Рынок загородной недвижимости готовится к открытию сезона

Традиционно одновременно с наступлением календарной весны начинается сезон и на рынке загородной недвижимости Московского региона: по статистике, наибольшее количество сделок в этом сегменте происходит именно весной. В преддверии открытия сезона аналитики ЦИАН подготовили обзор предложения на загородном рынке.

По состоянию на конец февраля 2016 года на рынке загородной недвижимости Московского региона (Подмосковье + индивидуальные домовладения на территории Новой Москвы) представлено около 70 тыс. лотов — дачных домов, коттеджей и таунхаусов^[1]. Ровно четверть этого объема предлагается на Белорусском направлении, которое объединяет такие престижные трассы, как Рублево-Успенское, Ильинское, Минское, Сколковское и другие шоссе. На второй позиции с показателем 20,5% идет Рижское направление (Волоколамское, Новорижское и Путилковское шоссе). В тройку лидеров также входит Курское направление — Калужское, Варшавское и Симферопольское шоссе. На этих трассах представлено 12,3% от общего объема предложения на рынке. Меньше всего домовладений предлагается на Савеловском, Павелецком и Горьковском направлениях: 5,5%, 4,3% и 3,8% соответственно.

Также эксперты ЦИАН отмечают, что львиная доля предложения на загородном рынке сегодня предлагается на удалении не более 30 км от Московской кольцевой автодороги. Суммарно в этой категории реализуется две трети домовладений. Причем на долю 15-километровой зоны от МКАД приходится чуть более четверти рынка (26,2%), а в поясе от 15 до 30 км представлено почти 40% лотов.

При этом на удалении свыше 45 км от МКАД предложение на загородном рынке довольно ограничено. В диапазоне от 45 до 60 км продается 9,1% лотов, а дальше шестидесятого километра — 10,8%.

Почти половина — 47,3% — домовладений, представленных на сегодняшний день на загородном рынке Московского региона, относится к категории эконом-класса. Такая недвижимость обойдется покупателю по цене до 20 млн рублей. В бизнес-классе (от 20 до 80 млн рублей за домовладение) предлагается 23,7% объектов, а элитный сегмент занимает долю 29%.

При этом аналитики ЦИАН отмечают, что сегментация по ценовым категориям на загородном рынке до недавнего времени была привязана к долларовым ценам: эконом-класс — менее $250 тыс. за домовладение, бизнес — от $250 тыс. до $1 млн, а элит-класс — более $1 млн. И если применительно к бизнес-классу и элитному сегменту такая градация по-прежнему актуальна, то в эконом-классе на фоне девальвации рубля произошел ряд изменений: эту ценовую категорию логичнее разделить на 4 подсегмента: «эконом» (до 3 млн рублей за домовладение), «комфорт–» (3-5 млн рублей), «комфорт+» (5-10 млн рублей) и «бизнес–» (10-20 млн рублей).

Так, в низшей ценовой категории в преддверии начала сезона на загородном рынке предлагается 11,4% лотов. В интервале от 3 до 5 млн рублей представлено 8,5% домовладений. На долю диапазона от 5 до 10 млн рублей приходится 14,2% от всего объема предложений на рынке, а в категории 10-20 млн рублей предлагается 13,2% лотов.

Среди направлений самыми доступными по цене сегодня являются Горьковское, Казанское и Павелецкое. В частности, на Горьковском направлении, включающем Горьковское и Носовихинское шоссе, 92,7% предложения относится к ценовой категории до 20 млн рублей за домовладение. Еще 6,9% — это категория бизнес-класса, а доля коттеджей стоимостью более 80 млн рублей на локальном рынке составляет менее половины процента.

На Казанском направлении (Рязанское, Новорязанское, Быковское, Егорьевское и Новоухтомское шоссе) доля эконом-класса сегодня составляет 91,9% от объема предложения в данной локации. В средней ценовой категории представлены 7,4% лотов, а на долю элитного жилья приходится менее 1%.

Третье место у Каширского и Новокаширского шоссе (Павелецкое направление). Здесь домовладения стоимостью до 20 млн рублей включительно занимают долю 87,4%. В категории бизнес-класса на продажу выставлены 11,4% объектов, а в элитном сегменте — 1,2%.

Суммарно на долю этих трех направлений приходится 28% от всего объема предложения в сегменте эконом-класса и 13,3% от всего объема предложения на рынке.

Меньше всего доступного жилья, ожидаемо, приходится на Белорусское направление. По цене до 20 млн рублей здесь продается только 15% загородной недвижимости, а 61% предлагается по цене свыше $1 млн. При этом среди трасс данного направления целесообразно рассматривать отдельно наиболее престижное Рублево-Успенское шоссе. На его долю сегодня приходится около 15% от всего объема рынка. Причем на долю домовладений стоимостью свыше 80 млн рублей на локальном рынке приходится 76,5%, а по цене до 20 млн рублей — только 2,2%.

«Принято считать, что в условиях кризиса загородный рынок страдает сильнее всего. В отличие от городской квартиры, эта категория недвижимости не относится к товарам первой необходимости. Однако можно прогнозировать, что в этом сезоне серьезного снижения спроса относительно прошлого года не произойдет: в 2015 году рынок загородной недвижимости и так уже сильно упал, дальнейшее сокращение объемов сделок вряд ли произойдет. Основной спрос будет сосредоточен в эконом-классе, активность в элитном сегменте также останется на привычном для рынка дорогой недвижимости уровне. А для бизнес-класса будет характерен переход покупателей в более низкую ценовую категорию», — комментирует Алексей Авдей, руководитель продукта «Вторичный рынок недвижимости» ЦИАН.

____________