Уровень вакантных площадей на рынке складов Московского региона может снизиться в 2015 году

Впервые за семь лет спрос в сегменте складской недвижимости может практически сравняться с объемом нового предложения.

По оценкам аналитиков JLL, в 2014 году в Московском регионе был введен наибольший объем качественных складских площадей за последние семь лет — 1,6 млн кв. м, что почти вдвое превышает результат предыдущего года. В результате совокупный объем рынка достиг 11,2 млн кв. м. Наибольший объем завершенных в 2014 году проектов пришелся на южное и северное направления Московского региона — 40% и 27% от совокупного годового результата.

В том числе в 4-м квартале было введено 663 тыс. кв. м — втрое больше, чем в последнем квартале 2013 года. Из крупнейших объектов, введенных в прошлом квартале на южном направлении, стоит отметить новые здания в ИП «PNK — Чехов 2» (корп. 5 и 8; общей площадью 77 тыс. кв. м), в ИП «Южные Врата» (100 тыс. кв. м), в ЛП «Сынково» (корп. 3, 11, общей площадью 47,3 тыс. кв. м); на западном направлении — ЛП «Новая Рига» (фаза I, 67 тыс. кв. м); на северном — в ИП «PNK — Северное Шереметьево 2» (корп. 10, 66,5 тыс. кв. м) и в ИП «Логопарк Север — 2» (Фаза 2; 40 тыс. кв. м).

По оценкам JLL, в 2015 году на рынок может выйти еще около 1 млн. кв. м качественной складской недвижимости, причем около 900 тыс. кв. м нового предложения уже находятся на завершающей стадии строительства и с большой вероятностью выйдут в начале 2015 года. В то же время во второй половине года ввод складских объектов, вероятнее всего, окажется минимальным, поскольку макроэкономическая неопределенность и высокая стоимость заемных средств вынуждает девелоперов корректировать свои планы — переносить сроки ввода объектов в эксплуатацию или даже замораживать проекты.

Рекордные объемы строительства на рынке складов сочетаются с негативной динамикой спроса в Московском регионе. Объем арендованных и купленных складских площадей в 4-м квартале составил 357 тыс. кв. м, снизившись на 30% к показателю аналогичного периода предыдущего года. Всего за прошедший год в Московском регионе было арендовано и куплено около 860 тыс. кв. м складов, что оказалось на 35% ниже показателя 2013 года.

Структура спроса на складские помещения Московского региона не претерпела заметных изменений по итогам года: наиболее активными игроками, с 34% долей в общем объеме спроса, оказались операторы розничной торговли, тогда как на логистические компании пришлось около 22% всех сделок прошедшего года. Спрос на качественные склады в 2014 году был сосредоточен в основном на южном, юго-восточном и северном направлениях. Средний объем сделки снизился по сравнению с 2013 годом на 32% и составил 11,7 тыс. кв. м.

В то же время в 2015 году, в случае стабилизации курса рубля и цен на нефть, объем спроса на складские помещения прогнозируется на уровне 850-900 тыс. кв. м. «Мы не предвидим снижения спроса по сравнению с 2014 годом — за счет поглощения новых складских площадей показатель сохранится на сопоставимом уровне или будет немного ниже. Уже в ближайшее время планируется закрытие ряда крупных сделок, обсуждение которых шло на протяжении прошлого года», — отмечает Петр Зарицкий, Региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.

По итогам 2014 года уровень свободных помещений в готовых складских комплексах вырос до 7,9% по сравнению с 1,4% на конец 2013 года. Столь стремительный рост уровня вакантных площадей объясняется выходом рекордного объема новых складов в 2014 году в сочетании с негативным влиянием внешних факторов на спрос.

«Мы ожидаем снижения доли вакантных площадей на рынке Московского региона к концу 2015 года, — комментирует Петр Зарицкий. — В ближайшее время новые проекты на рынок выходить не будут — слишком высока ставка рефинансирования. В отсутствие значительного объема ввода мы будем наблюдать постепенное вымывание вакантного предложения с рынка, но арендоваться эти площади, конечно, будут по низким ставкам и в основном в рублях. При этом в 2015 году разница между уровнем вакантных площадей в первичном предложении (новых объектах, которые не были ранее заняты арендатором) и вторичном станет еще более очевидной. В целом по рынку доля свободных помещений может сократиться до 5–6% к концу года, при этом в первичном предложении показатель может оказаться ниже — арендаторы будут съезжать из старых объектов и переезжать в новые и качественные складские комплексы на новых условиях».

По итогам года среднерыночные ставки аренды складов в Московском регионе снизились до 115 долл. за кв. м в год с 135 долл. за кв. м в год на конец 2013 года, и имеют дальнейшую тенденцию к снижению. При этом из-за высокой волатильности обменного курса сделки на складском рынке заключаются преимущественно в рублях.