Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013

23 Января в 19:07 50
 
Итоги 2013 года
 
Прогноз IntermarkSavills в декабре 2012 года:
 
Прогноз оправдался полностью.
Прошедший год показал, что перспективы рынка, в целом, хорошие. Учитывая, что активность на строительных площадках растет, можно говорить и об увеличении будущего уровня спроса примерно на 15-30%.
 
По итогам 2013 года среднемесячный темп продаж на первичном рынке городского жилья премиум-класса достиг 44 транзакций в месяц, что на 26% превышает показатель 2012 года.
 
Прогноз IntermarkSavills в декабре 2012 года:
 
Прогноз оправдался полностью.
Повторения резкого роста цен на уровне 2-3% в месяц, как в период рыночного восстановления, не произойдет. Прирост средней цены будет нивелироваться выходом новых проектов и курсовым изменением. По итогам года можно говорить о вполне реальном приросте рублевых цен на 15% в проектах, которые на данный момент находятся на уровне котлована, в перспективе года. Конечно, будут дорожать и основные лидеры спроса на высокой стадии строительной готовности. Как правило, завершение внутренних отделочных работ часто означает прибавку к ценам до 2-10%.
 
В новостройках-лидерах спроса, которые находились в стадии работ нулевого цикла, прирост рублевых цен к концу года составил от 8% до 18%. В проектах, где в 2013 году прошла государственная комиссия, прирост цен составил около 5%.
 
Прогноз IntermarkSavills в декабре 2012 года:
 
Прогноз оправдался полностью.
Ожидается выход нескольких клубных домов: на Арбате, Остоженке и в Хамовниках. Вероятно, что откроются продажи еще в одном жилом комплексе в Хамовниках.
 
За весь 2013 год первичный рынок пополнился 8 новыми клубными домами (30-40 квартир в доме).
 
Прогноз IntermarkSavills в декабре 2012 года:
 
Прогноз оправдался полностью.
Наибольшая активность покупателей будет приходиться на проекты в активной стадии строительства надземной части, где предполагаются более низкие риски и возможность купить пока еще выгодные предложения.
 
Более половины всего спроса было сосредоточено в проектах, где велись каркасные и фасадные работы.
 
Общая характеристика рынка:уходящий год подарил рынку дюжину новых адресов
 
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013

St. Nickolas
 
МНЕНИЕ ДЕВЕЛОПЕРА
 
VESPER
 
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013Наталья Шичанина,



директор по продажам инвестиционной компании Vesper:
 
«В 2014 году мы анонсируем наш первый зарубежный проект — клубный дом премиум-класса VILLA VESPER на берегу Прибалтийского курорта Юрмала. Архитекторы проекта — известное британское бюро John McAslan + Partners, в портфеле которого премиальные жилые проекты по всему миру в т. ч. в Лондоне, Милане, Москве и других городах, а также знаковые общественные проекты в столице Великобритании.



Также в наших планах в конце года представить клубный проект на Золотой миле в Курсовом переулке...»
 

Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013

В 2013 году на первичный рынок городского жилья премиум-класса в продажу поступило 12 новых проектов — на 3 комплекса больше, чем в прошлом году. В совокупности в них предусмотрено около 95 тыс. кв. м жилья (более 800 квартир и апартаментов). Из 12 проектов 8 можно отнести к клубным домам. В них запроектировано не более 30-40 квартир.
 
Стоит отметить, что дебютанты уходящего года достаточно востребованы среди покупателей. Особого внимания заслуживает проект St. Nickolas на Никольской улице — за два месяца с начала реализации было распродано 75% апартаментов.
 
Таким образом, по состоянию на декабрь 2013 года первичные продажи имели место в 45 проектах премиум-класса совокупной площадью около 600 тыс. кв. м или порядка 4,1 тыс. квартир и апартаментов.
 
За редким исключением почти во всех новых жилых комплексах предлагаются именно апартаменты. Рост рыночной доли апартаментов из года в год объясняется тем, что в центре Москвы площадь для строительства новых зданий ограничена, и единственный подходящий вариант для девелоперов — реконструкция домов исторического жилого фонда.
 
Около половины всех квадратных метров возводится в столичном районе Хамовники (включая Остоженку), который представлен такими крупными по меркам элитного сегмента проектами как Grand Deluxe на Плющихе, «Садовые Кварталы», Barrin House, Knightsbridge Private Park и «Литератор.» — суммарно около 270 тыс. кв. м или чуть более трети запроектированного объема рынка.
 
Свои позиции на первичном рынке в уходящем году укрепил Арбат. На данный момент в реализации здесь находится шесть проектов, в трех из них покупателям предлагаются апартаменты. Напомним, в конце 2012 года на Арбате в первичной реализации находилось четыре проекта.
 
Большинство элитных жилых комплексов уже построено, либо их строительство находится на завершающей стадии. Однако ряду крупных проектов процедуру сдачи ГК предстоит пройти только в следующем году.
 
Проекты премиум-класса, вышедшие на рынок г. Москвы в 2013 году (на карте):
  • Turandot Residences (Арбат)
  • «Булгаков» (Патриаршие пруды)
  • Golden Mile Private Residences (Остоженка)
  • Grand Deluxe на Плющихе (Хамовники)
  • «У Патриарших» (Патриаршие пруды)
  • «Сады Пекина» (Тверской район)
  • «ПлотникоFF» (Арбат)
  • St. Nickolas (Китай-город)
  • «Кленовый DOM» (Остоженка)
  • Wine House (Замоскворечье)
  • Barkli Residence (Донской район)
  • Mon Cher (Якиманка)
 
Граф 1.1. В каждом четвертом проекте покупателям



предлагаются апартаменты
Граф 1.2. Район Хамовники лидирует по количеству



возводимых новостроек премиум-класса
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013
Источник: IntermarkSavills
 
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013

Barkli Residence
 
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
 
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills:
 
«2013 год оказался весьма позитивным как для застройщиков, так и для покупателей новостроек премиум-класса. Первым удалось продать на четверть больше квартир, чем год назад. Вторые практически весь год имели широкий выбор предложений при стабильной средней цене.



Интерес к элитной недвижимости повысился после событий на Кипре и отзыва лицензий у нескольких российских банков. Частные инвесторы вновь ищут в премиальном жилье «тихую гавань», где можно сохранить и преумножить капитал, даже в условиях нестабильности в финансовом секторе...»
Спрос: третий год подряд покупатели вкладывают в элитные новостройки Москвы более 1 млрд долл. США
 
По оценкам IntermarkSavills в 2013 г. денежная емкость первичного рынка городского жилья премиум-класса составила порядка $1,2 млрд. В количественном же выражении уровень спроса 2013 года превысил прошлогоднее значение почти на четверть — 520 сделок против 420 годом ранее.
 
Примечательно, что в 2013 году при большем количестве сделок денежный объем рынка составил почти ту же сумму, что и год назад. Объясняется это достаточно просто — в 2013 году появился ряд новостроек в начальной стадии строительной готовности c достаточно привлекательной для покупателей стартовой ценой. Продажи в них были весьма активны.
 
Уже несколько лет наиболее популярным среди покупателей строящейся элитной недвижимости остается район Хамовники (за пределами Садового Кольца). В минувшем году более трети покупателей выбрали квартиру именно здесь. Такая популярность объясняется обилием интересных проектов, а также широким диапазоном цен и метражей, предлагаемых к продаже. Средняя стоимость купленной элитной квартиры в Хамовниках в этом году составила около $2,3 млн.
 
На долю каждого из других топовых районов ЦАО Москвы — Остоженка, Арбат, Тверской, Замоскворечье в 2013 году пришлось от 7 до 12% заключенных сделок.
 
По сравнению с предыдущим годом доля сделок с элитными квартирами в районе Арбата и Замоскворечья практически удвоилась. Это связано с появлением здесь новых крупных проектов.
 
Если большинство сделок в районе Хамовники проходит в масштабных комплексах, то в районе Китай-города, Остоженки и Патриарших прудов основной спрос приходится на квартиры в небольших клубных домах. С начала 2013 года первичный рынок пополнился 8 клубными проектами. Причем один из них (St. Nickolas на Никольской улице) был практически полностью раскуплен буквально за пару недель.
 
В уходящем году покупателей элитных новостроек в одинаковой степени интересовали объекты практически во всех диапазонах площадей. Благодаря увеличению объемов предложения компактных по меркам элитного сегмента квартир и апартаментов (до 100 кв. м) существенно возросло количество желающих их приобрести (28% всех сделок 2013 года). Примерно треть сделок пришлась на квартиры площадью от 100 до 150 кв. м, четверть — на площади 150-200 кв. м. Чуть более 12% спроса в 2013 году — сделки с квартирами площадью более 200 кв. м. Это, чаще всего, пентхаусы на верхних этажах, а также купленные под объединение соседние квартиры меньшего метража.
 
Граф 2.1. В 2013 году, в среднем, в месяц заключалось



44 сделки

с элитными новостройками
Граф 2.2. Хамовники сохраняют лидерство по числу



заключенны первичных сделок
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013
Источник: IntermarkSavills
 
Граф 2.3. Рейтинг районов по средней стоимости



купленной элитной квартиры
Граф 2.4. Каждый третий покупатель выбрал квартиру и апартаменты площадью от 100 до 150 кв. м
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013
Источник: IntermarkSavills
 
Текущее предложение: в моде квартиры и апартаменты с отделкой
 
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013
 
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
 
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills:
 
«Первичный рынок элитного жилья Москвы продолжает развиваться по европейским стандартам. Так, одной из основных тенденций уходящего года можно считать увеличение рыночной доли квартир с отделкой и, что немаловажно, желание покупателей приобрести подобные предложения. Если в конце 2012 года рынок мог предложить единичные готовые для проживания варианты, то сейчас в открытой продаже застройщики предлагают более 200 квартир с отделкой...»
По оценкам IntermarkSavills, по состоянию на конец 2013 года объем первичного предложения жилья премиум-класса в г.Москве (без учета апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити») составил около 1,3 тыс. квартир и апартаментов в домах-новостройках (примерно 200 тыс. кв. м).
 
В территориальной структуре за счет открытия продаж в новых комплексах лидирует район Хамовники. В этом районе сконцентрировано более 40% продаваемых площадей. На втором месте Арбат — практически пятая часть предложения.
 
Мы отмечаем, что порядка 15% всех квартир и апартаментов предлагаются покупателям с отделкой. Знаковыми новостройками с такими предложениями являются Barkli Residence в Донском районе и «Новый Арбат, 32» на Арбате.
 
Текущая средняя площадь элитной квартиры на конец 2013 года составляет около 154 кв. м. При этом, наиболее широко представлены метражи от 100 до 150 кв. м — 42% всех квартир и апартаментов соответственно. Это, в целом, отвечает текущим потребностям покупателей. Одинаковы объемы предложения жилья площадью менее 100 кв. м и 150-200 кв. м — по 20% соответственно.
 
Примечательна разница в ценах в районе Хамовники и Остоженке, казалось бы, также входящей в состав Хамовников. Между тем, стоимость жилья на Остоженке более чем в два раза превышает среднюю стоимость квартиры в Хамовниках.
 
В отличие от предыдущего года, в 2013 году наиболее широко представлены квартиры и апартаменты стоимостью 1-2 млн долл. США — их число выросло на 17%. Количество наиболее распространенного в предыдущем году жилья стоимостью 2-3 млн долл. США, напротив, снизилось на 16%. Это объясняется выходом на рынок ряда новостроек со стартовыми ценами на период начала строительства. Среди них можно отметить Wine House, «Сады Пекина» и др. Как показывает практика рынка, возможность приобрести квартиру в новостройке с существенным дисконтом сохраняется недолго — до трех месяцев после старта продаж.
 
Граф 3.1. Почти треть предлагаемых к первичной продаже квартир



сосредоточена в районе Хамовники
Граф 3.2. В конце уходящего года объем предложения



составил почти 200 тыс. кв. м
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013
Источник: IntermarkSavills
 
Граф 3.3. В 2013 году наиболее распространенная



площадь

квартир и апартаментов —



100-150 кв. м
Граф 3.4. Самое дорогое жилье премиум-класса расположено



в районе Остоженки — средний бюджет



составляет 7,42 млн долл. США
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013
Источник: IntermarkSavills
 
Цены: на рынке практически не осталось предложений с ценой менее 10 000 $/кв. м
 
МНЕНИЕ ДЕВЕЛОПЕРА
 
VESPER
 
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013Наталья Шичанина,



директор по продажам инвестиционной компании Vesper:
 
«В наших текущих проектах, находящихся в активной стадии реализации — клубный дом «Булгаков» на Патриарших прудах и апартаменты St.Nickolas на Никольской улице, мы предполагаем корректировку цен на оставшиеся лоты в сторону повышения в среднем на 5-10 % по факту завершения этапов строительства. Так же на рост цен может повлиять благоприятная конъюнктура рынка.»
 
Район
Удельная цена, долл. США/кв. м
минимальная
максимальная
Остоженка
17 100$
51 600$
Якиманка
10 000$
50 000$
Хамовники
9 500$
40 000$
Патриаршие пруды
21 450$
39 000$
Арбат
10 000$
35 000$
Китай-город
18 000$
30 000$
Мещанский
12 900$
27 800$
Тверской
9 000$
26 400$
Замоскворечье
10 740$
19 000$
 
МНЕНИЕ ДЕВЕЛОПЕРА
 
Корпорация «Баркли»
 
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорация «Баркли»:
 
«Ключевым фактором для пересмотра цен в 2014 году станет динамика строительно-монтажных работ на наших площадках. Например, к концу года мы планируем, что квартиры в Barkli Residence подорожают на 20%. Данное повышение будет связано с тем, что в этот период в проекте будут завершены монолитные работы и начнется закрытие фасадов...»
В течение всего уходящего года средневзвешенная цена предложения колебалась от 18 800 до 19 660 $/кв. м. К концу года среднерыночная цена зафиксировалась на уровне 19 400 $/кв. м.
 
Цены несколько снизили темп прироста по сравнению с прошлогодним — изменение за год на уровне 4%. Это связано с появлением нового предложения, цена в котором за счет строительной готовности еще не достигла уровня средней по рынку, Значительное влияние оказали и валютные колебания. Если оценить прирост средневзвешенной цены только по тем проектам, которые были в продаже на начало года, он составит 7%.
 
В лидерах спроса за последний год прирост цен достигал 18%, лучшие новостройки уже сданные ГК прибавили за год порядка 5%.
 
Из всех районов центра города только в Хамовниках и Тверском в уходящем году остались предложения с ценой до 10 000 $/кв. м — по сути, они единичны.
 
Среди ценовых лидеров стоит отметить Якиманку — максимальная цена района по сравнению с 2012 годом значительно выросла благодаря новому проекту Mon Cher от застройщика Capital Group. Ценовая «пальма первенства» среди максимальных цен по-прежнему принадлежит Остоженке, в то время как самые доступные предложения находятся в Замоскворечье и Тверском районе.
 
Граф 4.1. В течение 2013 года средневзвешенная рыночная цены совершила лишь незначительные колебания
Рынок жилой недвижимости премиум-класса Москвы. Итоги 2013
Источник: IntermarkSavills
 
Прогноз на 2014 год
 
1. Рынок пополнится крупными проектами в Хамовниках, на Якиманке и Красной Пресне. Также ожидается появление и небольших камерных проектов на Арбате, Якиманке и Цветном бульваре.
 
2. Высокий уровень спроса сохранится, в том числе, и благодаря расширению предложения с интересным ценообразованием. Количество заключенных сделок в годовом исчислении повысится минимум до 600 (т.е. до +15% к уровню 2013 года).
 
3. За счет пополнения рынка новыми проектами среднерыночная цена сохранит плавную повышательную динамикуи не претерпит существенных изменений. Самые доступные варианты будут начинаться с 9 000 — 10 000 долл. США/кв. м.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных