Уровень ротации арендаторов на центральных торговых улицах Санкт-Петербурга в 2014 году достигал 29%

Компания JLL провела анализ активности арендаторов в основных торговых коридорах Санкт-Петербурга и изменений коммерческих условий на рынке стрит-ритейла города в 2014 году.

По данным JLL, уровень ротации арендаторов на центральных улицах в минувшем году достигал 29%, причем наиболее высокий показатель наблюдался в коридорах сегмента «масс-маркет» — Садовой улице (25%) и Каменоостровском проспекте (29%). В свою очередь Невский проспект, несмотря на высокий уровень ставок аренды и их широкий диапазон, характеризовался 15%-ной ротацией арендаторов, что является самым низким показателем в центральной части Петербурга.

«В целом уровень ротации на рынке стрит-ритейла в 2014 году был достаточно высоким. Ухудшение макроэкономической ситуации, введение санкций и контрсанкций отразились на бизнесе торговых операторов, что привело к закрытию ряда арендаторов стрит-ритейла. Также снятие в конце 2013 года запрета на приватизацию помещений на основных торговых магистралях повлияло на активность смены арендаторов. Уровень ротации различался в зависимости от профиля улицы: на наиболее востребованных в текущей ситуации улицах, ориентированных на масс-маркет, показатель оказался выше, и именно на этих магистралях наблюдался рост средних арендных ставок в рублях», — комментирует Анна Лапченко, руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге.

Резкое ослабление рубля, которое произошло в конце 2014 года, привело к активизации переговоров между арендаторами и собственниками, особенно в тех случаях, когда договор заключен был в валюте. Запрашиваемые долларовые ставки аренды на рынке стрит-ритейла Санкт-Петербурга снизились за 2014 год на 40-60% — до 1,3-2,2 тыс. долл. за кв. м в год (без учета НДС), подсчитали аналитики JLL. В то же время динамика запрашиваемых рублевых ставок была разнонаправленной, и в некоторых торговых коридорах, в первую очередь ориентированных на масс-маркет, наблюдался рост данного показателя. Так, по оценкам JLL, рублевые арендные ставки выросли на 5-15% на Невском и Каменноостровском проспектах, Садовой улице и 6-7 линиях ВО. При этом в таких коридорах, как Средний пр. В.О., Большой пр. П.С., Большая Конюшенная улица, ставки снизились в среднем на 15%.

Во многом как рост, так и падение ставок связано с изменением структуры предложения. Если на 6-7 линиях В.О. в предложении появились очень интересные для ритейлеров помещения, то на Большой Конюшенной улице, наоборот, наиболее престижные помещения были заняты в 2013 году, поэтому к концу года остались площади, обладающими определенными недостатками. «В 2015 году мы ожидаем сохранения ротации арендаторов стрит-ритейла на высоком уровне. Ритейлеры, рестораторы и банки внимательно анализируют свой портфель и оптимизируют сеть, закрывая убыточные точки, при этом они параллельно ищут возможность выхода в локации, где их магазины и услуги еще не представлены, — рассказывает Анна Лапченко. — Из-за повышенной ротации, пересмотра собственниками помещений условий аренды, закрытия действующих объектов мы будем наблюдать рост уровня вакантных площадей. Как следствие, у многих арендаторов, продолжающих развитие своей сети, будет возможность найти оптимальные локации. Так, в первом полугодии 2015 года мы ожидаем роста спроса прежде всего со стороны продуктовых ритейлеров». Наиболее высокую активность в 2014 году на основных торговых магистралях в центральной части Петербурга проявляли кафе и рестораны, а также ритейлеры одежды, обуви и аксессуаров — в каждом втором помещении из числа новых открытий появилась компания именно этих двух сегментов. В частности в течение 2014 года были открыты «Эконика» и Gerald Darel на Большом пр. П.С., Intimissimi на 7-й линии В.О., а в 4-м квартале начали работу ресторан Tse Fung на ул. Рубинштейна, «Фарш и Бочка» на ул. Белинского, кофейня-кондитерская «Барон» на ул. Жуковского. В целом же структура открытых за последних год объектов стрит-ритейла сопоставима с текущей структурой арендаторов.

«Введение платной парковки на центральных улицах Петербурга в 2015 году повлечет за собой увеличение привлекательности помещений стрит-ритейла в зонах основных транспортных пересадочных узлов. В том числе можно ожидать роста спроса на помещения, расположенные в непосредственной близости от станций метрополитена в спальных районах, что в свою очередь вызовет опережающий среднерыночный рост ставок аренды в этих локациях, — отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. — В то же время в зоне платной парковки в центре города мы прогнозируем изменение структуры спроса со стороны ритейлеров в связи с перераспределением пассажиропотоков».

Тем не менее, ключевым фактором, который будет влиять на рынок стрит-ритейла в 2015 году, по-прежнему будет макроэкономика. В условиях ожидаемого падения реальных доходов потребители сокращают все виды расходов: происходит перераспределение спроса из верхнего ценового сегмента в средний, из среднего — в эконом. «Поэтому реакция ритейлеров, обращающих более пристальное внимание именно на улицы, на которых представлена аудитория массового спроса, вполне естественна. Снижение покупательной способности населения приведет как к общему сокращению объема покупок, так и к снижению доли импульсных покупок. Как следствие, на рынке стрит-ритейла вырастет конкуренция за потребителя как внутри сегмента, так и со стороны торговых центров», — прогнозирует Анна Лапченко.

В то же время рынок торговых центров также оказался под значительным давлением вследствие макроэкономической ситуации и волатильности на валютном рынке — ставки аренды серьезно снизились за прошедший год. Максимальные арендные ставки в торговых центрах Санкт-Петербурга к концу 2014 года сократились с 2 до 1,5 тыс. долл. за кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов), а уровень вакантных площадей в действующих ТЦ достиг 6%, увеличившись за 4-й квартал на 0,5 п.п. При этом, как и прежде, в наиболее качественных объектах объем свободных помещений остается близким к нулю. Эксперты JLL прогнозируют дальнейший рост доли вакантных площадей и снижение арендных ставок в течение первой половины 2015 года.