В I квартале 2016 года первичный рынок столицы ставит новые рекорды

По итогам первого квартала 2016 года на первичном рынке Москвы было зарегистрировано рекордное количество сделок (без учета аномальных показателей конца 2014 года) за всю историю существования 214-ФЗ. Согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестра), за первые три месяца текущего года было зарегистрировано 6,6 тыс. Аналитики компании «Метриум Групп» считают, что высокая активность покупателей является признаком того, что рынок постепенно приспосабливается к новой экономической реальности.

Рынок новостроек Москвы в марте текущего года продемонстрировал высочайшую активность, сопоставимую с докризисными показателями, пришли к выводу аналитики «Метриум Групп». По данным Росреестра, в первый месяц весны было зарегистрировано 2680 договоров долевого участия. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, прирост составил почти два раза. Также показатели марта текущего года оказались на четверть выше, чем в марте 2014 года.

Если же рассматривать данные за весь первый квартал в целом, то суммарно за три месяца на первичном рынке Москвы было зарегистрировано 6616 ДДУ. Это на 52,9% больше аналогичного периода 2015 года, и на 23% больше, чем в позапрошлом году. Также этот показатель на 14,8% выше предыдущего отчетного периода — IV квартала 2015 года.

Кроме того, за всю историю существования 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», более высокие показатели в столице были отмечены только один раз — в четвертом квартале 2014 года, когда на фоне резкого падения рубля относительно мировых валют россияне ажиотажно скупали недвижимость, пытаясь спасти свои накопления. Тогда количество заключенных ДДУ было больше января-марта 2016 года на 20%. Однако если не брать в расчет этот аномальный период, то I квартал текущего года на сегодняшний день является абсолютным рекордсменом по объемам сделок на первичном рынке.

«Ведущие эксперты рынка недвижимости объясняли высокую активность покупателей на первичном рынке в январе-феврале потенциальным завершением государственной программы льготной ипотеки, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». — Однако после того, как программу продлили до конца 2016 года, объемы продаж в столичных новостройках продолжили расти. Высокий спрос сегодня является следствием двух факторов. Во-первых, в массовом сегменте сегодня представлено огромное количество новых проектов с крайне привлекательными ценами. В сочетании с льготной ипотекой, приобрести квартиру в этих новостройках сегодня могут позволить себе многие. Во-вторых, высокая активность покупателей может свидетельствовать о том, что россияне постепенно адаптируются к новой экономической реальности. Говорить о том, что период нестабильности позади, было бы преждевременно. Напротив, пока предпосылок к его завершению нет. Но затяжной характер этого кризиса вынуждает всех игроков рынка приспосабливаться к нему. Что мы и наблюдаем сейчас».

При этом, на фоне растущей активности покупателей на первичном рынке, ипотека не может похвастаться особыми успехами. Всего в марте 2016 года в Москве было зарегистрировано 3584 ипотечных договора, что на 29,6% больше, чем за аналогичный месяц прошлого года. Существенно увеличилось это количество и относительно февраля 2016 года — на 40,5%.

Однако в целом за первый квартал 2016 года показатели рынка ипотеки оказались довольно посредственными. Всего Управлением Росреестра по Москве было зарегистрировано 7730 ипотечных договоров. В сравнении с тем же периодом прошлого года объемы выросли на 14,6%. Однако следует учитывать тот факт, что в первом квартале 2015 года количество ипотечных договоров было зафиксировано на рекордно низком уровне из-за резко выросшей ключевой ставки ЦБ в декабре 2014 года, а программа льготной ипотеки была запущена лишь в марте 2015 года. Таким образом, вряд ли можно считать текущее превышение тех низких показателей серьезным успехом. Если же сравнивать итоги I квартала 2016 года с любым другим кварталом 2014-2015 годов, то они окажутся существенно ниже. В частности, в сравнении с IV кварталом 2015 года было отмечено падение на 18,1%.

«Главная проблема рынка ипотеки сегодня заключается в том, что кредит практически невозможно получить под приобретение жилья на вторичном рынке, — поясняет Мария Литинецкая. — Льготная ипотека на этот сегмент рынка не распространяется, поэтому основные объемы сделок с привлечением ипотечного кредитования приходятся на новостройки. Здесь показатели стабильно высокие и они растут вместе с количеством заключаемых ДДУ. Однако за счет продолжающегося снижения спроса на «вторичке», общие данные по количеству выданных ипотечных кредитов демонстрируют отрицательную динамику».

Наглядной демонстрацией ситуации со спросом на вторичном рынке является количество переходов прав собственности на недвижимое имущество в Москве. По итогам марта 2016 года этот показатель составил 13363 единицы. Это на 51,4% больше, чем в феврале текущего и на 2,9% больше, чем в марте прошлого годов. Но так же как и с рынком ипотеки, суммарные показатели за весь первый квартал оставляют желать лучшего.

Всего за отчетный период было зарегистрировано 28188 переходов прав собственности. Этот показатель ниже на 4,6%, чем в первом квартале 2015 года. А в сравнении с IV кварталом прошлого года снижение составило 15,5%.

«На столичном рынке недвижимости по-прежнему правят бал новостройки, — резюмирует Мария Литинецкая. — Мы наблюдаем эту картину уже больше года. И пока ситуация не думает меняться. С одной стороны, высокий спрос на первичном рынке помогает девелоперам держаться на плаву в непростой экономической ситуации. Но с другой, спрос мог быть еще выше, если бы собственники вторичного жилья имели возможность его продать и вложить эти средства в первичную недвижимость. Сегодня из-за низкой активности на «вторичке» часто срываются альтернативные сделки. Также нередки случаи, когда клиенты бронируют квартиру в новостройке, планируя оплатить ее за счет продажи своего старого жилья. Но в конечном итоге отсутствие возможности быстро реализовать недвижимость на вторичном рынке вынуждает их снимать бронь. Выходом из этой ситуации могло бы стать расширение программы льготной ипотеки на вторичный рынок, однако пока чиновники не спешат с решением этого вопроса».