных городских кварталов — это направление станет одним из наиболее перспективных в сфере комплексного освоения городских территорий в ближайшие годы.

 

По экспертным оценкам Kalinka Real Estate Consulting Group застройка наиболее крупных промзон в состоянии обеспечить в зависимости от разрешенного объема новой застройки от 40 млн. до 90 млн. квадратных метров новой недвижимости. Самые крупные промзоны, такие как Южный Порт, ЗиЛ, расположены за пределами ТТК, однако и в центральной части города есть территории, где можно возводить целые кварталы общей площадью от 4 млн. м².

 

Наиболее перспективные промзоны в пределах ТТК

 

Промзона: фабрика «Красный Октябрь»

Площадь: 4,7 га

Объем застройки: 200 тыс. м²

Описание: самое выгодное и привлекательное для инвесторов расположение. Болотный Остров, на котором в свое время был возведен «Красный Октябрь», находится напротив Кремля, есть протяженная набережная и великолепные видовые характеристики. Территория имеет все шансы стать продолжением «золотой мили» и превзойти ее по стоимости квадратного метра. 1 га земли здесь может стоить $50-60 млн. При Лужкове здесь хотели построить новый элитный район, где были бы сосредоточены самые дорогие клубные дома, рестораны, отели и бутики. За эту задачу брались многие компании, в том числе КРТ, Ингеоком, Гута-девелопмент, однако эти планы реализованы не были. С 2007 года, когда было опубликовано распоряжение Правительства Москвы N 2829-РП о создании Координационного совета по комплексному развитию проекта «Золотой остров», мало что изменилось, единой концепции застройки Золотого Острова выработано не было. В ноябре 2012 года были признаны утратившими силу два постановления Правительства Москвы — «О мерах по реализации программы комплексного развития программы «Золотой остров» (N 531-ПП от 19.07.2005) и «Об инженерном обеспечении объектов программы Золотой остров» (N 1512-РП от 03.08.2006). На сегодняшний день согласована только концепция застройки кварталов № 360?361 района Якиманка — это территория фабрики «Красный Октябрь». Вместо бутиков, отелей и жилых комплексов решено обустроить на этом участке общественно-пешеходную зону. Новое строительство ограничено объемом 127 тыс. квадратных метров. После реконструкции исторических зданий на участке будет 212 тыс. квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости. Утвержденного проекта планировки кварталов

 

Промзона: Бадаевский пивоваренный завод и карандашная фабрика ОАО «Фабрика им. Сакко и Ванцетти».

Площадь: 14,5 га

Объем застройки: 400 тыс. м²

Описание: очень привлекательное расположение: промзона находится в центре деловой активности напротив небоскребов «Москва-Сити», имеет выход на набережную, в шаговой доступности — Кутузовский проспект и набережная Тараса Шевченко. Рыночная стоимость только земли может составлять до $300 млн. В начале 2000-х годов ОАО «Бадаевский пивоваренный завод» и ОАО «Сакко и Ванцетти», принадлежащие группе «Абсолют», с привлечением ГК ПИК намеревались построить на территории промзоны жилой комплекс «Парк-сити» общей площадью 580 тыс. м² и объемом инвестиций почти $500 млн. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 109-РП от 30.01.2004 инвесторы начали разработку и согласование проекта, подготовку территории под застройку, однако строительство так и не началось, в частности, из-за срыва сроков реализации проекта, наступления острой фазы кризиса, судебными разбирательствами между участниками проекта и риска транспортного коллапса. В феврале 2014 года ГЗК одобрила предоставление примерно пяти гектар в аренду нефтяной компании «Роснефть» для строительства многофункционального комплекса площадью 200 тыс. кв. метров под штаб-квартиру компании. Также ГЗК снова разрешила группе «Абсолют» строительство многофункционального комплекса, но объем застройки был снижен более чем в три раза — до 150 тыс. м².

 

Промзона: Текстильная фабрика «Трехгорная мануфактура»

Площадь: 12 га

Объем застройки: 250 тыс. м²

Описание: промзона находится в пяти минутах ходьбы от здания правительства, на оживленной набережной в престижном районе Москвы. «Трехгорная мануфактура» принадлежит промышленно-финансовой группе «Базовый элемент», в 2006 году здесь планировалась построить 250 тыс. м² коммерческой недвижимости, включая торговые площади, офисные здания и многофункциональный комплекс. Однако сначала реализация проекта осложнилась из-за конфликта: жильцы общежития «Трехгорной Мануфактуры» отказывались покидать свои комнаты, позже из-за кризиса проект был заморожен. Сейчас помещения «Трехгорной мануфактуры» сдаются в аренду под рестораны и офисы.

 

Промзона: № 39 «Бережковская набережная»

Площадь: 26 га

Объем застройки: тыс. м²

Описание: обширная промзона, растянувшаяся вдоль Бережковской набережной принадлежат международному холдингу Liral Group. Слабое место- низная пропускная способность набережной, однако площадь территории позволяет расширить существующие трассы, проложить новые, провести трассы-дублеры. В 2007 году здесь планировалось построить два офисных здания и торговый центр общей площадью150 тыс. кв. м², гостиницу и 660 тыс. м² жилой недвижимости. Проект предполагал качественное развитие инфраструктуры — возведение торгово-сервисных и спортивно-развлекательных комплексов, однако кризис помешал реализации планов. В марте 2013 года были подведены итоги конкурса на лучшее предпроектное решение архитектурно-градостроительного развития территории промзоны, лауреатов конкурса стал Меганом Юрия Григоряна. Окончательное решение о застройке промзоны будет принято инвестором совместно со столичной администрацией. Начало редевелопмента промзоны ориентировочно намечено на 2015 год, целиком реализация проекта может занять 5-8 лет.

 

Промзона: часовой завод «Слава»

Площадь: 4,5 га

Объем застройки: тыс. м²

Описание: в 2008 году банк «Глобэкс» совместно с компаний «Стольный град» объявили о масштабном строительстве коммерческих объектов на месте часового завода «Слава» по адресу Ленинградский проспект, д.8. Корпуса завода общей площадью 200 тыс. м² снесли, на их месте хотели сделать новую деловую зону, похожую на расположенную по соседству «Белую Площадь» Всего в рамках проекта должно было быть построено 6 зданий общей площадью 480 тысяч м², однако приход нового мэра привел к смене градостроительной политики. В результате проект был сильно изменен: общая плотность застройки была снижена с 480 тыс. м² до 350 м², максимальная этажность уменьшена с 22-х до 18 этажей. Проектирование всех объектов должно завершиться до конца 2014 года.

 

Промзона: фабрика «Большевик»

Площадь: 5 га

Описание: по расположению фабрика «Большевик» уступает остальным перечисленным промзонам. Очень долго экспертиза Москомнаследия не могла определить историко-культурную ценность здания фабрики «Большевик», из-за этого никакого редевелопмента собственники проводить не имели права. Сначала фабрику хотели реконструировать под торговые и гостиничные площади, потом появилась идея снести здание и на его месте построить современный бизнес-центр. Весной 2012 года собственниками фабрики стали компании О1Properties и Tacticsgroup. В результате на месте фабрики решили сделать современный культурно-деловой центр. Деловая составляющая будет представлена бизнес-центром, а изюминкой проекта должен стать музей современного искусства. Также проект редевелопмента территории фабрики включает строительство ресторанов, кафе, магазинов, озеленение и благоустройство парка площадью 1 гектар.

 

«Главным драйвером рынка недвижимости всегда является не резерв тех или иных территорий, а четкие, понятные и выполняемые всеми сторонами правила игры, — считает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Realestate Consulting Group. — В Москве достаточно территорий для планомерного и органичного развития города как минимум на двадцать лет. Проблема не в наличии или отсутствии площадок, а в том, что у властей до сих пор нет последовательной стратегии развития городского пространства. Актуализированный Генплан г. Москвы не принят, не решен вопрос с ПЗЗ — они появятся не ранее 2015 года. Московской администрации еще предстоит научиться выполнять роль эффективного модератора в отношениях между собственниками и хозяйствующими субъектами на местах, инвесторами и городской администрацией, исходя из интересов развития всего города».

 

Без сбалансированной долгосрочной стратегии результат предсказуемый — рынок развивается и прирастает хаотично, нет эффективного частно-государственного партнерства, необходимого для реализации масштабных проектов. Многие решения инвесторами принимаются по наитию, поскольку не создано четкого отработанного механизма решения таких вопросов. Правда, сейчас город научился решать локальные вопросы собственного развития. Образец нового подхода — редевелопмент промзоны ЗИЛ. Однако это, скорее, исключение — данная территория является городской собственностью, поэтому там не нужно было консолидировать интересы нескольких собственников, было гораздо дешевле, быстрее и проще принять единый план комплексного развития территории.

 

При согласованности действий всех участников — города, инвесторов, девелоперов, архитектурных бюро — промзоны в центре ТТК могут дать мощный стимул для развития премиального сегмента рынка, — продолжает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Realestate Consulting Group. — Комплексное освоение промзон после вывода или модернизации предприятий позволяет увеличить поступления в городской бюджет, построить новые современные дома, торговые и деловые центры, развить качественно новый уровень инфраструктуры, оборудовать для людей красивые парки и скверы. Интересные концепции редевелопмента промзон могут сделать центр города гораздо более красивым, функциональным и удобным для жителей. При грамотном подходе редевелопмент промзон поможет оздоровить транспортную обстановку в центре, поскольку вывод промышленных объектов снизит поток людей и транспорта, ежедневно устремляющийся в центр с периферии. Редевелопмент фабрики «Красный Октябрь», несмотря на многократный срыв сроков реализации всех предыдущих планов, по-прежнему имеет все шансы стать ключевым проектом в элитном сегменте и установить новые ценовые максимумы. Если на Остоженке квартиры на первичном рынке предлагаются по цене от $23 до $30 тыс. за квадратный метр, то в случае успешной реализации жилых проектов на Болотном острове аналогичные показатели вполне могут составлять от $27 тыс. до $35 тыс.».