Склады класса А+ пока не завоевали рынок

Прошел почти год с момента объявления участниками рынка складской недвижимости о необходимости пересмотреть привычную классификацию складских помещений и ввести в употребление новый класс складских помещений — А+. Но спустя время в Московском регионе по-прежнему очень мало объектов данного класса. Аналитики Praedium рассмотрели новый складской сегмент.

На данный момент в Московской области есть всего два введенных в эксплуатацию склада класса А+, оба они принадлежат девелоперской компании PNK Group. К реализации в ближайшие годы готовятся еще несколько объектов с улучшенными характеристиками общей площадью 414 000 кв.м. Сегодня в общем объеме ввода доля таких складов составляет 6-8%, за счет того, что девелопер реализует объекты built-to-suit.

По словам Николая Девятилова, генерального директора компании Praedium, появление нового класса складской недвижимости связано с эволюцией рынка. «За последние годы требования сегмента усложнились. Начали появляться проекты складов А класса с улучшенными характеристиками, и их отличия от уже созданных складских помещений того же класса оказались существенными. Склады А+ эволюционировали из А класса и отличаются от предшественников большим набором характеристик».

Увеличились требования, предъявляемые к площадкам для маневрирования — до 40 м в А+ классе вместо 33 м — в А классе, увеличилась максимальная нагрузка на пол — 7 тонн/кв.м вместо 5 тонн/кв.м в А классе, увеличилась высота потолков — в А+ она составляет не менее 12 м вместо 10 м в А классе. Изменения также коснулись высокотехнологичной составляющей: склады класса А+ должны быть оборудованы автоматизированными системами пожаротушения, безопасности и управления зданием — Building Management System. Также с точки зрения инженерного обеспечения склады А+ должны иметь возможность 100%-го резервного электропитания.

«Спрос на такие площади сегодня присутствует, но назвать его высоким нельзя: складами класса А+ интересуются крупные ритейлеры и логисты, профессионалы рынка. Их не рассматривают те компании, которые только начинают арендовать склад и хотят, к примеру, переехать из В класса в А класс. Склады А+ создаются для тех, кто уже долго находится на рынке и ищет эффективное решение для себя, а таких компаний немного» — рассказывает эксперт.

Ставки в данных объектах остаются в рамках А-класса: 130-135$/кв.м в год (triple net). Связано это с тем, что объектов совсем мало и они пока находятся в сегменте класса А конкурируя с менее качественными объектами. «Возможно, когда на рынке появится больше складов класса А+, ситуация изменится. Однако пока они держатся в сегменте А класса и говорить о полноценном новом сегменте А+ все же рано» — считает Николай Девятилов.