В новых подмосковных микрорайонах растет спрос на компактную коммерческую недвижимость

В Подмосковье набирает обороты инвестиционный бизнес, связанный с вложениями в компактные помещения коммерческого назначения, которые расположены на территории крупных проектов комплексной многоквартирной застройки.

В отличие от разовых спекуляций со строящимся жильем покупка коммерческой недвижимости является долгосрочным рентным бизнесом, доходность которого напрямую зависит от качества инвестиционного объекта. О том, как правильно подобрать помещение коммерческого назначения в новостройке, рассказывает Олег Сухов, адвокат, генеральный финансовый консультант инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость».

С начала «нулевых» годов частные инвесторы были увлечены спекулятивными операциями со строящимся жильем. Они покупали квартиры на стадии котлована и перепродавали их после сдачи дома в эксплуатацию, «накручивая» до 30–50%. Однако в последнее время многие спекулянты стали искать альтернативные объекты для инвестиций. На фоне развернутого в Москве и Подмосковье масштабного строительства перспективы дальнейшего роста цен на квартиры многим игрокам рынка кажутся сомнительными. Одной из альтернатив долевому инвестированию в жилье становится покупка компактной коммерческой недвижимости — помещений свободного назначения (ПСН), расположенных на первых этажах подмосковных новостроек.

За последние 2-3 года в Подмосковье построено более 10 млн кв. м многоквартирных домов. Большинство новостроек входят в крупные комплексные проекты, рассчитанные на проживание 5–15 тыс. человек. ПСН становятся плацдармом для формирования в таких автономных микрорайонах локальных рынков товаров и услуг. Такая недвижимость приобретается частными лицами, а затем сдается в долгосрочную аренду магазинам, салонам красоты, турагентствам, адвокатским кабинетам, аптекам, ателье, детским садам, фитнес-клубам, кафе, фотостудиям и пр.

Сроки окупаемости вложений в ПСН напрямую зависят от правильного выбора объекта для инвестиций. По словам Олега Сухова, предпочтительно, чтобы ПСН располагалось внутри кластера комплексной застройки либо в границах крупного города-спутника (Химки, Одинцово, Зеленоград, Красногорск и др.). Оптимальны для инвестиций ПСН в составе крупных автономных микрорайонов в ближнем Подмосковье с численностью населения от 3–5 тыс. человек. При этом чем выше плотность застройки, тем лучше для инвестора.

«При вложениях в ПСН, которые расположены на территории новых микрорайонов, принципиально важно расположение недвижимости относительно основных пешеходных потоков», — подчеркивает Сухов. Желательно, чтобы помещение располагалось в зоне основного пешеходного и автомобильного трафика — по соседству с крупными продовольственными магазинами, остановками общественного транспорта (станциями метро, железнодорожного сообщения, автовокзалами). Чем больше трафик — тем выше арендная ставка и короче сроки окупаемости инвестиций. Следует обращать внимание и на конкурентную среду: как минимум в радиусе 500 метров у ПСН не должно быть прямых конкурентов.

Прежде чем инвестировать в ПСН, необходимо собственными силами провести местное маркетинговое исследование — изучить локальную структуру спроса на социально-бытовую инфраструктуру и определить степень ликвидности тех или иных помещений, а также выяснить базовые требования к ПСН потенциальных арендаторов. Например, если в микрорайоне будет востребована аптека, то наиболее перспективными объектами являются помещения 40–80 кв. м квадратной или прямоугольной формы с торговой площадью не менее 70% от общей, возможностью организации санузла, электрической мощностью не менее 5 кВт. Вход в ПСН и вывеска на фасаде должны хорошо просматриваться с разных точек. Желательно, чтобы посетители могли воспользоваться существующей или стихийной парковкой.

В настоящее время диапазон стоимости квадратного метра в ПСН составляет от 70 до 150 тыс. рублей, а арендных ставок — от 500 до 1700 руб. за кв. м в месяц. «В то время как инвестиции в жилье, приобретенное для сдачи в аренду, окупаются за 10–15 лет, вложения в помещения свободного назначения на стадии строительства при правильном подходе могут вернуться за 7–9 лет», — резюмирует Олег Сухов.