В Германии заморозят рост арендных ставок на 5 лет

В конце марта в законодательстве Германии, регулирующем правоотношения арендаторов и арендодателей, появятся новые положения об ограничении роста ренты. Однако, вопреки расхожему мнению, они не только не снизят доходность бизнеса домовладельцев, но и поддержат спрос на принадлежащие им объекты.

«Потолок» сроком на 5 лет

Ограничение на рост арендных ставок в жилом секторе будет введено в 16 федеральных землях Германии. В соответствии с изменениями в законодательстве, ставки аренды в новых договорах, то есть заключенных после вступления нормативного акта в силу, не смогут превышать более чем на 10% средневзвешенный показатель, рассчитываемый в каждом конкретном регионе относительно стоимости квадратного метра. При этом власти земель сами установят те населенные пункты, в которых данное ограничение будет введено. В первую очередь, его применят в крупных городах Германии, основных промышленных центрах, университетских городах, испытывающих наибольший дефицит жилья.

Введение лимита на рост арендных ставок не коснется двух видов жилой собственности — новостроек и объектов, впервые сдаваемых внаем после реконструкции. Остальные, в том числе и загородные дома, подпадают под действие нового закона. Мера, разработанная правительством Германии, является временной. Предполагается, что ограничение ставок просуществует не более 5 лет — до 2020 года.

Выиграют и инвесторы, и арендаторы

«Вступление в силу закона об ограничении арендных ставок — событие ожидаемое, — сказал управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс. — Фактически первые разговоры о мерах по регулированию рынка аренды жилья, в том числе и о необходимости законодательно «затормозить» рост ренты, велись еще с конца 2013 года. 10-процентное ограничение устанавливается, главным образом, для крупных немецких городов. Иными словами, для рынков, отличающихся наибольшей ликвидностью и доходностью. Совершенно очевидно, что законодательно определенный «потолок» ежегодного роста доходов не нанесет финансового ущерба вложениям инвесторов-арендодателей, особенно если принять во внимание такие факторы, как растущий рынок недвижимости Германии, достаточно стабильный курс евро, минимальный уровень инфляции, низкий уровень ипотечных задолженностей. Такой шаг правительства поддержит арендаторов, то есть станет дополнительным стимулирующим фактором для укрепления спроса. Так что 4-5-процентную доходность инвесторы, вложившие средства в жилую недвижимость Германии, по-прежнему будут иметь».

В крупных городах Германии жилье, предназначенное для сдачи в аренду, составляет 70-85% от общего объема жилищного фонда. По прогнозам аналитиков Indriksons.ru, рост цен на жилую недвижимость в Германии в 2015 году составит 3-4%. Повышательная тенденция проявилась уже в январе: цены выросли почти на 1%, по сравнению с предыдущим месяцем, и более чем на 5% за последний 12-месячный период.

Среди других законодательных изменений стоит отметить новый порядок оплаты услуг риелторов. Если ранее ее в любом случае производил арендатор, то теперь расходы будет нести та сторона, которая обращалась к посреднику. Это можно считать достаточно серьезной победой лобби арендаторов, поскольку тариф посредника составлял, как правило, сумму, равную арендным платам за два месяца. Если прибавить к этому фактически еще две арендные платы — непосредственно за первый месяц проживания и вносимые арендодателю в качестве залога, то становится понятным, что смена жилья для квартиросъемщиков в Германии до последнего времени была процессом, связанным со значительными затратами.

Жилье в остром дефиците

Новые законодательные нормы затрагивают значительную часть населения страны. Германия традиционно считается страной квартиросъемщиков. По статистике, около трех пятых ее жителей являются арендаторами. При этом для рынка недвижимости Германии в этом сегменте характерен острый дефицит, который усугубляется высокими темпами прироста населения. В частности, в 2014 году количество проживающих в Германии достигло 81 млн. человек, причем увеличение было обеспечено за счет высокого уровня миграции на фоне отрицательной рождаемости.