Спрос на офисные помещения Киева по результатам года достиг рекордно низких показателей

Впервые с 1-го квартала 2009 года на офисном рынке Киева наблюдался отрицательный уровень чистого поглощения. Согласно подсчетам аналитиков JLL, объем чистого поглощения в 4-м квартале 2014 года составил ?3,6 тыс. кв. м, а по результатам года — всего 20 тыс. кв. м, что в 3,5 раз ниже показателя 2013 года и является наименьшим значением за всю историю рынка качественной офисной недвижимости Киева.

«Среди сформировавшихся в 2014 году тенденций можно отметить рост количества сделок, связанных c пересмотром уровня арендных платежей в сторону понижения, с продлением договоров аренды взамен переезда в новый офис, а также уменьшение объема арендуемых компаниями площадей с целью минимизации издержек. Мы предполагаем, что эти тенденции сохранят свою актуальность, как минимум, до конца 1-го полугодия 2015 года. В то же время мы ожидаем некоторого оживления рынка во второй половине года и, как следствие, по результатам года в целом прогнозируем увеличение объемов чистого поглощения до 40-50 тыс. кв. м», — комментирует Александра Глобина, руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине.

В структуре спроса за 2014 год превалируют компании IT-сектора (32%) и производства (29%), причем отмечается постепенный рост активности со стороны IT-сектора. Так, в 2013 году на компании сферы IT приходилось около 26% спроса, в 2012 — всего 9%. В то же время доля спроса со стороны производственных компаний постепенно снижалась с 50% в 2012 году и 38% в 2013 до 29% по результатам 2014 года.

В то же время на рынке офисов Киева продолжается реализация проектов, начатых в предыдущий девелоперский цикл, поэтому объем ввода новых объектов по-прежнему высок и лишь немного уступает прежним показателям. В 4-м квартале 2014 года в столице Украины было введено 11 тыс. кв. м офисных площадей, что составляет только 9% от годового значения. В целом в 2014 году на рынок вышло 122,2 тыс. кв. м офисных площадей, что на 11% ниже показателя предыдущего года. В результате объем рынка качественной офисной недвижимости Киева составил 1,79 млн тыс. кв. м.

По прогнозам аналитиков компании JLL, объем ввода офисов в 2015 году будет рекордно низким — около 65 тыс. кв. м, что почти в два раза ниже показателя 2014 года. Стоит отметить, что большинство проектов, анонсированных на 2015 год, по арендуемой площади не превышают 10 тыс. кв. м, что может свидетельствовать о желании девелоперов минимизировать риски.

Доля класса А в новом предложении 2014 года составила около 32%, тогда как в 2013 году она достигала 45%. В 2015 году на бизнес-центры класса А придется не более 20%. Такое снижение обусловлено негативной динамикой спроса, а также высоким текущим уровнем свободных площадей в этом классе.

Низкий уровень спроса на офисные помещения наряду с достаточно высоким объемом ввода новых офисных площадей негативно отразились на уровне вакантных помещений в офисном сегменте. Так, в 4-м квартале 2014 года доля свободных площадей продолжила рост и составила в среднем по рынку 23,2%, что на 4,5 п.п. выше значения конца 2013 года. По сравнению с итоговым показателем 2013 года вакантность в классе А выросла на 6,2 п.п. — до 33,6%; в классе В — на 3,9 п.п. — до 19,8%. В разрезе субрынков наибольший рост вакантности наблюдался на Подоле (на 9,6 п.п.), что было обусловлено увеличением объема свободных площадей по сопоставимой цене в более престижном Центральном деловом районе (ЦДР).

Доля свободных площадей по субрынкам Киева на конец 2014 года

Субрынок	Класс А	Класс В	Всего
ЦДР	30,2%	10,4%	19,7%
Подол	16,0%	22,8%	22,1%
Правый Берег	40,5%	21,3%	24,9%
Левый Берег	-	25,9%	25,9%
Киев в целом	33,6%	19,8%	23,2%

Эксперты JLL не ожидают существенных изменений в вакантности в 2015 году вследствие низкого объема анонсированных на 2015 год офисных площадей в условиях сложившегося уровня спроса на офисные помещение.

Максимальная арендная ставка в сегменте офисов сократилась за 2014 год на 15% и составила 360 долл. за кв. м в год (30 долл. за кв. м в месяц). Такая динамика показателя объясняется низким уровнем спроса на офисные помещения в классе А, обусловленном общеэкономической и социополитической ситуацией в стране, что заставило большинство арендаторов пересмотреть свои планы по развитию и принять политику уменьшения издержек (‘cost cutting’ approach). Основная часть сделок, закрытых в классе А, были инициированы задолго до макроэкономической и политической нестабильности в стране.

«Мы ожидаем дальнейшего незначительного снижения максимальной арендной ставки на рынке офисной недвижимости Киева в краткосрочной перспективе, — отмечает Александра Глобина. — В целом динамика арендных ставок по результатам 2015 года будет напрямую зависеть от социально-экономических и политических условий в стране, так как текущий уровень неопределенности является одним из основных факторов сдерживания спроса со стороны арендаторов».