Trade-in на рынке недвижимости: новостройка в обмен на вторичное жилье

Услуга trade-in — взаимозачета старой недвижимости при покупке новой — уже давно стала привычной для российского рынка. По оценке специалистов компании «Метриум Групп», на сегодняшний день в Москве при покупке квартир в новостройках этой опцией пользуются до 10% клиентов.

Принцип работы услуги trade-in на рынке недвижимости несколько отличается от автомобильного. Если при покупке авто клиент, по сути, продает свою старую машину автосалону, и сразу же уезжает домой на новой, то с квартирами дело обстоит сложнее. Схема со срочным выкупом квартиры существует, но не имеет широкого распространения при обмене старой квартиры на жилье в новостройках ввиду того, что квартиры выкупаются с дисконтом до 40% от рыночной стоимости. Выгода в таком случае оказывается весьма сомнительной. Поэтому при trade-in на рынке недвижимости применяются другие схемы:

Схема 1. Старая квартира передается на реализацию агентству, занимающемуся продажей жилья в новостройке. При этом для покупателя бронируется квартира в новом жилом комплексе с фиксацией цены сроком на месяц. Этот вариант подходит тем, кто готов немного уступить в цене своей старой квартиры для ускорения процесса продажи.

Схема 2. Все то же самое, но квартира в новостройке бронируется без фиксации стоимости на неопределенный срок. Такой вариант выбирают те, кто хочет реализовать свою квартиру максимально выгодно. При этом здесь существует риск, что пока старое жилье будет продаваться по более высокой цене, вырастет и стоимость приобретаемой недвижимости.

Схема 3. Сочетает в себе лучшее от двух предыдущих. Цена фиксируется, но на более продолжительное время — до трех месяцев. Для массового сегмента недвижимости такой срок означает практически стопроцентную гарантию реализации квартиры на вторичном рынке. То есть собственнику не нужно идти на уступки ради того, чтобы купить квартиру в новостройке по выгодной цене. Таким образом, он оказывается в двойном выигрыше: продает старую квартиру дороже, а новую приобретает дешевле. Подобная схема действует в жилом комплексе «Новые Ватутинки».

Как показало исследование, проведенное аналитиками компании «Метриум Групп», услуга trade-in сегодня представлена не во всех проектах на первичном рынке. В массовом сегменте в «старой» Москве данная опция доступна в 18 новостройках, что составляет чуть более половины от всех реализуемых проектов. В Новой Москве доля несколько ниже — примерно 42% (15 жилых комплексов).

«Реализуемые на первичном рынке проекты можно разделить на две группы: те, где застройщик продает квартиры самостоятельно через собственный отдел продаж, и те, где эту функцию выполняет профессиональное агентство недвижимости, — поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». — В первом варианте девелоперы крайне редко предоставляют услугу trade-in, потому что продажа квартир на вторичном рынке не является для них профильным бизнесом и сопряжена с лишними издержками. Если же реализацию квартир в новостройке ведет агентство-партнер, то опция взаимозачета доступна почти в 100% случаев».

Для покупателя квартиры в новостройке услуга trade-in представляет интерес по целому ряду причин. Во-первых, это возможность решить жилищный вопрос без лишних телодвижений, буквально за несколько визитов в офис компании-продавца. На первом этапе с риэлтором заключается договор на продажу старой квартиры и бронируется недвижимость в новостройке. Затем, когда прежнее жилье продано, одновременно происходит подписание двух договоров — о продаже старой и покупке новой. Во-вторых, агентство обеспечивает рекламу продаваемой квартиры, что значительно ускоряет процесс. По сравнению с самостоятельной продажей сроки экспозиции сокращаются в 2-3 раза. В-третьих, в том случае, если вырученных от продажи старой квартиры средств будет недостаточно, ипотечные брокеры агентства помогут подобрать выгодную программу кредитования. Ну и наконец, подобная сделка максимально безопасна для клиента — все финансовые расчеты производятся через агентство, а профессиональные юристы сопровождают сделку на всех этапах.

Новая Москва

В Троицком и Новомосковском административных округах Москвы сегодня реализуется 15 новостроек с опцией trade-in. Минимальная стоимость квадратного метра зафиксирована в Эко-районе «Борисоглебское» — от 50 тыс. рублей. На второй позиции расположился ЖК «Легенда» с показателем 53,8 тыс. рублей за кв. м. Замыкает тройку лидеров жилой комплекс «Прима-Парк» — от 58,5 тыс. рублей за «квадрат».

По стоимости квартир первое место также занимает «Борисоглебское». Самую доступную по цене квартиру здесь можно приобрести за 1,98 млн рублей. «Серебро» у ЖК «Спортивный квартал»: цены жилье в проекте с самой большой и профессионально оборудованной школой олимпийского резерва в России начинаются от 2,26 млн рублей. Третье место принадлежит ЖК «Прима-Парк» — от 2,42 млн рублей.

Проекты массового сегмента с опцией trade-in на первичном рынке Новой Москвы

Название	РВЭ	Площадь (кв. м)		Стоимость кв. м (тыс. руб.)		Стоимость квартиры (млн руб.)
		Min	Max	Min	Max	Min	Max
Эко-район «Борисоглебское»	4 кв. 2016	33,4	74,21	50	72,5	1,98	4,44
«Легенда»	4 кв. 2016	40,3	93	53,8	76,9	3	7
«Прима-Парк»	2 кв. 2016	26	82,6	58,5	124,6	2,42	7,13
«Марушкино»	1 кв. 2016	40	70,5	64	83,6	2,8	4,93
Мкрн в г. Щербинка	2 кв. 2016	40,8	112,8	71,2	105,6	3,85	9,07
«Спортивный квартал»	4 кв. 2015	25,9	67,9	73	106,3	2,26	5,58
«Кокошкино»	РВЭ	42,8	92,8	74,4	97,7	4,18	7,72
«Калипсо»	4 кв. 2015	42,1	70,8	82,6	121,6	4	6,7
«Изумрудный»	РВЭ	53	77	84,4	92,5	4,9	6,5
«Андерсен»	4 кв. 2015	38	100	91,3	164,1	3,5	10,5
«Новые Ватутинки», квартал Центральный	4 кв. 2015	37,2	85,3	91,7	117	4,24	7,82
«Новое Бутово»	2 кв. 2016	36,3	81	100,5	134,4	4,41	9,42
Мкрн «Солнечный»	РВЭ	60	213,6	104,1	109,6	6,51	22,96
«Бутовские аллеи»	РВЭ	33,9	80,4	107	147	3,85	10,05
«Новые Ватутинки», микрорайон Южный	РВЭ	37	64,1	117	145	4,92	8,92
Итого: 15 проектов		25,9	213,6	50	164,1	1,98	22,96

«Старая» Москва

В старых границах Москвы услугой trade-in можно воспользоваться в 18 жилых комплексах эконом- и комфорт-класса. Ценовой минимум отмечен в жилом комплексе «Некрасовка» — от 85 тыс. рублей за кв. м. На втором месте с небольшим отставанием идет микрорайон «Северный» — от 86,5 тыс. рублей за «квадрат». Стоит отметить, что оба проекта возводятся в столичных районах, расположенных за пределами МКАД. Внутри Московской кольцевой автодороги цены на порядок выше. Тройка лидеров выглядит следующим образом: ЖК «Город» (от 105,5 тыс. руб./кв. м), ЖК «Терлецкий парк» (от 118,8 тыс. руб./кв. м) и ЖК SREDA (от 121,3 тыс. руб./кв. м).

По минимальной стоимости квартир лидерство принадлежит микрорайону «Северный» — от 3,39 млн рублей. На второй строчке расположился ЖК SREDA с показателем 3,57 млн рублей. И «бронза» за самую низкую стоимость квартиры среди проектов с опцией trade-in досталась ЖК «Петр I» — от 3,64 млн рублей.

Проекты массового сегмента с опцией trade-in на первичном рынке «старой» Москвы

Название	РВЭ	Площадь (кв. м)		Стоимость кв. м (тыс. руб.)		Стоимость квартиры (млн руб.)
		Min	Max	Min	Max	Min	Max
«Некрасовка»	2 кв. 2016	37,2	87,9	85	188,3	4,37	7,84
«Северный»	2 кв. 2017	30,7	88,2	86,5	124,4	3,39	8,45
«Город»	4 кв. 2017	32,3	104,3	105,5	127	4,01	11,27
«Терлецкий парк»	4 кв. 2016	33,3	202,7	118,8	168,8	5,61	25,28
SREDA	4 кв. 2017	26,2	97,6	121,3	165,7	3,57	12,61
«Петр I»	1 кв. 2018	22,6	84,3	128	162,2	3,64	11,62
«Загорье»	РВЭ	31	139,6	128,4	175,5	5,08	22,62
«Life-Митинская Ecopark»	4 кв. 2015	37,8	100	135,9	244,4	6,65	19,19
«Ривер Парк»	2 кв. 2017	38,9	82,5	143,6	226,3	5,76	16,94
«Мичурино-Запад»	2 кв. 2016	35,2	76,4	145,6	183,3	6,13	11,3
«Город на реке Тушино-2018»	4 кв. 2017	39,6	98,7	155,1	183,4	6,8	15,4
«Белый парк-2»	1 кв. 2016	44,9	125	158	193	8,66	19,75
«Дом на Нагатинской»	4 кв. 2016	41	100,9	160,1	231,2	7,56	17,76
«Водный»	4 кв. 2015	39,8	95	169	223	7,52	18,24
«О7»	1 кв. 2016	44,7	111,9	176	207,3	8,31	22,58
«Фили Град»	4 кв. 2015	35,5	143,7	185	330	8	37,35
«Горизонт»	РВЭ	49,9	110,3	189	238,7	10,26	24,6
«Вершинино»	РВЭ	62,1	80,2	220,7	237	14,41	18,21
Итого: 18 проектов		22,6	202,7	85	330	3,39	37,35

«Услуга trade-in при покупке жилья в новостройке — это возможность превратить сложный и нервный процесс продажи одной квартиры и покупки другой в максимально комфортное мероприятие, — резюмирует Мария Литинецкая. — При этом нужно понимать, что trade-in подходит далеко не всем. К примеру, если до ввода в эксплуатацию новостройки нужно ждать еще 1,5-2 года, а старая недвижимость будет продана уже сейчас, то до момента получения ключей от нового жилья необходимо будет снимать квартиру. При длительном сроке ожидания расходы на аренду могут нивелировать выгоду от приобретения нового жилья на раннем этапе. Оптимальным вариантом для trade-in является приобретение квартиры в уже готовой новостройке или за два-три месяца до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В Новой Москве такая возможность сегодня предусмотрена в 2/3 проектов. К примеру, в микрорайоне Южный жилого комплекса «Новые Ватутинки» продаются квартиры в уже сданных домах, а квартале Центральный получение РВЭ запланировано до конца текущего года. В старых границах Москвы проектов, которые уже сданы или получат разрешение в этом году значительно меньше — только треть. Среди них такие новостройки, как многофункциональные комплексы «Водный» и «Фили Град».