Рынок новостроек эконом-класса Москвы: итоги года

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек эконом-класса Москвы. Объем предложения за год вырос на 80%. Средняя цена практически не изменилась (+0,4%) и составила 147 890 руб. за кв. м.

2015 год для рынка новостроек массового сегмента был насыщенным. По данным «Метриум Групп», по итогам декабря экспонировалось 38 проектов (114 корпусов). В продаже насчитывалось около 14 000 квартир, что на 80% больше, чем годом ранее.

Рекордный рост объема предложения произошел за счет выхода на рынок 19 новых проектов комфорт-класса. Для сравнения — в 2014 году стартовали продажи в 12 комплексах, из которых 11 относилось к комфорт-классу. Кроме того, в течение всего года девелоперы выводили в продажу новые корпуса и дополнительные объемы квартир в уже реализуемых проектах.

В декабре рынок пополнился тремя крупными ЖК: PerovSky, «Влюблино» и «Родной город. Каховская». Также в ближайшее время ожидается официальный старт продаж квартир еще в двух проектах: «Кварталы 21/19» и «Домашний», где сегодня покупателям предлагается подписать договор бронирования. Доля комфорт-класса в структуре предложения составила 98%, за год она выросла на 3 п.п. Квартиры экономкласса предлагались только в одном комплексе — ЖК «Некрасовка», на который приходится 2% рынка.

Новые проекты массового сегмента жилья, вышедшие на рынок в 2015 году

№	Проект	Застройщик	Округ	Старт продаж
1	ЖК «Мичурино-Запад»	Forum Properties	ЗАО	1 кв. 2015
2	ЖК «Варшавское, 141»	«ПИК»	ЮАО	1 кв. 2015
3	ЖК «Life-Ботанический сад»	«Пионер»	СВАО	1 кв. 2015
4	ЖК «Терлецкий парк»	«Глобинвестстрой»	ВАО	1 кв. 2015
5	ЖК «Город на реке Тушино — 2018»	«ИФД КапиталЪ»	СЗАО	2 кв. 2015
6	ЖК «Маршала Захарова 7»	«ПИК»	ЮАО	3 кв. 2015
7	Жилой квартал «Мещерский Лес»	«ПИК»	ЗАО	3 кв. 2015
8	Жилой квартал «Ярцевская 24»	«ПИК»	ЗАО	3 кв. 2015
9	ул. Ельнинская, 14Б, корп. 22	«ПИК»	ЗАО	3 кв. 2015
10	ЖК «Город»	«Град Инвест»	САО	3 кв. 2015
11	ЖК «Петр 1»	«ГК Мортон»	ЮВАО	3 кв. 2015
12	SREDA	PSN Group«	ЮВАО	3 кв. 2015
13	ЖК «Лётчика Бабушкина 17»	«Летчика Бабушкина»	СВАО	4 кв. 2015
14	Green Park	«ПИК»	СВАО	4 кв. 2015
15	ЖК «Золотая Звезда»	«Эталон»	ВАО	4 кв. 2015
16	ЖК «Ясный»	MR Group	ЮАО	4 кв. 2015
17	ЖК PerovSky	MR Group	ВАО	4 кв. 2015
18	ЖК «Влюблино»	«Мортон»	ЮВАО	4 кв. 2015
19	ЖК «Родной город. Каховская»	«РГ Девелопмент»	ЮЗАО	4 кв. 2015

Структура предложения по административным округам за год претерпела значительные изменения. Несмотря на то, что лидирующие позиции сохранил ЮАО (23,3%), за год его доля сократилась на 29,4 п.п. Второе место занял ЮВАО (18,8%), где за счет выхода трёх крупных проектов годовой прирост составил 14,9 п.п. Существенно снизилась доля ЮЗАО (-14,4 п.п.) — до уровня, сопоставимого с показателями остальных округов.

По данным аналитиков «Метриум Групп», по итогам 2015 года средняя цена на рынке новостроек массового сегмента практически не изменилась (+0,4%) и составила 147 890 руб. за кв. м. В комфорт-классе она остановилась на уровне 148 895 руб. за кв. м, а в эконом-классе — 101 435 руб. за кв. м.

«В первом полугодии отмечена положительная динамика среднего ценового уровня, среднемесячный прирост составил 1-2%, — комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». — При этом с середины года на рынке наблюдался тренд снижения цены предложения. В условиях высокой конкуренции новые проекты выходили на рынок с демпинговой ценой, что в целом привело к коррекции общего ценового уровня до значения годичной давности. Полугодовое снижение составило 8,3%».

По округам динамика цены была разнонаправленной. За год наибольшее увеличение произошло в ЮВАО (+26,9%) и СВАО (+17,9%). Самое заметное снижение отмечено в СЗАО (-14%) и САО (-10,6%). Такая значительная коррекция — как положительная, так и отрицательная — обусловлена, прежде всего, структурными изменениями предложения.

По итогам 2015 года средняя стоимость квартир всех типологий снизилась:

• студий — на 11,8% (до 4,82 млн руб.);
• однокомнатных квартир — на 3,1% (до 6,32 млн руб.);
• двухкомнатных — на 3,4% (до 9,28 млн руб.);
• трехкомнатных — на 4,3% (до 12,81 млн руб.).

Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Кол-во комнат	Площадь, кв.м			Цена кв.м, руб.			Общая стоимость, млн руб.
	мин	среднее	макс	мин	среднее	макс	мин	среднее	макс
студия	22,10	31,53	65,29	100 000	154 635	240 000	2 988 700	4 824 670	7 416 000
однокомн.	30,60	41,38	67,20	91 000	151 950	305 000	3 542 790	6 327 895	15 781 820
двухкомн.	45,25	64,11	93,30	86 135	144 080	330 000	4 982 250	9 281 170	20 617 000
трехкомн.	64,46	88,46	139,60	82 303	143 375	265 000	6 416 450	12 814 220	29 250 000
многокомн.	99,71	111,94	141,54	100 000	159 225	218 300	10 715 000	17 892 575	24 217 760

Основные тенденции 2015 года:

Рост предложения. К концу 2015 года число выставленных на продажу квартир массового сегмента достигло рекордного для посткризисного периода значения — 14 000 единиц. За год объем предложения увеличился почти вдвое, во многом — благодаря активному освоению промышленных зон города. Большинство вышедших в 2015 году комплексов представляют собой масштабные проекты, реализуемые на бывших производственных площадках.

Увеличение доли ипотечных сделок. Важнейшим событием на первичном рынке жилья стал запуск в марте государственной программы субсидирования ипотечной ставки. Это позволило поддержать строительную отрасль и оживить спрос на новостройки массового сегмента. Доля ипотечных сделок достигла в среднем по итогам года 40-50%, а в отдельных проектах — 60–70%. Об успешности программы свидетельствует увеличение в середине года Правительством выделяемого на нее объема средств почти вдвое — с 400 до 700 млрд руб. Помимо этого, ряд застройщиков разрабатывал в течение года совместные ипотечные программы с банками-партнерами, по которым кредит выдавался с рекордно низкими ипотечными ставками (от 6%).

Снижение бюджета покупки. Ввиду ожесточения уровня конкуренции новые комплексы выходили на рынок в 2015 году с существенным дисконтом, что привело к понижению средней цены кв. м во втором полугодии. Кроме того, квартирография проектов 2015 года сместилась в сторону меньших типологий и площадей квартир. Как следствие, в пределах МКАД появились предложения в бюджете 3–4 млн руб. Для сравнения, по такой стоимости можно было приобрести жилье в столице три года назад, причем только за пределами кольцевой дороги. Средний бюджет предложения снизился за 2015 год на 8% — с 9,1 до 8,4 млн руб.

Увеличение размера скидок. Еще одной из антикризисных стратегий стало повышение величины дисконта при покупке квартиры. Если год назад застройщики предоставляли скидки в пределах 1–5% (в среднем — 3%), в 2015 году — на уровне 2–15% (в среднем — 6%).

Сохранение объема спроса. На фоне общего снижения покупательской активности в регионе яркой тенденцией стало сохранение объема спроса в массовом сегменте новостроек Москвы в старых границах на уровне прошлого года. К такому результату привело существенное увеличение объема предложения и низкий уровень цен в новых комплексах. Появление большого числа проектов с бюджетом покупки, сопоставимым с предложениями в ближней зоне Новой Москвы и области, стало причиной смещения спроса на рынок новостроек столицы в старых границах.

Прогноз на 2016 год

«Динамика макроэкономических показателей свидетельствует о том, что следующий год будет достаточно сложным для рынка недвижимости, — подводит итог Анна Соколова. — При этом в условиях общего тренда изменения рыночной конъюнктуры, массовый сегмент жилья остается наиболее стабильным с точки зрения покупательской активности. Развитие рынка доступных новостроек во многом будет зависеть от возможности продления программы по субсидированию ипотечной ставки. Этот вопрос будет рассмотрен в марте. В случае положительного результата, программа аналогично этому году поддержит рынок новостроек массового сегмента. Тем не менее, увеличение уровня конкуренции будет и в дальнейшем стимулировать застройщиков к политике выхода новых проектов с дисконтом и расширения программ скидок и акций».