Топ мошеннических схем и рисков на современном рынке жилья

Эксперты компании ИНКОМ-Недвижимость составили рейтинг рисков и наиболее распространенных схем мошенничества на вторичном рынке жилья.

По их оценкам, сегодня по-прежнему чаще всего используется «классика жанра» недобросовестных маклеров и продавцов — продажа жилплощади по поддельным документам. При этом время внесло коррективы в этот «черный список» — мошенники более не делают ставку на наивных клиентов и удачу. Новые обманные схемы предполагают солидные финансовые вложения, серьезную техническую подготовку и масштабные сговоры.

По данным Юридической службы ИНКОМ-Недвижимость, продажа квартиры по поддельному паспорту остается наиболее распространенной схемой мошенничества. При этом с годами и повышением степени защиты документов совершенствуются технологии изготовления фальшивок. «Можно утешать себя тем, что подлинность паспорта гарантирует надпись «УФМС», видимая при ультрафиолетовом освещении. Как выясняется, не гарантирует: профессиональные мошенники работают так, что подделка практически не отличается от оригинала. Поэтому при подготовке к сделке мы требуем от своих сотрудников действий по идентификации личности продавца иными доступными способами — прежде всего, подтверждений того, что человек является тем, за кого себя выдает, от соседей», — говорит директор Департамента вторичного рынка компании ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Вариантом такой схемы мошенничества является привлечение в качестве собственника жилплощади подставного лица — документы подлинные, а продавец очень похож на их обладателя. Дальнейший сценарий предсказуем: подлинный владелец недвижимости по факту регистрации сделки обращается в суд о признании ее недействительной, и добросовестный покупатель лишается приобретенного жилья.

Еще одна мина замедленного действия при сделках с жильем — указание в договоре купли-продажи неполной стоимости объекта. «Покупатель поддается на уговоры продавца, не желающего платить 13 % налога с прибыли, и стороны прописывают максимальную необлагаемую налогом сумму — 1 млн рублей. Если не взять с владельца недвижимости расписку в получении остальных денег, то риск в данном случае перестает быть благородным делом и становится глупостью: недобросовестный продавец может оспорить сделку как кабальную», — объясняет Сергей Шлома.

Сговор продавца недвижимости с ее прежним владельцем также не является сегодня редкостью на рынке жилья. Схема простая — последний обращается в суд с иском о признании сделки недействительной на основании того, что нынешний продавец (когда-то покупатель) не исполнил свои обязательства (например, не произвел расчет в полном объеме). Крайним во всех смыслах этого слова в такой цепочке оказывается добросовестный покупатель, который может лишиться жилплощади.

По-прежнему актуальными являются риски, связанные с участием в сделке людей — пациентов психоневрологических и наркологических диспансеров. «В данном случае мы используем проверенное и действенное средство профилактики — убеждаемся, что участники сделки не состоят на учете в ПНД и НД, получая от них справки из этих учреждений», — отмечает Сергей Шлома.

Риэлторы предупреждают о рисках, связанных с недостатками объекта, скрытыми недавним ремонтом. Уже после покупки может выясниться, что протекает потолок или, например, в помещении был пожар. «Я помню случай, когда продавалась квартира с неправильно выполненным заземлением. В свое время она использовалась как нежилое помещение, потом ее перевели в жилой фонд, наскоро «отретушировали», выставили на продажу и никого ни о чем не предупредили. Итог — три трупа, людей убило током», — вспоминает Сергей Шлома.

При этом некоторые схемы мошенничества — символичные для середины 1990-х годов, сегодня явно изжили себя. Практически стали историей преступления, связанные с оперированием крупными суммами денег при расчетах по сделке — никто больше не ходит с пакетами купюр. Фактически исчезли аферы с лжеадресами. Истории были яркими: человеку, не знающему Москву, показывали добротную квартиру в хорошем районе, на доме заранее переклеивали название улицы, а потом продавали объект согласно указателю (например, в Капотне вместо Замосковоречья). Сегодня «овчинка не стоит выделки» — покупатель легко может опознать местность на street view-картах.

Одновременно с исчезновением прежних схем мошенничества появились новые — уже гораздо менее театральные и куда более масштабные. Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость вспоминают о недавнем массовом паломничестве в компанию потенциальных покупателей, предлагавших купить квартиры по цене в 2 раза выше рыночной стоимости. В отношении объекта стоимостью 5 млн предлагалось следующее: «Продавцу заплатим 6 млн, а вы укажите в договоре купли-продажи сумму 10 млн. Мы возьмем кредит, якобы отдадим всю сумму вам, а вы нам потом вернете 4 млн». «Таким образом люди явно выводили деньги из банков, оставляя им на балансе переоцененные с помощью подставных людей квартиры. Мы запрещали своим клиентам совершать такие сделки. Да, человек мог получить дополнительный миллион, но становился соучастником преступления со всеми вытекающими отсюда последствиями», — рассказывает Сергей Шлома.

Наконец, еще одной группой риска для покупателей остаются так называемые «паленые» квартиры — объекты с неясной юридической историей. В данном случае исключить возможные потери могло бы страхование титула, но в нашей стране этот вид страхования не востребован потребителем и существует в основном только благодаря развитию ипотечного кредитования, являясь обязательным требованием большинства банков при выдаче кредита. Существенно минимизирует такие риски участие в сделке профессиональной риэлторской компании с обязательной и эффективной технологией юридической проверки объектов недвижимости. «Я оперирую таким порядком цифр — на рынке жилья признается недействительной примерно каждая сотая сделка. В нашей компании это каждая 10-тысячная — разница в 100 раз», — отмечает Сергей Шлома.

А вот в возможном возвращении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью эксперты не видят дополнительных гарантий для добросовестных покупателей. «Все время действия этой нормы, отмененной в 1996 году, полномочия нотариуса ограничивались удостоверением подписи людей, которых он видел первый раз в жизни. Какие тут могут быть гарантии? При этом я не слышал, чтобы по причине расторжения сделок в Москве пострадал хоть один нотариус» — комментирует Сергей Шлома. В Юридической службе ИНКОМ-Недвижимость также отмечают, что за все годы работы компании на рынке в практике ее юристов не было ни одного случая, когда нотариус понес бы какую-либо ответственность за признание сделки с недвижимостью недействительной.