Смотря как считать

Подводя итоги прошлого года, многие отмечали, что дно кризиса пройдено, что самое худшее позади, рынок новостроек вообще чувствует себя хорошо и дальше стоит ждать лишь роста цен в этом сегменте. Так ли это? Действительно ли девелоперы Московского региона живут хорошо? Об этих, а также других вопросах говорил НиЦ с Дмитрием Котровским, партнером девелоперской компании «Химки Групп».

— Дмитрий, согласно данным Росстата, число заключенных в прошлом году ДДУ выросло на треть, то есть на рынке первичного жилья у нас все хорошо. Эту картину подтверждают и ведущие риелторские агентства, заявляющие, что покупатель ушел в новостройки. Все покупатели сейчас у вас, вы, как девелопер, в полном ажуре. Так ли все прекрасно на самом деле?

— Возможно, так и было бы, если б количество застройщиков на рынке осталось такое же, как в 2014 году. Тогда бы мы даже смогли многим заработанным поделиться. Но на самом деле нам далеко не очень хорошо живется просто потому, что на рынке появилось значительно больше объектов. Это не прибавляет никому из застройщиков покупателей, хотя и соблазняет некоторых клиентов на покупку нового жилья, не меняя привычной локации. Объем спроса в 2016 году вырос по сравнению с предыдущим годом, но этот спрос распределился между большим количеством объектов. В итоге каждому отдельно взятому объекту (и застройщику) достается меньше клиентов, а значит, меньше денег от покупателей.

Почему такие показатели в Москве? Просто появился выбор в той локации, где раньше не было, либо он был, но только в старом фонде. Люди меняют старое жилье на новое, при этом зачастую отказываются от большей площадки квартир в угоду современным планировкам, транспортной доступности, комфортной среде. Сегодня у них есть возможность переехать из своих 46 кв. м советского периода застройки в более удаленном районе в 35 кв. м современного российского жилья с комфортной средой. Они даже готовы брать ипотеку, чтобы так улучшиться, понимая, что 46 кв. м также были однокомнатной или двухкомнатной квартирой, но позволяли при крошечной кухне иметь две раскидистые пальмы по углам... Отказавшись от этих пальм, человек приобретает более современное жилье, соответствующее сегодняшнему дню. Этот процесс похож на процесс замены старого автомобиля новым.

Рост ДДУ объясняется тем, что оформляли с помощью субсидируемой ипотеки льготные кредиты и покупали небольшие квартиры. В итоге мы увидели рост числа ДДУ, рост количества сделок. Для государства это хорошо, и Росстат все правильно посчитал. Но, выйдя на первичный рынок в Москве, где большинство масштабных проектов еще находятся на начальном этапе строительства, все эти люди пока не решили свою квартирную проблему, они не купили квартиру, они купили ожидание, то есть право требовать у застройщика в будущем свои оплаченные квадратные метры.

И надо четко понимать, что будет где-то в конце 2018 года. Примерно за эти два года застройщики, приняв деньги от населения, должны будут справиться с заявленным объемом квадратных метров. Очень важно, чтобы к концу стройки девелопер продал хотя бы 80 % площадей, получив деньги дольщиков на строительство. Если он с этой задачей справится, тогда у него будет абсолютно привычная экономика. Если же застройщик не сможет подойти к финишу с таким числом дольщиков, то где он возьмет деньги на строительство и ввод заявленных квадратных метров? Банковские деньги остаются все таким же дорогим удовольствием. Велика вероятность, что ряд застройщиков не справится с этой задачей, если будут рассчитывать только на деньги дольщиков. Это уже видно по выданным ГПЗУ, по тем будущим стройкам на 2017–2018 год, где показано, что выведут еще больше новых проектов в удобных местах для тех людей, которые еще ничего не купили и привязаны к своему району. А если новые застройщики еще и сориентируются в своих квадратных метрах и вместо 33 кв. м будут продавать 29 кв. м, то все нынешние девелоперы, добежав до результата, увидят даже не 30 % нереализованных квартир, а больше.

— Нас ждут банкротства?

— Или слияния и поглощения... Сторону бизнеса государство не чувствует до конца, и это не сильно тревожит общество. Например, мало кто переживает за то, что раз в три недели отзываются лицензии у 2–3 банков. Эта некая санационная история относительно финансового бизнеса. Чем отличается в этом смысле банковский бизнес от девелоперского? Ничем. Ну, отберут у девелопера документы, будет у него некая административная ответственность, возможно, даже уголовная, но ведь найдут кого-нибудь другого, кто возьмет под крыло брошенный объект и достроит. И мы видим, что все так и происходит.

Государство не переживает за наш бизнес, потому что понимает, что если народ придет спрашивать, где его квартиры, ему просто ответят, что вопрос проработан и квартиры будет достраивать другой застройщик, подключится компенсационный фонд. По сути, потребителю все равно, кто будет достраивать.

— Но это как минимум удлиняет сроки строительства.

— Конечно. Почему банкротятся банки и почему будут банкротиться строители? К банкам раньше приходили и спрашивали про их дела, а в ответ слышали, что лезть не следует, это банковская тайна. В результате им установили определенные критерии ликвидности, долговые обязательства и многое другое. Теперь и для застройщиков увеличилось количество критериев оценки надежности. Хочешь работать — покажи уставной капитал, отчисли деньги в фонд и т. д. Любой суд сейчас на стороне дольщиков, и это нормальная практика. Защищать надо физлиц, бизнес осознано шел на эти риски. Ну, увеличилось конкурентное поле в разы — так это типовой бизнес-риск. Я сейчас попытался иронизировать, потому что как раз объем выданных разрешений можно регулировать...

— А физлица все недееспособны и не отвечают за свои действия?

— Всех научить невозможно. А девелопер должен отвечать за свои слова и обещания. Хотя есть спорные моменты в сегодняшних обещаниях, особенно если они касаются комфорта и транспортной доступности. Например, возьмем подмосковные крупные проекты на престижных трассах, например, Новорижское или Рублево-Успенское шоссе. Строятся миллионы квадратных метров на двухполосной правительственной трассе. На 12 лет работы, т. е. 14 000 автомобилей будет выезжать-въезжать через 10 лет. Получается, если я сейчас, в 37 лет куплю там квартиру, то обрету спокойствие лишь к пятидесяти? Я не хочу в 50 говорить девелоперу спасибо, что он дал мне эту среду обитания и сделал счастливой мою семью, тем более в 33 кв. м. Я знаю, что это чисто экономическое решение, но тогда и будьте честными, не рассказывайте про комфортную среду обитания.

— Вы правы. Сейчас и маленькие квартиры преподносятся как некое благо. Но лично я считаю, что это показатель плохого состояния нашей экономики, потому что иначе люди бы не рассматривали покупку 22 кв. м или даже 30 кв. м.

— Я поддержу. Люди ориентируются на цену, но не видят, не понимают того качества жизни, что ждет их в будущем. Да, должны быть стартовые квартиры, но всю жизнь в такой с комфортом не проживешь. Помните, раньше были такие малосемейные общежития, в которых люди ждали очереди на квартиру? Ждали, появлялось по двое детей, двухэтажные кровати какие-то... Много маленьких квартир в одном проекте — зло. Потому что каждая квартира — это семья, с машиной, с ожиданием лифта, с парковочным местом, с местом в саду, в школе, с очередью в поликлинику. Покупка маленькой квартиры соблазняет не только ценой. Мне кажется, люди пытаются выскочить из вторичного рынка. Они взрослеют внутренне и не хотят жить в устаревших домах. Даже панельные дома сегодня имеют более высокие технические характеристики по сравнению с советскими. «Вторичка» не может спорить с «первичкой» по многим параметрам.

— Дмитрий, вы подтверждаете, что со спросом на первичном рынке дела обстоят лучше, чем на вторичном.

— Понимаете, квартира в нашей стране — единственный продукт, который производится внутри, и практически не теряет в цене, если на него не влияют два фактора: безудержный вывод в строительство новых объектов и экономика. Цифры Росстата говорят о том, что не все так плохо. Да, доходы населения продолжают падать, но зарплаты в 2016 году по сравнению с 2015 годом стали увеличиваться. Если эта тенденция продолжится, то и доходы начнут расти. Я считаю, что сейчас формируется пласт отложенного фундаментального спроса, когда люди смотрят неуверенно в будущее, но рано или поздно они решатся, простите за тавтологию, на решение квартирного вопроса.

Ожидание лучших времен видно даже на квартирографии новых проектов. Например, у одного подмосковного девелопера маленьких «однушек» было в последнее время до 90 % в проекте, а в новом комплексе, если судить по заявленной проектной декларации, только 75 % таких квартир. Значит, застройщик видит, что есть клиенты, не готовые идти на покупку таких маленьких объектов. А столичные девелоперы говорят, что у них спрос был выше на квартиры для семей от 60 кв. м, потому что в той локации, где они строят проект, ничего подобного не строилось, и накопился спрос на качественное, современное семейное жилье.

И в этих условиях важно научиться гибкой квартирографии, чтобы было возможно менять свое предложение в зависимости от ситуации на рынке, чтобы в любом случае покупатель думал, что о нем позаботились. Девелопер должен иметь место для маневра. Две «однушки» — это «трешка». Только возможность объединения дают стояки, количество окон, расположение на этаже. И сейчас есть возможности планировать такие решения, но мало кто этим пользуется, потому что это ведет к удорожанию себестоимости строительства.

— А давайте поговорим про цены первичного рынка. Все обещают, что цены будут расти. Вы тоже так думаете?

— Так они и росли все это время. Недавно мне попалась статья 2014 года, где один уважаемый эксперт рынка говорил, что средняя цена квадратного метра в Москве была тогда 146 тысяч рублей. На начало 2017 года средняя цена квадратного метра в Москве равна, без учета элитного сегмента, 180–200 тысячам рублей. Получается, что за два последних кризисных года цена не сократилась, а увеличилась. И увеличилась прилично, а не на какие-то 0,5 % или 1,5 %. Рост больше инфляции. Выходит, инвесторы 2014 года, вложившиеся в удачные проекты, за два года заработали 30 %. Ничто не сравнится с таким заработком. И это заработок в кризис!

Но будет ли и дальше расти цена, зависит не от застройщиков. Сейчас строится ряд крупных знаковых проектов. И уже мы видим, что рядом с ними возникают другие игроки с не менее серьезными ресурсами и возможностями. Застройщиков, у которых выстраивается определенная экономическая прямая, бьют по рукам и вырывают покупателей, разделяя их между несколькими игроками. Но если смотреть при этом на объемы, то город выполняет абсолютно четкую социальную задачу — жилья становится больше, резких ценовых рывков нет.

— То есть городу не надо, чтобы цена росла?

— Городу не очень важны объемы продаж каждого застройщика, ему важны объемы строительства в общей массе. Стройка — это не только метры. Это рабочие места, налоги, загрузка подрядчиков. В чем разница между фактической себестоимостью строительства и ценой продажи? Если разница между тем, что застройщик потратил на строительство, и тем, что получил от продажи, ноль, то и налогов с прибыли будет ноль. И в этом случае городу не нужна высокая цена, ему надо больше продавать квартир, чтобы получать налоги от физических лиц, получать деньги за коммунальные услуги, эксплуатацию. Сегодняшняя ситуация на рынке — иллюстрации к крыловской басне про лебедя, рака и щуку. С одной стороны, клиенту все равно, какая будет среда, он хочет ценник поменьше. Девелопер не понимает, как сделать получше продукт, если клиент ориентируется на низкую цену квадратного метра, потому что любая «фишка», любая инфраструктура — это рост стоимости строительства. А город появляется на этапе спасательной операции, чтобы дольщики на улицу не вышли. Так что в Московском регионе в ближайшее время на определенный сегмент цена будет расти.

— На какой?

— На бизнес-класс точно.

— Не на эконом?

— Меньше шансов, объем предложения колоссальный.

— Хорошо, на комфорт?

— Если к моменту, когда новые игроки в этом сегменте еще будут строить, а готовых объектов будет ограниченное число, то возможен минимальный рост в пределах 3–4 %.

— А что про близкий вам бизнес-класс скажете?

— Кризис в очередной раз доказал, что это самый чувствительный класс жилья, потому что покупателем как раз является средний класс (по московским меркам), люди, которые зарабатывают деньги, с инвестиционной жилкой. По тем или иным причинам, эти люди имеют собственный и неплохой угол, и когда встает вопрос об улучшении жилищных условий, то именно они выбирают выжидательную позицию.

Можно и здесь нарисовать квартиру в 33  кв. м, но кто ее купит. В девелопменте надо знать не только какое зерно следует сеять, но и что будет происходить в процессе роста всего растения.

— Ну и что вы, «Химки Групп», сеете в бизнес-классе?

— Мы молодцы. Мы все сделали. Этой осенью мы наконец-то подсчитали цыплят, мы запустили все наши объекты инфраструктуры и поняли, что все делали правильно. Мы были первыми, кто вывел на рынок такие проекты в области, и в данном случае местоположение за МКАД — преимущество. Потому что именно природное окружение позволяет нам «обращать в свою веру» урбанистов-москвичей. С одной стороны, приятно, а с другой — немного жаль, что мы остаемся первыми и единственными до сих пор... Никто даже ничего подобного не заявляет.

Но мы работаем над ошибками, стремимся к тому, чтобы практически каждый клиент мог купить у нас нужное ему жилье, чтобы количество наших «нет» было минимально. Мы попытались понять, что повлияло на нашу маржинальность и на все показатели, которые мы увидели или не увидели, и учесть все выявленные аспекты в будущем. Сейчас в «Олимпийской деревне Новогорск» образование платное и частная школа полностью загружена нашими жителями, более того, их устраивает именно такой формат. В наших будущих проектах мы поставили перед собой задачу дать людям возможность выбора между муниципальной школой и платным образованием. 

— Нас ждет что-то новое от «Химки Групп»?

— Когда смотришь на первого ребенка и думаешь, какой же он хороший, красивый, умный получился, надо бы побольше детей. Так и у нас: мы закончили Новогорск, осталось только достроить две спортивные Академии. Так что сейчас работаем над новыми.

В новых проектах мы не будем менять формат жилья. У нас есть свои покупатели, они остаются с нами, это подтверждает доля повторных покупок в наших проектах, а также покупки по рекомендации. Мы не будем строить как все и конкурировать с помощью снижения цены квадратного метра. Я считаю, что это путь в никуда, причем для всего рынка. Мы будем строить такой продукт, чтобы он сохранял все наши инфраструктурные преимущества, но мог быть доступнее по цене за счет масштаба. Но это никогда не будет эконом с безликими однотипными фасадами.

— Что ж, остается лишь пожелать вам удачи.

— Спасибо.