В 2015 г. 35% портфеля инвестиций богатых людей мира пришлось на недвижимость

В 2015 г. 35% портфеля инвестиций богатых людей мира пришлось на объекты жилой и коммерческой недвижимости, говорится в ежегодном исследовании Knight Frank о распределении благосостояния в мире The Wealth Report 2016.

Исследование The Wealth Report 2016, проведенное совместно с консалтинговыми компаниями Wealth-X и New World Wealth, основывается на данных опросов 400 представителей ведущих мировых частных банков и инвестиционных консультантов, в управлении которых находятся активы около 45 000 ультрахайнетов совокупной стоимостью более $0,5 трлн.

В 2015 г. доля элитной жилой недвижимости в портфеле активов мировых ультрахайнетов (людей с состоянием от $30 млн) составила 24%, коммерческой недвижимости — 11%.

В 2015 г. в России и странах СНГ ультрахайнеты больше инвестировали в элитную жилую недвижимость (28%), на коммерческую недвижимость пришлось 8%, акции и облигации составили 19% в структуре активов. При этом богатые россияне и жители СНГ лидируют в мире по доле наличных средств в портфеле инвестиций (21%). Наименьшую долю в структуре инвестиций ультрахайнетов в России и странах СНГ составили предметы роскоши (1%) и драгметаллы (2%).

В ближайшие 10 лет 70% ультрахайнетов в мире планируют нарастить свои инвестиции в акции и облигации, интерес к жилой недвижимости снизится — только 41% мировых ультрахайнетов планируют увеличить свои инвестиции в этот сегмент, в прошлые 10 лет этот показатель составлял 54%. Инвестиции в коммерческую недвижимость будут оставаться стабильными: в прошлые 10 лет 49% ультрахайнетов наращивали свои инвестиции в данном направлении, в следующие 10 лет это планируют делать 47% ультрахайнетов.

В ближайшие 10 лет 80% ультрахайнетов из России и стран СНГ также увеличат долю финансовых инструментов инвестиций в своих портфелях. Интерес к жилой недвижимости снизится: в ближайшие 10 лет только 40% ультрахайнетов из России и СНГ планируют инвестировать в жилую недвижимость, аналогичный показатель прошлого года составлял 100%.

Коммерческая недвижимость

C 2009 года частные инвесторы по всему миру вложили $902 млрд в коммерческую недвижимость.

Доля частных инвестиций в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость оставалась стабильной — от 23,4% (2009 г.) до 24,8% (2015 г.). Это говорит о том, что за 10 лет на рынке коммерческой недвижимости сформировался сильный пул инвесторов: государственные фонды, азиатские пенсионные фонды, различные фонды нефте- и газодобывающих стран, ультрахайнеты и другие круги частных лиц.

В 2015 г. общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость мира достиг $717 млрд (в 2014 г. — $701 млрд), доля частного капитала составила 24,8% ($178 млрд). Ожидается, что в 2016 г. общий объем инвестиций останется на уровне 2015 г., а в 2017 г. общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в мире возрастет до $770 млрд.

В 2015 г. 45,6% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость мира пришлось на офисный сегмент ($327 млрд), на 2 месте — торговые центры 27% ($195 млрд).

Северная Америка в 2015 г. лидировала среди регионов мира по объему инвестиций в коммерческую недвижимость — $337 млрд (47% от общего объема $717 млрд). При этом 32,3% ($109 млрд) пришлось на частные инвестиции, львиная доля пришлась на китайских и ближневосточных инвесторов.

Европа на 2 месте в мире по объему инвестиций в коммерческую недвижимость — $249 млрд. Частные инвестиции в коммерческую недвижимость в Европы составили $52 млрд (20% от общего объема инвестиций), из них $16 млрд пришлось на Великобританию, что в 3 раза больше, чем во Франции, и на треть больше чем в Германии. Гостиницы лидировали по спросу как понятный инструмент инвестиций для ультрахайнетов из ближневосточных и азиатских стран.

В России в 2015 г. на долю частных инвесторов пришлось $1,27 млрд — 48% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость ($2,67 млрд). 45% частных инвестиций пришлось на торговые центры, 14% — составили офисы, 21% — складская недвижимость, 20% — гостиничная недвижимость.

Элитная жилая недвижимость

В 2015 г. цены на элитную недвижимость в 100 городах мира выросли на 1,8% (2% в 2014 г.), 63 из 100 городов показали рост цен. 34 города продемонстрировали отрицательную динамику, 22 из них находятся в Европе.

Самые высокие темпы роста цен на элитную недвижимость в 2015 г. отмечены в Ванкувере (+24,8%). Ослабление канадского доллара простимулировало рост спроса со стороны иностранных покупателей, а недостаток предложения стал причиной двузначного роста цен.

В 2015 г. Москва заняла 40 место из 100 по темпам роста цен на элитную недвижимость с показателем +2,3%. В 2014 г. Москва была на 84 месте с показателем ?3,7%. Санкт-Петербург не представлен в рейтинге, но по итогам 2015 года был бы на 94 месте рейтинга на уровне Виргинских островов и Багамских островов, где стоимость недвижимости в долларах снизилась на 5%.

Самыми быстрорастущими рынками элитной недвижимости Европы в 2015 г. стали Мюнхен (12%), Амстердам (10%), Монако (10%) и Берлин (9%).

Уже 9 лет Монако лидирует в мире по стоимости элитной недвижимости: здесь за $1 млн можно купить всего 17 кв. м. элитного жилья. В Гонконге и Лондоне на $1 млн можно приобрести 20 кв. м и 22 кв. м соответственно.

В Москве в 2015 г. на $1 млн можно было приобрести 83 кв. м элитного жилья, что на 18 кв. м больше, чем в 2014 г. Из 20 мировых столиц Москва занимает 14 место по стоимости квадратного метра элитной недвижимости. В Санкт-Петербурге на ту же сумму можно приобрести 200 кв. м премиальной недвижимости.

В топ-10 самых значимых для ультрахайнетов городов мира в 2015 г. вошли: Лондон, Нью-Йорк, Гонконг, Сингапур, Шанхай, Майами, Париж, Дубай, Пекин, Цюрих. В 2016 г. в данном рейтинге ожидается появление Сиднея и Женевы, а Майами покинет топ-10 значимых городов. Лондон опережает Нью-Йорк вот уже второй год подряд, оставаясь самым важным городом для ультрахайнетов.

Марина Кузьмина, директор по зарубежной недвижимости, Knight Frank, отметила: «В 2015 году мы наблюдали высокий интерес со стороны российских покупателей к покупке жилой и коммерческой недвижимости в таких европейских городах как Мюнхен, Берлин, Монако. Более того, за последние полгода Германия вошла в топ-5 наиболее популярных направлений у состоятельных россиян. Цены во многих городах Германии растут уже пять лет, при этом рынок недвижимости остается недооцененным по сравнению с большинством европейских стран. Интересуются покупкой в основном в инвестиционных целях (пулы квартир в деловых районах, например, в Берлине район Митте) или коммерческой недвижимостью, приносящей стабильный доход 6-8% годовых. Россияне традиционно входят в пятерку иностранных покупателей недвижимости в Монако, льготная налоговая политика в отношении нерезидентов, высокий уровень жизни и безопасности, а также дефицит предложения привлекают российских ультрахайнетов. Женева и ее окрестности (Женевское озеро) остаются востребованными у состоятельных россиян, которые теперь приобретают недвижимость не только для собственного проживания, но и под реконструкцию и дальнейшую перепродажу, то есть с целью получения дополнительного дохода».

Алан Балоев, директор департамента финансовых рынков и инвестиций, Knight Frank, прокомментировал: «Рынок частных инвестиций в коммерческую недвижимость России несколько отличается от западных рынков. Из-за общей непрозрачности структуры капитала инвесторов в России достаточно сложно определить реальную долю частных вложений. Важным преимуществом институциональных инвесторов является доступ к более дешевым заемным средствам, капиталу пенсионных фондов, страховых компаний, что позволяют им занимать существенную долю на рынке.

Ввиду ограниченных возможностей на российском рынке капитала, мы видим, что соотношение между частными и профессиональными инвесторами примерно одинаковое: $1,27 млрд и $1,4 млрд соответственно. Таким образом, частные инвесторы сегодня играют существенную роль на рынке капиталов в России, и в ближайшие 2-3 года их позиции будут оставаться сильными.

Важно отметить, что фокус российских частных инвесторов совпадает с интересом инвесторов на западе — наибольший интерес представляют качественные активы офисной и торговой недвижимости, приносящие стабильный денежный доход, что обусловлено желанием инвесторов избежать возможных арендных рисков на ранней стадии владения активом».

Топ-20 самых дорогих рынков элитного жилья в мире, 2015 г.

	Город	Сколько кв. м элитной недвижимости можно купить на $1 млн
1	Монако	17
2	Гонконг	20
3	Лондон	22
4	Нью-Йорк	27
5	Женева	40
6	Сидней	40
7	Сингапур	42
8	Шанхай	46
9	Париж	57
10	Пекин	58
11	Лос-Анжелес	65
12	Рим	75
13	Майами	77
14	Москва	83
15	Токио	83
16	Стамбул	94
17	Берлин	96
18	Мумбай	99
19	Сан-Паулу	203
20	Кейптаун	255