Теория вероятности продажи дома на 2016 год

Анализируя текущую экспозицию и спрос 2015 года, специалисты Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY пришли к выводу, что вероятность продажи дома на загородном рынке снижается, особенно в самых высоких сегментах. При этом, в случаях с особенно привлекательными объектами по адекватной цене, этот срок сокращается до месяцев, что нехарактерно для текущего рынка.

Чем выше класс сегмента рынка загородной недвижимости, тем шире он представлен готовыми объектами на вторичном рынке. Так, проекты бизнес — и премиального классов на первичном рынке еще есть, а вот объектов в сегменте класса de luxe единицы. При достаточно широком ассортименте предпосылок для роста спроса нет, а вот переход продавцов с долларов на рубли и общий тренд на дисконты послужил повышением покупательского интереса к одним объектам и, соответственно, понижением к тем, владельцы которых не хотят осознавать сегодняшнюю реальность. Скидки, которые были зафиксированы в 2015 году, — это скорее корректировка цен в связи с переходом с долларовых цен на рублевые. При этом, чем выше сегмент, тем ниже вероятность продажи дома, а потому уместнее дисконт. И, напротив, чем выше вероятность продажи, тем меньше покупателю следует рассчитывать на снижение цены.

В подтверждение приведем таблицу по экспозиции, динамике продаж, отображающие вероятность продажи дома в различных сегментах.

Отдельно стоящие дома от 15 млн руб.

	бизнес-класс	премиум-класс	элит-класс	de luxe	Всего
	от 15 до 60 млн р.	от 60 до 120 млн р.	от 120 до 250 млн р.	от 250 млн р.
Текущая экспозиция (шт.)	1202	1283	842	732	4059
Спрос в 2015-и году (сделки)	243	164	66	28	501
Количество лет до истощения текущий экспозиции	4,9	7,8	12,8	26,1	8,1
Вероятность продажи дома*	15,7%	9,9%	6,1%	3,0%	9,6%
в год продастся один дом из	6	10	16	34	10

Анализ текущей экспозиции и реализованного в 2015 году спроса показывает, что за год рынок в состоянии «переварить» чуть более 12% предложения. Чем выше сегмент, тем он уже с точки зрения предложения, однако то же можно сказать и о спросе: если в сегменте бизнес-класса (от 15 до 60 млн р.) предложение превосходит спрос почти в 5 раз, то в самой высокобюджетной нише — в 26. Самая жесткая конкуренция именно в сегменте de luxe, где в 2015 году дисконты действительно доходили до 50%, поскольку продавец понимал, следующий покупатель может прийти через несколько лет.

При составлении таблицы эксперты заложили вероятное падение рынка на 10% и среднегодовой прирост экспозиции 16% (который в большей степени вероятен в сегментах бизнес и премиального классов). Таким образом, вероятность продажи дома (в среднем по рынку) составит 9,6%.

«Несмотря на эту статистику, мы отмечаем и повышенный интерес к определенным объектам, — комментирует директор Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY Сергей Колосницын. — Тренд на рационализацию подстегнул спрос, и самые привлекательные по цене и качеству объекты вымываются с рынка даже быстрее, чем раньше. Причем, такие спонтанные продажи происходили на протяжении всего 2015 года во всех сегментах».

На фоне более интенсивной конкуренции продавцов эксперты отмечают формирование новых законов и механизмов. Помимо стандартных конкурентных преимуществ объекта (качественных характеристик и выгодного расположения дома), особенно актуальными становятся два инструмента управления спросом: цена и принципы продвижения объекта на рынке. Стоит отметить, что в создавшейся ситуации затоваривания рынка, аналогичная ситуация происходит в рекламном поле, которое становится более затратным, но теряет эффективность.