В июне доля продаж с дисконтом на вторичном рынке жилья достигла очередного максимума: 83% от общего объема реализации

По данным Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, во второй половине июня обозначилась тенденция к сокращению количества заключаемых в день договоров о предоплате (актуальный реальный спрос). Одновременно на московском вторичном рынке жилья продолжается плавное снижение цен — незначительное само по себе, но существенно усиливаемое исключительно высокой долей продаж с дисконтом. 83% продаж в указанном сегменте рынка состоялись в июне по итогам торга на понижение — это максимальный показатель за всю историю наблюдений с 2012 года.

Спрос

«Анализ статистики нашей компании по дням свидетельствует о некотором сокращении покупательской активности во второй половине июня по сравнению с аналогичным, «активным», периодом месяцем ранее: количество ежедневно заключаемых договоров о предоплате снизилось примерно на 10%. С одной стороны, такая коррекция — традиционное следствие начавшегося сезона отпусков, но с другой — влияние фундаментальных факторов, ограничивающих спрос: низкого уровня платежеспособности населения, неуверенности в стабильности материального положения. Плюс к этому — покупатели не ждут роста цен, поэтому в целом не торопятся совершать сделку», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

При этом суммарная статистика в целом за прошедший месяц фиксирует положительную динамику показателей спроса относительно мая. Количество звонков и консультаций по выставленным на продажу объектам (потенциальный спрос) возросло за указанный период на 10,4%, количество обязательств о проведении сделок (актуальный реальный спрос) — на 9%. Прирост в годовом выражении еще более значительный: плюс 37,7% и 21,2% соответственно.

В свою очередь по итогам I полугодия 2016 года отмечается определенная отрицательная коррекция показателей покупательской активности: количество обращений по вопросам купли-продажи жилья сократилось на 5,7%, количество договоров о предоплате — на 4,3%.

Предложение

Объем предложения на вторичном рынке жилья г. Москвы в июне составил 41 743 объекта, снизившись относительно мая на 4% — это максимальная с начала 2016 года ежемесячная коррекция по указанному показателю. Это же значение соответствует динамике по итогам I полугодия. По сравнению с июнем прошлого года количество лотов в сегменте вторичного жилья увеличилось на 6,5%.

В структуре предложения обращает на себя внимание доля выставленных на продажу объектов стоимостью до 5 млн рублей: она по-прежнему в 2 раза превышает соответствующее значение прошлого года. В абсолютных цифрах количество таких лотов увеличилось с июня 2015 года в 2,1 раза — с 1175 до 2504 объектов. Надо отметить, что постепенное прирастание предложения минимальной ценовой категории в общем объеме выставленного на продажу жилья началось в июле прошлого года. В октябре доля таких вариантов достигла 6% (2800 объектов, что стало максимальным показателем в абсолютном значении) и с тех пор колеблется в пределах 5-6% (притом, что с марта 2014-го по июль 2015 года не превышала 3-4%).

«В настоящее время можно говорить о некотором затоваривании рынка сравнительно дешевыми предложениями — объектами с низкими потребительскими характеристиками. В первую очередь речь идет об устаревшем жилом фонде типовых домов, не удовлетворяющих современным покупательским требованиям: пяти-, девяти- семнадцатиэтажных «панелях», которые по своим качественным характеристикам однозначно проигрывают массово наступающим на московский рынок жилья новостройкам, находящимся в близкой ценовой категории. Сегодня выбор таких качественно устаревших объектов примерно в 3 раза больше, чем в прошлом году, конкуренция огромная, и выиграть борьбу за покупателя возможно только ценой — в среднем на 10% ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых квартир в новостройках», — комментирует Сергей Шлома.

Цена

Средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья по итогам июня составила 183,8 тыс. рублей за кв. м. Отрицательная коррекция относительно апреля — минус 0,2%, с начала 2016 года — 1,6%. По сравнению с июнем 2015-го средняя заявленная цена в указанном сегменте снизилась на 6,4%.

При этом доля продаж с дисконтом на московском вторичном рынке жилья в июне достигла нового максимума за историю наблюдений с 2012 года: 83% проданных объектов были реализованы по итогам торга на понижение. Средний размер скидки — 8,5% (плюс 0,1 п. п. по сравнению с маем). 8% реализованных объектов были проданы выше цены предложения, 9% — по заявленной продавцом стоимости.

«Отличительная особенность сегодняшнего рынка — изобилие так называемых туристов: людей, которые курсируют с просмотра на просмотр и делают собственникам неадекватные текущей ситуации предложения о покупке: скажем, по цене 4,5 млн рублей в отношении квартиры стоимостью 6 млн рублей. Но сегодня нет необходимости «снижаться» на 25-30%: чтобы сравнительно быстро реализовать жилплощадь, как правило, вполне достаточно сделать скидку 10%, максимум 15%. Поэтому «чуда» не происходит: продавцы без долгих разговоров напоминают таким покупателям о расположении выхода, но в целом ситуация создает на рынке нервозную атмосферу. Как следствие, увеличилось и количество просмотров объектов: если еще год назад было достаточно произвести в среднем 5 показов до продажи, то сегодня — 10-15», — отмечает Сергей Шлома.

Актуальные показатели средних цен в зависимости от формата жилья и их изменение в течение месяца представлены в таблицах ниже:

— по районам:

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗЕЛАО
381 306 руб./кв. м	209 134 руб./кв. м	183 848 руб./кв. м	182 483 руб./кв. м	172 145 руб./кв. м	158 296 руб./кв. м	155 821 руб./кв. м	163 940 руб./кв. м	185 895 руб./кв. м	109 896 руб./кв. м
+ 0,2%	— 0,2%	0%	— 0,3%	— 0,5%	— 0,3%	— 0,8%	— 0,1%	— 0,1%	+ 0,2%

— по количеству комнат:

1-комн.	2-комн.	3-комн.	4 и более комн.
177 196 руб./кв. м	176 346 руб./кв. м	180 543 руб./кв. м	341 663 руб./кв. м
— 0,3%	— 0,2%	— 0,2%	— 0,6%

— по типу строений:

Блок	Панель	Кирпич	«Сталинский»	Монолит
170 521 руб./кв. м	162 706 руб./кв. м	204 554 руб./кв. м	228 965 руб./кв. м	242 389 руб./кв. м
— 0,3%	— 0,4%	— 0,1%	— 0,6%	+ 2,4%

— по сегментам рынка жилья:

Эконом-	Комфорт-	Премиум- (бизнес-)
161 363 руб./кв. м	180 212 руб./кв. м	265 572 руб./кв. м
— 0,3%	— 0,5%	+ 0,8%

Средняя стоимость предложения, выраженная в долларовом эквиваленте, составила по итогам июня $ 2818 за кв. м, увеличившись на 0,8% относительно мая и на 5,2% с начала 2016 года. При этом регрессивная динамика по этому показателю с июня прошлого составила 21,8%.

Экспозиция

Средний срок экспозиции объектов на московском вторичном рынке жилья в июне составил 74 дня — на 3 дня (+4,2%) больше, чем в мае. С января 2016 года этот показатель сократился на 15 дней (-16,9%), а с зафиксированного в феврале максимума (100 дней) — на 26 дней (-26%). При этом сроки экспозиции кардинально различаются в зависимости от ликвидности объекта. «Привлекательная по своим качественным и ценовым характеристикам жилплощадь реализуется в среднем в течение месяца, непривлекательные для покупателя объекты без грамотной работой с ценой «зависают» в базе на долгие месяцы», — подчеркивает Сергей Шлома.

Самая дешевая квартира

В настоящее время самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД является «однушка» с ремонтом на 1-м этаже 14-этажного панельного дома на ул. Братеевской (ст. м. «Борисово»). Общая площадь — 17 кв. м, кухня — 3 кв. м. Цена предложения: 2,95 млн рублей.

Самая дорогая квартира

Самым дорогим предложением является восьмикомнатная двухуровневая квартира без отделки в клубном доме 2006 года постройки в 7-м Ростовском переулке (ст. м. «Смоленская»). Общая площадь — 750 кв. м, из них 250 кв. м занимает терраса. В цену входит 4 машино-места в подземном паркинге. Ориентировочная стоимость предложения в российской валюте: 650 млн рублей.