Рынок жилой недвижимости в крупнейших городах России по итогам 2 квартала 2016

5 Июля в 10:41 227

Отрицательная динамика цены квадратного метра, которая наблюдалась в 1 квартале 2016 года на всех региональных рынках, сменилась ее стабилизацией в апреле с началом неустойчивого роста в некоторых агломерациях в мае-июне текущего года. Баланс спроса и предложения на рынке жилья изменился слабо, поэтому ключевым фактором, приведшим к изменению понижательного тренда на рынке, следует считать влияние макроэкономической конъюнктуры.

Рынок жилой недвижимости в крупнейших городах России по итогам 2 квартала 2016Цены на нефть продемонстрировали практически 2-кратный рост по сравнению с январскими минимумами, падение промышленного производства сменилось на выход этого показателя в неустойчивое равновесие, снизилась геополитическая напряженность. В отличие от периода 2008-2009 гг. в текущий кризис не происходит массовых увольнений персонала (Росстат и вовсе фиксирует снижение безработицы), население постепенно адаптировалось к изменившимся ценам и валютным курсам; социологические опросы свидетельствуют о постепенном восстановлении потребительской уверенности, которая очень важна для рынка жилья.

Одним из ключевых механизмов перезапуска экономического роста, на который рассчитывает государство, является снижение процентных ставок, увязанное с достижением ориентиров по инфляции. Тренд на снижение ставок по ипотечным кредитам устойчиво прослеживается на протяжении последнего года. За 12 месяцев с июня 2015 года средневзвешенная ставка по ипотеке (по данным ЦБ РФ) снизилась практически на 2 процентных пункта (с заградительных 14,4% до относительно комфортного уровня в 12,59%). Ипотечные заемщики стали для банков одними из лучших клиентов; просроченная задолженность по ним колеблется в диапазоне 4-6%, что в разы ниже, чем по потребительским кредитам и даже по самим застройщикам.

Неопределенность с пролонгацией в конце зимы программы субсидированной ипотеки привела к всплеску продаж новостроек в феврале-марте, после которого возникли опасения в обвальном падении темпов продаж в последующие месяцы. Но статистика за апрель и май была «выше ожиданий» (к примеру, в Москве регистрации ДДУ в мае и апреле по отношению к марту хотя и снизились на 7% и 6% соответственно, но это вполне укладывается в стандартный сезонный тренд).

По состоянию на 30.06.2016 в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 248,1 тыс. квартир на вторичном рынке общей площадью 13,8 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 14,5%, по сравнению с концом 1 квартала 2016 — снизился на 2,9%. Т.о., во 2 квартале произошла стабилизации объема предложения, что связано с:

  • балансировкой ожиданий продавцов и возможностей покупателей (часть квартир с неоправданно завышенными ценами ушла из активного предложения или была продана с соответствующим дисконтом);
  • сокращением поступления на рынок квартир из готовых новостроек (по итогам 1 квартала их всегда сдается в эксплуатацию меньше, чем по итогам 4 квартала, а в этом году на это еще и наложился рост числа строек, не завершаемых в заявленные в проектной документации сроки).

Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 37% приходится на 1-комнатные квартиры, 36% на 2-комнатные, 23% на 3-комнатные и 4% на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат (по данным последней переписи населения соотношение квартир по типам комнатности в целом по жилому фонду в РФ составляет 23-40-29-8% для 1-, 2-, 3-4, и 4±комнатных квартир соответственно).

Структура предложения на рынке жилья в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности в 2015-2016 гг.

 
Доля 1-комнатных квартир
Доля 2-комнатных квартир
Доля 3-комнатных квартир
Доля 4-комнатных квартир
на 31.03.2015
37,7%
34,3%
22,9%
5,1%
на 31.03.2016
37,7%
34,1%
23,6%
4,6%
на 30.06.2016
36,9%
36,3%
22,8%
4,0%
Данные сайта CIAN.RU
 

Если в конце 1 квартала 2016 было зафиксировано наиболее сильное снижение рынка в процентных пунктах в годовом выражении после кризиса 2008-2009 гг. (в ряде городов снижение превысило 10% в годовом выражении), то по итогам 2 квартала можно говорить о возвращении значений динамики цен квадратного метра на положительную территорию. За последние 3 месяца цены снизились лишь в 6 из 20 анализируемых рынков, причем в большинстве случаев это снижение находится в пределах десятых долей процента.

Сильнее всего выросли цены в Новосибирске (+5,1%), Тюмени (+4,5%), Нижнем Новгороде (+3,2%). Лидерство столиц Сибирского и Приволжского федеральных округов связано с большей глубиной их падения в 2014 — 1 кв. 2016, а активизация роста цен в Тюмени отражает долгосрочный тренд, связанный с высокой привлекательностью города для внешних миграций.

Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям за последние 3 месяца выросла на 0,9% с 101,0 до 101,9 тыс. руб. (в качестве весов использовались численность населения и объем ВРП). По сравнению с ценовым максимумом, от которого началось падение цен в нынешний кризис (1 квартал 2015), текущий уровень цен по анализируемому массиву городов находится на уровне ?3,8%.

На возобновление роста цен на квартиры в новостройках, которые могут изменить и ситуацию на рынке в целом, нацелены и словесные интервенции представителей крупных застройщиков и органов исполнительной власти. Высказывания руководителей стройкомплекса Москвы и Московской области М. Хуснуллина и Г. Елянюшкина об ожидаемом росте цен в новостройках до конца года более чем на 10%, свидетельствуют о том, что эффект от мер по адаптации к стагнирующему спросу, которые использовали девелоперы с середины 2014 года, ограничен. Дальнейшее сокращение площадей в новостройках практически невозможно, а снижение цен (явное — через вывод новых проектов по заниженным ценам или скрытое (за счет акций)) за пределами некоторых площадок в Москве упирается в растущую инвестиционную себестоимость строительства. Возможное возобновление роста цен может привести к росту числа сделок со стороны покупателей, занимавших в течение последних месяцев выжидательную позицию относительно возможного дальнейшего снижения цен.

Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015 и 2016 гг., тыс. руб.

 
Средняя стоимость кв. м на 31.03.2015
Средняя стоимость кв. м на 31.03.2016
Средняя стоимость кв. м на 31.06.2016
Изменение за квартал
Волгоград
54 959
48 913
48 767
-0,3%
Воронеж
53 525
47 102
46 725
-0,8%
Екатеринбург
75 386
70 863
70 995
+0,2%
Ижевск
53 087
45 655
46 568
+2,0%
Казань
70 119
65 211
66 063
+1,3%
Краснодар
51 223
50 167
50 711
+1,1%
Красноярск
58 323
54 823
56 194
+2,5%
Москва
190 201
183 882
184 123
+0,1%
Московская область
81 292
76 685
76 954
+0,4%
Нижний Новгород
74 074
65 662
67 760
+3,2%
Новосибирск
63 215
57 125
60 062
+5,1%
Омск
53 638
46 665
45 779
-1,9%
Пермь
60 491
52 627
52 837
+0,4%
Ростов-на-Дону
63 098
60 437
61 866
+2,4%
Самара
63 341
58 333
58 431
+0,2%
Санкт-Петербург
102 962
101 515
102 742
+1,2%
Саратов
44 777
40 001
39 901
-0,2%
Тюмень
62 646
59 514
62 192
+4,5%
Уфа
62 089
60 005
59 779
-0,4%
Челябинск
49 218
44 788
44 116
-1,5%
Средняя взвешенная цена по 20 локациям
105 929
101 009
101 907
+0,9%
Данные сайта CIAN.RU
 

Прогноз на Q3

В 3 квартале 2016 года мы ожидаем продолжения наметившейся тенденции по медленному восстановлению цен. В случае сохранения текущей макроэкономической конъюнктуры и отсутствия геополитических шоков динамика цены квадратного метра выйдет в положительную плоскость уже во всех рассматриваемых городах. Правда, потенциал этого восстановительного роста (который может занять больше, чем 1 квартал) ограничен достижением уровней зимы 2015 года (+2-7 процентных пунктов от текущих уровней). Это связано с:

  • стагнацией реальных доходов населения (индексация заработных плат стала редкостью, компании продолжают жить в условиях экономии и стремления к сокращению издержек, а в государственном секторе на повышение расходов де-факто наложен запрет на фоне дефицита федерального бюджета);
  • сохранением давления на цены за счет квартир, попадающих в реализацию после сдачи новостроек в эксплуатацию. С одной стороны, застройщики, у которых остаются нереализованные объемы в домах, сданных в эксплуатацию, охотнее идут на скидки, с другой стороны, привлекательность квартир в домах советского жилого фонда на фоне широкой линейки предложения новостроек серьезно падает;
  • традиционным снижением деловой активности, связанным с периодом летних отпусков в 3 квартале.
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных