Рынок жилой недвижимости в приморских городах России

Протяженность береговой линии России составляет более 37 тысяч километров. Интересно, что крупнейшая по площади страна мира по этому показателю занимает лишь 4-е место, уступая Канаде, Дании и Индонезии и обойдя Филиппины лишь после событий 2014 года. Более 90% побережья приходится на практически безлюдные просторы Северного Ледовитого и Тихого океанов, но на оставшихся 2,5 тыс. километрах берегов Балтийского, Черного, Азовского, Каспийского и Японского морей находится немало комфортных и интересных городов с развивающимися рынками жилой недвижимости.

Аналитический центр ЦИАН проанализировал ключевые показатели рынка жилья в 13 городах РФ, расположенных на берегах морей от Балтики до Тихого океана. Средняя стоимость квадратного метра в выбранных для анализа приморских городах составляет 68,5 тыс. руб. (что на 13,5% выше, чем уровень цен по всему массиву городов РФ) и на 6,2% выше средней цены квадратного метра (64,5 тыс. руб.) по выборке по 20 крупнейшим городам.

В отличие от 20 крупнейших городов страны, в которых цена квадратного метра в последние 1,5 года медленно падает, приморские города демонстрируют смешанную динамику. Снижается цена квадрата в Сестрорецке (на 4,2%), входящем в агломерацию Санкт-Петербурга (в связи с общим затовариванием рынка недвижимости Северной столицы), в прибалтийском Зеленоградске, в Ейске на Азовском море (развитие которого осложняется возросшей конкуренцией в бюджетном сегменте со стороны крымских курортов и сложностями в реализации проекта игорной зоны «Азов-Сити», которой не удалось пока вдохнуть новую жизнь в восточное Приазовье).

Снижение цен в Севастополе (-4,5%) и Ялте (-3,5%) вызвано локальными особенностями крымского рынка жилья. После вхождения в состав России Крым оказался единственным регионом с долларовым рынком недвижимости. За 2 года цены, номинированные в рублях, в Ялте и Севастополе выросли с 35-50 тыс. до 85-100 тыс. руб. за кв. м. Этот рост «включил» в себя как ожидания, связанные с изменением статуса полуострова, так и девальвацию рубля по отношению к доллару. При этом, часть квартир в Крыму сейчас выставляется в рублях, часть с использованием курса, отличающегося от официального, что серьезно затрудняет проведение анализа и разновременных сопоставлений. Зафиксированное нами снижение экспонируемых цен мы связываем с укреплением рубля, наблюдавшимся в последние месяцы и постепенным переходом рынка в номинацию лотов в национальной валюте. Цены на жилье в крымских городах имеют определенный потенциал снижения от текущих уровней, так как существующая ситуация с ценами на квадратный метр в Ялте и Севастополе, превосходящими показатели любого из региональных центров РФ, на фоне невысокого уровня реальных доходов жителей Крыма, очевидно, будет скорректирована по завершении переходного периода. Потенциал снижения цены продажи квартир можно увидеть и проанализировав параметры ставок аренды (как длительной, так и посуточной). Рыночные ставки аренды (которые быстрее реагируют на происходящие изменения и лучше отражают реальный уровень спроса и предложения) в Крыму ниже, чем в сопоставимых городах-курортах Краснодарского края.

Растут цены в городах на побережье Черного моря (и на Северном Кавказе и в Крыму) — от 0,6% прироста в Новороссийске до 5,7% в Сочи. Это логично встраивается в тренд на растущую популярность внутреннего туризма. Прямой запрет на продажу туров в Турцию и Египет, рост стоимости отдыха в Европе, введение ограничений на выезд из страны для миллионов сотрудников силовых ведомств, усложнение сделок по приобретению недвижимости за рубежом после введения санкций в банковском секторе — все эти факторы дали новый импульс развитию рынка жилья в указанных городах. Расти стал не только внешний спрос (со стороны других регионов), но и выросло число сделок, совершаемых самими жителями российского юга, у которых выросли доходы (пусть и не всегда видимые официальной статистикой) как следствие роста туристического потока.

Развитие социально-экономического потенциала города, его транспортно-географическое положение стали оказывать большее воздействие на уровень цен на недвижимость по сравнению с 2000-2010-ми гг. Сочи с богатым олимпийским «наследием», Геленджик с новым аэропортом демонстрируют лучшую динамику развития рынка, чем другие крупные города российского Причерноморья (Туапсе, Новороссийск, Анапа).

Миграция из города в город внутри страны пока что мало распространенное в России явление. Виной тому целый комплекс причин — и большие расстояния, и сложная логистика, и сильная привязанность большинства россиян к привычным местам жительства и родственникам. В отличие от США, страны, сопоставимой с РФ по площади освоенной территории, сценарий переезда в зрелом возрасте из холодных северных городов в южные регионы с более комфортным климатом, в России пока мало распространен. Американский Солнечный пояс южных штатов (т.н. Sunny Belt) получил серьезный импульс развития в 1970-80-е гг. во многом за счет развития рынка недвижимости и смежных отраслей экономики для внутренних мигрантов с севера страны (т.н. Снежного пояса). Важнейшим условием устойчивого развития российских прибрежных городов должно стать привлечение в них не только рекреационной функции (которая все-таки ограничена относительно небольшой длительностью курортного сезона), но и мест приложения труда. Относительно высокие цены в южных прибрежных городах сдерживают развитие этого процесса в нашей стране. Сценарий продажи квартиры в региональном центре в центральной России, на Урале или в Сибири с последующим переездом в города на побережье с более комфортным климатом ограничен высокой ценой входа на эти рынки жилья. Причем, высокий уровень цен отмечается как на вторичном рынке (при этом, качество советского жилого фонда в южных городах невысокое), так и в сегменте новостроек. Стоимость квадратного метра в новостройках, в свою очередь, определяется достаточно высокой себестоимостью строительства (Крым и кавказское побережье относится к сейсмоопасной зоне, большинство свободных земельных участков характеризуются сложным рельефом и инженерно-геологическими условиями).

Ключевые показатели по рынку жилой недвижимости в приморских городах РФ.