В новых подмосковных микрорайонах растет спрос на компактную коммерческую недвижимость

27 Мая в 12:02 226

В Подмосковье набирает обороты инвестиционный бизнес, связанный с вложениями в компактные помещения коммерческого назначения, которые расположены на территории крупных проектов комплексной многоквартирной застройки.

В новых подмосковных микрорайонах растет спрос на компактную коммерческую недвижимостьВ отличие от разовых спекуляций со строящимся жильем покупка коммерческой недвижимости является долгосрочным рентным бизнесом, доходность которого напрямую зависит от качества инвестиционного объекта. О том, как правильно подобрать помещение коммерческого назначения в новостройке, рассказывает Олег Сухов, адвокат, генеральный финансовый консультант инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость».



С начала «нулевых» годов частные инвесторы были увлечены спекулятивными операциями со строящимся жильем. Они покупали квартиры на стадии котлована и перепродавали их после сдачи дома в эксплуатацию, «накручивая» до 30–50%. Однако в последнее время многие спекулянты стали искать альтернативные объекты для инвестиций. На фоне развернутого в Москве и Подмосковье масштабного строительства перспективы дальнейшего роста цен на квартиры многим игрокам рынка кажутся сомнительными. Одной из альтернатив долевому инвестированию в жилье становится покупка компактной коммерческой недвижимости — помещений свободного назначения (ПСН), расположенных на первых этажах подмосковных новостроек.



За последние 2-3 года в Подмосковье построено более 10 млн кв. м многоквартирных домов. Большинство новостроек входят в крупные комплексные проекты, рассчитанные на проживание 5–15 тыс. человек. ПСН становятся плацдармом для формирования в таких автономных микрорайонах локальных рынков товаров и услуг. Такая недвижимость приобретается частными лицами, а затем сдается в долгосрочную аренду магазинам, салонам красоты, турагентствам, адвокатским кабинетам, аптекам, ателье, детским садам, фитнес-клубам, кафе, фотостудиям и пр.



Сроки окупаемости вложений в ПСН напрямую зависят от правильного выбора объекта для инвестиций. По словам Олега Сухова, предпочтительно, чтобы ПСН располагалось внутри кластера комплексной застройки либо в границах крупного города-спутника (Химки, Одинцово, Зеленоград, Красногорск и др.). Оптимальны для инвестиций ПСН в составе крупных автономных микрорайонов в ближнем Подмосковье с численностью населения от 3–5 тыс. человек. При этом чем выше плотность застройки, тем лучше для инвестора.



«При вложениях в ПСН, которые расположены на территории новых микрорайонов, принципиально важно расположение недвижимости относительно основных пешеходных потоков», — подчеркивает Сухов. Желательно, чтобы помещение располагалось в зоне основного пешеходного и автомобильного трафика — по соседству с крупными продовольственными магазинами, остановками общественного транспорта (станциями метро, железнодорожного сообщения, автовокзалами). Чем больше трафик — тем выше арендная ставка и короче сроки окупаемости инвестиций. Следует обращать внимание и на конкурентную среду: как минимум в радиусе 500 метров у ПСН не должно быть прямых конкурентов.



Прежде чем инвестировать в ПСН, необходимо собственными силами провести местное маркетинговое исследование — изучить локальную структуру спроса на социально-бытовую инфраструктуру и определить степень ликвидности тех или иных помещений, а также выяснить базовые требования к ПСН потенциальных арендаторов. Например, если в микрорайоне будет востребована аптека, то наиболее перспективными объектами являются помещения 40–80 кв. м квадратной или прямоугольной формы с торговой площадью не менее 70% от общей, возможностью организации санузла, электрической мощностью не менее 5 кВт. Вход в ПСН и вывеска на фасаде должны хорошо просматриваться с разных точек. Желательно, чтобы посетители могли воспользоваться существующей или стихийной парковкой.



В настоящее время диапазон стоимости квадратного метра в ПСН составляет от 70 до 150 тыс. рублей, а арендных ставок — от 500 до 1700 руб. за кв. м в месяц. «В то время как инвестиции в жилье, приобретенное для сдачи в аренду, окупаются за 10–15 лет, вложения в помещения свободного назначения на стадии строительства при правильном подходе могут вернуться за 7–9 лет», — резюмирует Олег Сухов.

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных