Со складского рынка ушли арендаторы «золотой середины»

2015 год принес немало перемен рынку складской недвижимости Московского региона. Спрос обеспечивается немногочисленными крупными компаниями, а также малыми предприятиями и ИП. При этом активность арендаторов уровня среднего бизнеса, напротив, сократилась до минимума.

Складской сегмент рынка коммерческой недвижимости обновил в 2015 году сразу несколько печальных «рекордов»: увеличилась до 8-10% доля пустующих помещений в крупных складских комплексах, на минимальном за несколько лет уровне сейчас находятся ставки аренды и темпы строительства новых комплексов.

«Тем не менее спрос на складском рынке есть. Более того, он довольно заметно активизировался именно в третьем квартале 2015 года, — рассказывает собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. — Однако его структура существенно изменилась по отношению к нескольким предыдущим годам развития рынка».

По сути, спрос сейчас формируют две «полярных» категории арендаторов. С одной стороны, это оставшиеся на рынке крупные игроки: именно ими закрыты масштабные сделки, обеспечившие рынку по итогам третьего квартала объем поглощения на уровне 600-650 тыс. квадратных метров. С другой стороны, в общей структуре спроса уже к середине года стала заметна тенденция к увеличению доли малого бизнеса — в первую очередь, небольших производственных компаний, ориентированных на нишу «импортозамещения» в самых различных сферах. Именно такие компании — часто с численностью сотрудников всего в пару десятков человек — обеспечивают сегодня стабильный поток спроса на склады в пределах МКАД.

«Потребности маленьких компаний сосредоточены в сегменте складских либо многофункциональных комплексов класса В- и С, — рассказывает Андрей Ковалев. — В первую очередь их интересуют помещения малой площади — от 100 до 1500-2000 кв. м, причем такие арендаторы соглашаются и на краткосрочные договоры, в силу того, что горизонт планирования своей деятельности у таких компаний небольшой, а гибкость и зависимость от конъюнктуры рынка — значительные. По нашей статистике, количество запросов на складские помещения площадью 100-500 кв. м выросло только во втором полугодии 2015 года на 15%, а за год на 25%». При этом доля арендаторов-представителей среднего бизнеса постепенно сокращается — они или приостанавливают деятельность, или сокращают ее масштабы, или полностью уходят с рынка.

Таким образом, пусть основная доля «статистической отчетности» о поглощенных складских помещениях и приходится на крупные сделки со стороны глобальных компаний, именно поток стабильных обращений от мелких компаний прокормит в кризис тех собственников, кто готов будет предложить небольшую нарезку. «Фактически, мы наблюдаем расслоение спроса на складские площади и исчезновение «золотой середины» арендаторов, ранее обеспечивавших стабильный спрос складским комплексам. В 2016-м году, при сохранении общеэкономической конъюнктуры, такая поляризация спроса только усилится», — резюмирует Андрей Ковалев.