«Социальная утопия» или дешевых апартаментов больше не будет?

Весь сегмент апартаментов в Москве словно «подвис в воздухе» после заявлений столичных властей об ужесточении требований к девелоперам апартаментных комплексов. Однако, независимо от того, какое решение будет принято, очевидно, что столь бурного роста рынка апартаментов, который мы наблюдали в течение последних двух лет, уже не будет.

По прогнозам экспертов «Метриум Групп», в недалекой перспективе рынок апартаментов может уменьшится в разы с точки зрения объемов предложения. В первую очередь это коснется массового сегмента. Пока власти не предприняли никаких конкретных шагов и цены остаются на прежнем уровне, апартаменты эконом- и комфорт-класса все еще являются выгодным вложением.

Чем именно апартаменты вдруг не угодили столичным чиновникам, которые сами же выдавали последние годы в массовом порядке разрешения на их строительство? Если проанализировать развитие событий, то можно вспомнить, что изначально рынок был представлен исключительно проектами элитного и бизнес-класса. Комплексы апартаментов эконом- и комфорт-класса впервые вышли в продажу в 2013 году. Доля данного сегмента в одночасье стала весомой: на текущий момент она уже составляет около 35%. На рынке появились предложения за 2,5-3 млн рублей, да еще и в старых границах города. Нет ничего удивительного в том, что такие апартаменты сразу стали пользоваться повышенным спросом у своей целевой аудитории — покупателей с невысоким уровнем доходов. И только потом люди осознали, что комплексы, в которых они приобрели квадратные метры, в основном, не обеспечены социальной инфраструктурой — детскими садами, школами, поликлиниками и пр. — в виду того, что застройщик не обязан все это строить в случае с апартаментами.

«В прошлом году мы столкнулись с проблемой, когда люди массово стали требовать от города появления социальной инфраструктуры, — рассказал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. — Многие из тех, кто купил апартаменты, заявили нам: «Мы живем в городе, платим налоги. Чем мы хуже тех, кто живет в обычных жилых домах? Государство же нам не объяснило, в чем разница между апартаментами и квартирами, не рассказало, что здесь по сути нельзя жить с детьми...»

Тот факт, что люди, купившие апартаменты в Москве и не до конца разобравшиеся в их специфике, стали требовать от властей инфраструктуру, законных оснований под собой, конечно же, не имеет. Но для города это чревато социальным напряжением, поэтому чиновники не могут игнорировать такие вещи и вынуждены реагировать. Иначе социальный взрыв будет неизбежен. Как результат, в начале года главный архитектор Москвы озвучил принятое городом решение — в проектах, где уже выдано разрешение на строительство, обязательства по социальной инфраструктуре город берет на себя. А вот в новых проектах власти обяжут застройщика построить «социалку» по всем нормам жилья.

Эксперты компании «Метриум Групп» видят следующий вариант возможного развития событий. При согласовании проектов и получении исходно-разрешительной документации власти будут формально приравнивать апартаменты к жилью и нагружать застройщиков дополнительными обязательствами по строительству социальной инфраструктуры. Все это можно решить на уровне муниципалитетов. И для данного варианта даже не потребуется вносить существенные изменения в действующее законодательство.

При таком раскладе себестоимость проектов с апартаментами однозначно увеличится. Подобные объекты (школа, детский сад и поликлиника) никакой доход девелоперам не приносят, а затраты на их возведение довольно высокие. Себестоимость строительства школы или детского сада составляет порядка 850 тыс. — 1 млн рублей в расчете на одного ребенка. Столь высокие расходы объясняются тем, что подобные объекты всегда сдаются в конфигурации «под ключ». При этом речь идет не только о полном ремонте, но и обо всех элементах наполнения — мебель, текстиль, сантехническое оборудование и т.д. По поликлиникам цифры еще выше и зависят от направленности медицинского учреждения и насыщенности оборудованием.

«Такие расходы в конечном счете ложатся на плечи покупателей, — комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Однако все-таки существуют границы покупательской возможности. И если апартаменты эконом- и комфорт-класса лишатся одного из главных своих преимуществ, в частности, более низкой цены, и сравняются по стоимости с квартирами, то данный формат станет непривлекательным для покупателей, потому что при прочих равных у него остаются свои недостатки — отсутствие постоянной прописки, более высокие коммунальные расходы и налоговый платеж. Соответственно, все это приведет к тому, что динамика выхода новых проектов апартаментов существенно сократится. И, прежде всего, это коснется массового сегмента. Не исключено, что экономика проектов апартаментов эконом-класса при новых правилах вообще станет отрицательной. Доля данного сегмента снизится до минимума, и в дальнейшем на рынке, скорее всего, будут изредка появляться только единичные точечные объекты эконом- и комфорт-класса в районах, удаленных от центра. Поэтому для тех, кто готов инвестировать в наиболее доступный сегмент апартаментов, сейчас еще есть такая возможность. Пока власти не предприняли никаких конкретных шагов и цены остаются на прежнем уровне, апартаменты эконом- и комфорт-класса все еще являются выгодным вложением.

Кроме того, необходимо понимать, что актуальность социальной инфраструктуры может быть разной, в зависимости от того или иного класса проекта. И при введении норм по ее обеспеченности следует учитывать реальные потребности людей. Например, в проектах бизнес- и элит-класса социалка вряд ли будет востребована — целевая аудитория таких комплексов не пользуется услугами муниципальных детские садов, школ и поликлиник. А вот в комплексах эконом- и комфорт-класса строительство социальной инфраструктуры должно быть обязательным. Другой вопрос — в том ли объеме, в котором она строится в жилых проектах? Ведь существует множество категорий покупателей апартаментов, даже в эконом- и комфорт-классе, которые абсолютно не нуждаются в школах и детских садах. Например, люди старшего возраста, дети которых давно уже выросли. Или молодые люди, которые строят карьеру и в ближайшее время не планируют заводить семью. По сути, такие покупатели вынуждены переплачивать за то, что комплекс, в котором они приобрели жилье, полностью обеспечен социальной инфраструктурой, так как застройщик включил затраты на ее строительство в конечную цену'.