Секонд-хенд за 60 млн руб. Новый взгляд на вторичный рынок

14 Марта в 13:36 135

Сегодня вторичный рынок загородной недвижимости предлагает колоссальный выбор самых разнообразных объектов, рассчитанных на любой, даже самый взыскательный вкус, — от бабушкиного «домика в деревне» до современных коттеджей.

Секонд-хенд за 60 млн руб. Новый взгляд на вторичный рынок
«Поселок от застройщика со всеми удобствами!» — первичный рынок загородного жилья в полной мере обрел эстетику современных масс-маркетов: скидки, оптовые распродажи, акции из серии «Купи дом и получи крыльцо в подарок!». Из этого потребительского рая вторичный рынок кажется скромным секонд-хендом, а зря. Потому что при ближайшем рассмотрении секонд-хенд оказывается отличным хендмейд-маркетом, где выбор не скромнее, чем в «коттеджных гипермаркетах», ассортимент учитывает достаток покупателя от минимального до бесконечности, а главное — здесь можно купить товар сразу! Не на заказ, который будет когда-то готов, а немедленно — въезжайте и живите! О преимуществах и особенностях загородной вторички рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Кройтор.
 
— Андрей Николаевич, чем вторичный рынок загородного жилья сегодня привлекает покупателей?
 
— Он более разнообразен по сравнению с первичным, предлагает больше форматов жилья. Особо отмечу, что с середины 2000-х гг. рынок активно насыщается объектами коттеджного строительства, которые уже перешли от застройщика в частное владение.
 
— Чем обусловлен такой переход?
 
— Во-первых, сами объекты первичного рынка давно стали инвестиционными инструментами. В докризисный период многие заработали состояние, покупая земельные участки, таунхаусы или строящиеся дома в коттеджных поселках у застройщика и перепродавая их по мере завершения реализации проекта, когда цена увеличивалась в разы. Кроме того, действуют и вечные механизмы наполнения рынка, когда недвижимость продается из-за каких-то личных обстоятельств — возникших финансовых трудностей, желания и возможностей приобрести другой дом и т. д. Поэтому по своим потребительским свойствам объекты первичного и вторичного рынка во многом идентичны. Если охарактеризовать ситуацию в цифрах, то объем коттеждей и таунхаусов, перешедших таким образом на вторичный рынок, составляет сегодня примерно 10–15%, а доля участков в несколько раз больше.
 
— От чего зависит решение покупателя — искать объект в строящемся поселке или выбирать уже в обжитом?
 
— Главным образом, от двух факторов. Первый — есть ли у человека возможность ждать. Ведь даже если мы говорим о достроенном доме, приобретенном на первичном рынке, то понимаем, что уйдет время на то, чтобы поселок был полностью заселен и обустроен, всем жителям понадобится время на ремонт... То есть от покупки до комфортной жизни пройдет время. Второй фактор — риск. Больше всего рискуют покупатели земельных участков без подряда в тех поселках, где еще не проведены коммуникации. На вторичном рынке никаких сюрпризов не будет — люди получат именно то, что увидят собственными глазами. С другой стороны, на первичном рынке более четкое и понятное ценообразование.
 
— В чем разница в механизмах оценки объектов первичного и вторичного рынка?
 
— Формируя стоимость своего продукта, застройщик оперирует простым алгоритмом: складывает стоимость земли (умноженную на «коэффициент направления»), материалов, затраты на строительство и благоустройство, закладывает собственную прибыль. С объектами вторичного рынка ситуация намного сложнее, особенно если учесть, что зачастую собственник назначает цену, ориентируясь на свои потребности и представления. Но если подходить объективно, то расклад такой. Есть рыночная цена — при нынешней ситуации на рынке соответствующие ей объекты до своей реализации находятся в экспозиции два-три месяца. Если цена будет несколько ниже рынка, реализовать недвижимость можно максимально быстро. При этом надо иметь в виду, что, если продавец корректирует первоначально завышенную цену на 10% один раз в квартал, он все равно не успевает за рыночными тенденциями, которые сейчас указывают на общее снижение стоимости.
 
Никто не может спрогнозировать ситуацию с ценами на несколько лет вперед. Горизонт просматривается от полугода до года, но дальше эксперты не заглядывают. Когда собственник определяет свою стоимость объекта, он должен уложиться в этот промежуток — назовем его сроком желаемого ожидания. Если продавец готов ждать сделки дольше, то неизбежно рискует остаться ни с чем — например, в том случае, если цены на аналогичное или более качественное предложение снизятся. Кроме того, есть железный закон экспозиции: чем дольше объект позиционируется в разных агентствах, тем меньше он интересен рынку.
 
— Как оценивают загородную недвижимость профессионалы?
 
На первичном рынке загородного жилья покупатель приобретает объект у застройщика — юридического лица. На вторичном — у частного собственника.
— Существует три метода оценки: сравнительный, доходный и затратный. Самый популярный — это первый. Он прекрасно работает на рынке городских квартир, где достаточно просто найти аналоги конкретного типового жилья и сравнить стоимость. Другое дело — загородный рынок: здесь цена на два соседних объекта в одном поселке может быть разной. Причина? Например, какой-то участок имеет выход к воде, а другой — нет... С помощью доходного метода оценивают недвижимость, учитывая предполагаемую прибыль с приобретаемого объекта. Такой расчет больше подходит для сферы аренды.
 
Остается затратный метод, который нужно использовать с поправкой на то, что мы исходим из сегодняшних расценок на реализацию аналогичного проекта, а не из тех средств, которые когда-то потратил владелец на свою недвижимость. Помимо стоимости участка, себестоимости строительства, материалов и проведения коммуникаций, важен, а пожалуй, и приоритетен, статус. Возьмем, к примеру, два дома — один в садовом товариществе, второй — в коттеджном поселке через дорогу. Эти объекты неравноценны, поскольку в организованном поселке покупателю будут предложены дополнительные услуги. Есть и другие нюансы. Например, не всегда дорогие стройматериалы могут увеличить стоимость дома. Скажем, если коттедж из импортного мрамора будет стоять на территории поселка экономкласса, ни о каком возврате затраченных на строительство средств не может быть и речи — это минус объекта.
 
— А если речь идет об эксклюзивах — домах в стародачных местах?
 
— Тут основополагающим критерием будет легенда, связанная с домом. Например, какая знаменитость когда-то им владела или живет по соседству? В любом случае для объективной оценки необходим полный анализ предложения в целом, и это задача профессионала, который имеет дело с большим количеством информации. Важно понимать, что, предлагая продавцу снизить цену, агент мало что выигрывает лично для себя, ведь размер его комиссионных зависит от стоимости, по которой будет реализован объект. Правда, здесь играет роль все тот же период возможного ожидания. Владелец недвижимости, если захочет, может позволить себе прождать сделку пару лет, агент должен укладываться в более разумный период.
 
— Давайте вернемся к покупателю. Если человек собирается приобретать загородную недвижимость с помощью ипотеки, на какие объекты ему целесообразнее обратить внимание — на первичном или вторичном рынке?
 
— Объекты на первичном рынке подходят в том случае, если поселок аккредитован в одном из банков, на вторичном же рынке все индивидуально. На дом необходим тот же пакет документов, что и на городское жилье, но предметом сделки является еще и земельный участок — на него документы собираются отдельно. Как правило, используются две схемы выдачи кредитов: под залог приобретаемой недвижимости и под залог имеющейся собственности. В первом случае у банка будет больше требований к дому, который покупатель выберет на вторичном рынке, так как возникает необходимость досконально изучить историю перехода права собственности приобретаемого объекта — впрочем, для покупателя это скорее плюс.
 
МНЕНИЯ
О критериях покупательского спроса
 
Секонд-хенд за 60 млн руб. Новый взгляд на вторичный рынокИгорь Клейменов, начальник отдела офиса «Беляево» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
 
Секонд-хенд за 60 млн руб. Новый взгляд на вторичный рынок
«Покупатели обращают внимание на вторичный рынок загородной недвижимости по трем причинам, часто не связанным между собой. Некоторые не хотят платить взносы обслуживающей компании, что является обязательным условием в организованном поселке. Другим важно въехать в готовый дом в сезон, именно тогда, когда принято решение о покупке, а не на следующий год. Для третьих на второй план отходит современная атрибутика загородной жизни, и они отдают предпочтение ауре и особому микроклимату стародачных мест.
 
При этом к основным критериям при выборе объекта на вторичном рынке необходимо отнести возможность подключения электричества и магистрального газа. Многие считают, что самое рациональное решение — приобрести земельный участок и самостоятельно построить дом. Правда в том, что, даже если коммуникации проведены, процесс возведения дома — затратное мероприятие и с точки зрения времени, включая необходимость постоянного личного контроля хода строительства, и с точки зрения вкладываемых средств, имея в виду обычный в таких случаях перерасход.
 
Одним из самых привлекательных вариантов на вторичном рынке являются дома в давно сформировавшихся коттеджных поселках, где нет собственной эксплуатационной организации, оставленной «в наследство» застройщиком. Такое жилье, как правило, достроено и не требует дополнительных затрат, вопрос заселения соседних домов решен, территория благоустроена. Жители оплачивают стандартные счета местной администрации и коммунальным службам, устанавливают на своих домах частные охранные устройства, организуют личное пространство так, как считают нужным».
О документах для проведения сделки
 
Секонд-хенд за 60 млн руб. Новый взгляд на вторичный рынокАлексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
 
Секонд-хенд за 60 млн руб. Новый взгляд на вторичный рынок
«Продавцу понадобятся документы и на само строение, и на земельный участок: кадастровый паспорт и документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (в зависимости от времени получения они могут быть различными).
 
В некоторых случаях необходимо взять выписку из домовой книги, чтобы установить, прописан ли кто-то в доме. До недавнего времени такой формальности требовали домовладения в деревнях в отличие, например, от дач в садовых товариществах. Несколько лет назад на основании решения Конституционного суда РФ был пересмотрен порядок регистрации граждан по месту жительства на площадях загородных домов. Определяющим фактором для прописки теперь является не принадлежность домовладения к земельному участку с определенным статусом (например, «земли населенных пунктов» или «для дачного строительства»), а к статусу самого дома. Так, приобретая жилой дом, особенно в деревне, необходимо убедиться, не прописан ли в нем кто-либо из предыдущих владельцев. Если же в сделке фигурирует домовладение со статусом «жилое строение» (особенно с уточняющей формулировкой «без права регистрации»), оно не потребует лишних действий.
 
Есть еще один важный момент, актуальный для покупателя. Он связан с дачной амнистией и возможностью получить кадастровый паспорт для выхода на сделку. Тут есть два пути. Один, более простой и менее затратный, приведет к упрощенному процессу получения кадастрового паспорта и не предполагает проведения ряда процедур, например межевания участка. Другой путь, более долгий и затратный, все же является наиболее правильным. Перед выдачей документа должны быть установлены точные границы участка, чтобы покупатель мог четко понимать, сколько соток приобретает по заявленной цене».
Секонд-хенд за 60 млн руб. Новый взгляд на вторичный рынок
 

Секонд-хенд за 60 млн руб. Новый взгляд на вторичный рынок

О предложении и направлениях
 
Секонд-хенд за 60 млн руб. Новый взгляд на вторичный рынокДмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
 
«Условно вторичный рынок включает в себя следующие категории объектов: дачи составляют порядка 35% от общего объема предложений, коттеджи — 15%, участки без подряда — 40%. Есть такой сегмент, как «часть дома» (речь идет об обычных домах, таунхаусах и дуплексах) — таких предложений 10%.
 
С точки зрения географии самыми популярными направлениями являются Дмитровское шоссе — 20% предложений, Новая Рига — 15%, Киевское шоссе — 15%, Новорязанское, Ленинградское и Горьковское шоссе — по 10%. Противопоставляя самые дорогие направления самым доступным, можно привести в пример Рублево-Успенское шоссе, которое сохраняет репутацию элитарного места проживания: здесь дача обойдется в 60 млн руб., коттедж — 65 млн, таунхаус — 38 млн, участок земли — 13 млн руб. Самые демократичные предложения сосредоточены на Горьковском шоссе: дача здесь будет стоить в среднем 2,5 млн руб., коттедж — 9 млн, таунхаус — 5 млн. Недорого — порядка 1,5 млн руб. — обойдется покупка участка на Симферопольском шоссе.
 
Максимальное количество объектов сосредоточено в районе 15–30 км от МКАД. Это оптимальное расстояние, и строительство здесь всегда велось активно. Покупатели имеют понятное стремление жить недалеко от столицы, однако все это оборачивается высокой стоимостью земли. Неслучайно в ближнем Подмосковье сосредоточены коттеджные поселки самого высокого класса. С другой стороны, далее 30 км от МКАД отмечается заметное снижение цен на дома в садовых товариществах и менее благоустроенных поселках, которые изначально задумывались как недорогие.
 
Если оценивать весь объем предложения вторичного рынка относительно первичного, то соотношение будет выглядеть как 300 тыс. вторичных объектов на 50 тыс. объектов в организованных поселках. А вот спрос пока обратно пропорционален: если на первичном рынке заключается около 20 тыс. сделок в год, то на вторичном — 5 тыс. Обороты на первичке выше, поскольку продажи происходят динамичнее — этому способствуют адекватные цены и более качественная реклама, которую может позволить себе застройщик, продвигая на рынке весь проект».
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных