ТОР BROKERS ALLIANCE подвел итоги 2014 года на рынке элитной недвижимости

9 декабря 2014 г. в гостинице «Националь» состоялась пресс-конференция ТОР BROKERS ALLIANCE, которую провели четыре ведущие агентства элитной недвижимости Москвы — IntermarkSavills, TWEED, Contact Real Estate и Welhome.

В ходе мероприятия эксперты подвели итоги уходящего года в разных сегментах рынка недвижимости премиум класса, обозначили главные тренды, сделали прогнозы. Пресс-конференция в гостинице «Националь» завершила цикл мероприятий ТОР BROKERS ALLIANCE в 2014 году.

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, рассказал о тенденциях и ценах на первичном рынке премиального жилья. Эксперт отметил, что в четвертом квартале уходящего года произошла «демократизация» рынка элитной недвижимости, в результате которой «входной билет» в данный сегмент снизился до суммы в полмиллиона долларов США. Раньше, в таком бюджете предложений на элитном рынке практически не было, а сегодня за полмиллиона долларов можно найти себе небольшую, но достойную квартиру в пределах ЦАО. При этом в бюджет один миллион долларов укладывается около одной трети всех предложений. Элитный рынок продолжает постепенно «уходить» в рублевые цены. По статистике IntermarkSavills, внутри Садового кольца в долларах продается 23 проекта, в рублях — 21. Интересно, что проекты, которые номинируются в национальной валюте, более масштабны и занимают бОльшую долю рынка. В долларах цены на первичную недвижимость снизились на 16%, в рублях выросли на 38%. По результатам года, средняя стоимость 1 квадратного метра в проектах, номинированных в долларах, достигла 23,7 тыс., а в рублевых проектах — 505 тыс. рублей. Больше всего сделок было заключено в бюджетах от одного до двух миллиона долларов (56%). На бюджет от двух до трех миллионов долларов приходится 19% сделок, свыше трех — 11%, меньше одного миллиона — 14%.

Согласно данным IntermarkSavills, за первые три квартала 2014 г. приобретены 364 квартиры, а по результатам четвертого квартала будет куплено не менее ста. Таким образом, к концу 2014 года на рынке элитных новостроек в годовом исчислении в общей сложности будет заключено не менее 500 сделок. При этом, доля инвесторов не превышает 10-15%. «Сейчас время покупать квартиру прежде всего для того, чтобы жить, а не наживаться», — отметил эксперт.

В продолжение темы Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED, рассказала о спросе и предложении на первичном рынке элитной недвижимости Москвы, сделав сравнительный анализ с кризисом 2008-2009 гг. По словам эксперта, в 2014 году на рынок вышло 15 проектов, в то время как в прошлый кризис шесть проектов были заморожены и отправлены на реконцепцию. Резкое сокращение объемов продаж было зафиксировано в конце 2008 — начале 2009 гг. Тогда покупатели практически отвернулись от новостроек (не более 10% сделок), рынок начал приходить в себя только к концу 2009 года. В 2014 году ситуация принципиально другая — риелторы наблюдают ажиотажный спрос на новостройки, покупатели доверяют застройщикам, сделки с первичной недвижимостью занимают примерно 80% в общем объеме продаж. В результате четвертый квартал по темпам продаж перекрывает лучшие времена 2013 г. Покупательскую активность определяет широкая продуктовая линейка и высокое качество строительства. Среди интересных трендов в TWEED отмечают появление на рынке элитной недвижимости «нетрадиционных» инвесторов, которые в связи с отрицательной динамикой национальной валюты переводят рублевые депозиты в квадратные метры для себя и с «дальним прицелом» — для родителей, малолетних детей и пр. Ирина Могилатова прогнозирует коррекцию рублевых цен в сторону повышения, высокую покупательскую активность весной следующего года, вымывание наиболее ликвидных объектов с рынка к осени 2015 года. По мнению эксперта, в следующем году выход новых объектов маловероятен.

Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, представил свое видение ситуации, которая сложилась в уходящем году на вторичном рынке элитного жилья. Эксперт пояснил, что к этой категории объектов относятся дома, построенные за последние пятнадцать лет внутри ЦАО. Их продавцами являются физические лица, которые, в отличие от профессиональных участников, по-другому реагируют на изменения рыночной ситуации (обычно с задержкой на несколько месяцев). Денис Попов заметил, что вопреки слухам о падении вторичного рынка, объем продаж за одиннадцать месяцев 2014 года вырос по сравнению с одиннадцатью месяцами 2013 года (196 и 171 квартира соответственно). В то же время покупались квартиры меньших площадей, а общая сумма вложений за обозначенный период уменьшилась на 9,6%. В прошлом году основной спрос и предложение на вторичном рынке сформировала Остоженка. В этом на первое место вышли Хамовники, а Золотая Миля переместилась на вторую строчку. С уменьшением доли Остоженки, самого дорогого кластера элитной недвижимости, сократился и общий бюджет. В цифрах средние показатели сделок выглядят следующим образом: средняя площадь уменьшилась на 11% (с 203,7 до 181,7 кв. м), средний бюджет — на 21% (с 4 686 407 до 3 696 105 долл.), средневзвешенная цена — на 11,5% (с 23 002 до 20 340 долл./кв. м). Общие суммы пяти самых дорогих квартир, проданных за одиннадцать месяцев 2013 и 2014 гг., составили 115 млн 160 тыс. и 77 млн 346 тыс. долл. соответственно. Порядка 80% цен на вторичном рынке выставлено в долларах. По мнению Дениса Попова, в текущей ситуации активные продажи возможны с переходом на рубли либо в валюте, но с существенной скидкой.

Анастасия Могилатова, генеральный директор консалтинговой компании Welhome, рассказала, чем запомнился 2014 год на загородном рынке элитной недвижимости. Эксперт сообщила, что если в 2008 г. участники рынка не были подготовлены к кризису, то в 2014 г. ситуация принципиально другая и больше поддается прогнозам. В первом квартале рынок был достаточно активен, спрос, в том числе, стимулировало закрытие банков в конце прошлого года. В середине лета, когда начались колебания курса, темпы продаж замедлились и валютная лихорадка усилилась, появились скрытые и открытые дисконты в размере 20-30%. Параллельно с этим происходило ужесточение требований покупателей к элитным объектам. Предпочтение отдавалось готовым поселкам, и запросы, преимущественно, поступали на дома «под ключ». В результате в 2014 г. загородный сегмент закрепился в статусе рынка покупателя. В то же время, как и в прошлые годы, в сегменте ощущался дефицит идей и новых проектов. По данным Welhome, в этом году на рынок вышло только два проекта — «Ренессанс парк» и «Футуро Парк», — причем оба расположены на Новорижском шоссе. Средняя цена дома с участком составила 3 млн 633 тыс. долл. (первичный рынок) и 5 млн 82 тыс. долл. (вторичный). Около 58% сделок заключено по объектам, расположенным на Рублево-Успенском шоссе, на второй позиции — Новорижское шоссе (17%). Остальные направления существенно проигрывают лидерам. В завершении выступления Анастасия Могилатова отметила, что в следующем 2015 году произойдет увеличение предложения на вторичном рынке и постепенное снижение спроса с достижением стабильного уровня к III кварталу. Кроме того, будет нарастать тренд фиксации цен в рублях или привязки к у. е. для стимулирования продаж.

Тенденции, обозначенные экспертами ТОР BROKERS ALLIANCE, своими выступлениями проиллюстрировали присутствовавшие на мероприятии девелоперы. В частности, Алексей Болдин, генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») рассказал, что политика продаж ЖК «Садовые кварталы» основана на рублевом ценообразовании. Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж PSN Group, отметила, что на рынке элитной недвижимости взят курс на «расслоение» проектов на дома класса Делюкс и более демократичные предложения. Ольга Трофимова из KR Properties внесла в дискуссию свежий штрих, рассказав о развитии премиальных апартаментов и, на примере проектов компании, еще раз подтвердила интерес покупателей к этому сегменту осенью 2014 года. Ирина Прачева, заместитель генерального директора ЗАО «Дон Строй Инвест», привела интересную статистику: в проекте ее компании «Баррин Хаус» (Хамовники) на десять звонков приходится одна сделка, что говорит о динамичных продажах на первичном рынке. Также в мероприятии приняли представители Vesper, Insigma, «Гардтекс» и других девелоперских компаний.