Рынок жилья и цена на нефть: уравнение с двумя неизвестными

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость проанализировали характер изменений стоимости предложения на московском вторичном рынке жилья в контексте динамики цен на нефть за последние семь лет. Подчеркивая отсутствие прямой зависимости между этими двумя факторами, аналитики компании говорят о косвенном влиянии конъюнктуры нефтяного рынка на сферу недвижимости как составную часть российской экономики.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время на вторичном рынке жилья наблюдается уникальная ситуация одновременного рублевого максимума и долларового минимума цен. По итогам декабря средняя стоимость предложения составила 195,1 тыс. рублей и $ 3 498 за кв. м. При этом на пике колебаний валютного курса цены, выраженные в долларах, снижались до рекордных $ 2 800 за «квадрат», а месячный прирост в рублях оказался максимальным с начала 2014 г. (+1,7%). Разнонаправленная коррекция стоимости жилья происходит на фоне продолжающегося с начала минувшего года обновления минимумов цен на нефть: в декабре средняя стоимость барреля нефти Brent составила $ 57,5, в нынешнем январе показатели вплотную приблизились к минимальным месячным значениям 2008 г.

Специалисты отрицают прямую зависимость российского рынка недвижимости от цен на нефть, но указывают на косвенную связь этих факторов. «В свое время мы и другие профильные аналитики проводили исследования с целью выяснить влияние курса нефтяных котировок на стоимость жилья. И пришли к общему выводу, что невозможно вывести универсальную формулу, определяющую такую взаимосвязь. При этом конъюнктура нефтяного рынка является фундаментальным фактором для российской экономики, и сфера недвижимости как составная часть общей экономической системы в некоторой степени находится под ее воздействием. Цены на нефть определяют платежеспособный спрос и стоимость жилья посредством сочетания целого ряда факторов: объемов жилищного кредитования и денежной массы у населения, уровня доходов, инфляции, темпов роста ВВП, показателей занятости и т. д.», — отмечает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

При этом наиболее явной оказывается корреляция цены на нефть и долларового ценового индекса рынка недвижимости. Падение стоимости нефти ведет к ослаблению российской валюты и, как следствие, снижению долларовых цен на жилье. При этом очевидно, что динамичный сырьевой рынок реагирует на негативные тенденции более резко, нежели сравнительно инертный рынок жилья.

Сопоставимое с нынешним падение цен на нефть наблюдалось в кризисные 2008-2009 гг., однако реакция рынка недвижимости тогда и сейчас оказалась неодинаковой. С максимальных среднемесячных показателей июня 2008 г. ($ 140,3 за баррель) нефтяные котировки снизились до минимумов в феврале 2009-го ($ 45,8 за баррель). Таким образом, падение составило 67,4%. На перегретом рынке жилья цены ненадолго продолжили инерционный рост: долларовый максимум был достигнут в августе 2008 г. ($ 7 012 за кв. м), рублевый — в октябре (176,8 тыс. руб. за кв. м), а затем быстро начали снижаться вслед за спросом. Падение продолжилось фактически до конца 2009 года: долларовые цены потеряли 34,8%, рублевые — 22,6%.

В 2014 г. снижение стоимости предложения на московском вторичном рынке жилья в долларовом эквиваленте составило 34,5% при падении нефтяных цен на 45,7%. Одновременно рублевые цены выросли на 9,1%. Кроме того, усиление негативных тенденций на нефтяном и валютном рынках в сочетании с внешнеполитическими и прочими факторами вызвало нехарактерную для 2008-2009 гг. реакцию участников рынка жилья — ажиотажный спрос в январе-марте и ноябре-декабре. Однако, по мнению аналитиков, продолжающийся отрицательный тренд в нефтяной сфере и в целом в российской экономике неизбежно приведет к соответствующей коррекции спроса и снижению динамики роста рублевых цен на рынке жилья уже в начале 2015 г.