Рынок офисных площадей в Москве: внешние факторы оказывают давление на спрос

По оценкам аналитиков JLL, в 1-м квартале 2014 года рынок качественных офисных площадей в Москве увеличился на 209 тыс. кв. м, а общий объем предложения достиг отметки 15,8 млн кв. м. Объем ввода в прошедшем квартале оказался на 19,5% ниже показателя аналогичного периода прошлого года.

 

Доля объектов Класса А во вводе составила 62%. Высокой доле Класса А в общем объеме нового предложения способствовал выход на рынок Башни «Евразия» (арендуемая офисная площадь — 86,8 тыс. кв. м). Помимо Башни «Евразия», в число крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию в 1-м квартале, входят Mebe One: Khimki Plaza (29,9 тыс. кв. м), БП Solutions, (фаза III; 14,4 тыс. кв. м) и БЦ «Морозов» (фаза II; 13,6 тыс. кв. м) и другие.

 

В целом в течение первых трех месяцев года в эксплуатацию было введено 12 зданий. Около 42% нового предложения пришлось на район ММДЦ «Москва-Сити» (в результате ввода Башни «Евразия»), при этом около 76% площадей, запланированных к вводу в 2014 году, располагаются за пределами ТТК (Третьего транспортного кольца).

 

Источник: JLL

 

До конца 2014 года девелоперы намерены ввести еще 836 тыс. кв. м офисных площадей в Москве. Таким образом, по итогам года на рынок может выйти около 1 млн. кв. м новых помещений, при этом общий объем предложения качественных офисных площадей в столице увеличится на 6,7% и достигнет 16,4 млн кв. м. В числе крупнейших проектов, заявленных на 2014 год, — офисный парк Comcity — Фаза Альфа (107 тыс. кв. м), МФК «ОКО» (87,6 тыс. кв. м) и «Аркус lIl» (34,3 тыс. кв. м).

 

Крупнейшей сделкой прошедшего квартала является аренда 17,4 тыс. кв. м офисных площадей «Группой компаний Систематика» в офисном парке Comcity — Фаза Альфа. Наибольший объем сделок по аренде и продаже офисных помещений в Москве пришелся на сектор бизнес-услуг (31%). Доля российских компаний в общем объеме транзакций осталась на уровне прошлого квартала и составила около 60%.

 

«Динамика спроса в 1-м квартале выглядит неоднозначно. С одной стороны, за первые три месяца года было арендовано и куплено около 259 тыс. кв. м офисных площадей, что на 25% ниже результата 1-го квартала 2013 года. Тем не менее, квартальная динамика спроса исторически характеризуется высокой волатильностью и не является репрезентативной для прогноза годовых объемов. В течение последних семи лет годовые объемы спроса на офисные площади демонстрировали положительную корреляцию с темпами роста ВВП, — отмечает Александр Чуриков, Руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL. — Мы полагаем, что макроэкономические факторы останутся определяющими для динамики спроса в текущем году. Мы ожидаем, что по итогам 2014 года совокупный объем арендованных и купленных офисов в Москве составит 1,3 млн кв. м. В то же время мы не исключаем возможности понижения прогноза в случае ухудшения экономической ситуации».

 

Источник: JLL

 

Кроме того, объем чистого поглощения офисных площадей в 1-м квартале оказался на 9% выше результата аналогичного периода прошлого года — 144,3 тыс. кв. м против 131,8 тыс. кв. м. Данный индикатор отражает изменение уровня занятых офисных площадей в готовых объектах по сравнению с предыдущим периодом и, по мнению аналитиков JLL, точнее характеризует текущее состояние рынка, чем показатель объема купленных и арендованных помещений. Принимая во внимание данные факты, эксперты JLL полагают, что наблюдаемое в 1-м квартале 2014 года падение совокупного объема купленных и арендованных площадей пока что не является свидетельством резкого снижения спроса на офисы в Москве.

 

Доля свободных офисных площадей в среднем по Москве увеличилась незначительно и составила 13,9% (против 13,7% в конце 2013 года). В Классе А из-за существенного объема нового предложения этот показатель достиг 20,8%. В Классе B+ доля вакантных площадей осталась на уровне прошлого квартала (12,9%).

 

Елизавета Голышева, Директор по России и СНГ, Заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL, добавляет: «В премиальном сегменте офисного рынка Москвы ощущается наибольшее давление на ставки аренды из-за резкой девальвации рубля, произошедшей в начале года. В настоящий момент ставки на офисы премиум-класса составляют 900 — 1 100 долл. за кв. м в год. Стоимость аренды офисов в зданиях Класса А в Москве сохраняется на уровне конца 2013 года и находится в диапазоне 580 — 850 долл. за кв. м в год, в Классе B+ — 350 — 600 долл. за кв. м в год. В свою очередь в ММДЦ «Москва-Сити» арендные ставки составляют 650-850 долл. за кв. м. Сегодня арендаторы имеют широкий выбор офисных помещений, что в текущей ситуации дает им более сильные позиции в переговорах. В то же время объем чистого поглощения качественных офисов не снижается и находится на уровне прошлого года».