Рынок недвижимости должен жить по понятиям

Московский рынок коммерческой недвижимости стремительно набирает обороты, в том числе растет интерес к услугам управляющих компаний. Однако зачастую в диалоге между заказчиком и подрядчиком довольно сложно определить юридические рамки взаимодействия, не имея четкого отработанного единого понятийного аппарата. Эксперты компании NAI Becar выделили основные проблемы, с которыми сталкиваются игроки рынка недвижимости в связи с отсутствием единых профессиональных стандартов ведения бизнеса.

1. Отсутствие единой терминологии.

Самые распространенные понятия на рынке PM и FM-услуг — это управление, эксплуатация и обслуживание. Однако все игроки рынка каждый из терминов понимают по-своему. На сегодняшний день заказчики, рассматривая конкурентные предложения с рынка, зачастую получают разные цены на услуги управления и обслуживания. Это объясняется тем, что участники рынка под этими понятиями понимают разные наборы услуг и объемы работ. Отсутствие единого понятийного аппарата вынуждает стороны в договорах между собой прописывать первым пунктом глоссарий, который они будут использовать.

2. Разное понимание объемов работ и оценки их стоимости.

Разное понимание объема работ автоматически порождает конфликт в понимании их стоимости. Такие примеры очень показательны в случаях, когда заказчик некорректно формирует технические задания на обслуживание своего объекта. В дальнейшем подрядчик неизбежно сталкивается с рядом задач, не прописанных в ТЗ, но требующих дополнительного финансирования и, как следствие, вынужден решать проблемы в рамках выделенного бюджета. «Во избежание недопонимания между участниками процесса, приходиться постоянно уточнять, вносить дополнительные правки в договор, а это вызывает определенные неудобства, а иногда и серьезные разногласия, заканчивающиеся конфликтами», — отмечает Виктор Козин, исполнительный директор компании NAI Becar.

3. Отсутствие понимания критериев отбора подрядчиков

При выборе подрядчика многие заказчики смотрят на оборот и опыт компании на рынке, однако эти данные не всегда говорят о ее профессиональных компетенциях. Учет этих двух основных критериев побуждает компании, которые профилируется на одних услугах, выходить на конкурс, где они не являются профильными специалистами. В результате такие компании-прослойки не могут не только выполнить работы самостоятельно, но и обеспечить полноценный грамотный контроль за работой своих субподрядчиков.

4. Появление фирм-однодневок

Явный тренд сегодня — снижение стоимости услуг на FM рынке и, как следствие, появление компаний-дискаунтеров, которые пользуясь тем, что минимальная стоимость является основным критерием отбора, не имея достаточного опыта и компетенций, дают заведомо низкую цену. Заказчик вынужден объявлять их победителем конкурса, но весь объем работ, который им подразумевался, выполняться не будет. Ищутся огрехи в технических заданиях, в понятийном аппарате, которые подрядчик использует в собственных интересах и старается выгадать для себя более комфортные условия. Большая часть заказчиков, особенно государственных, понимая нудность и продолжительность процедуры по отказу от такого подрядчика и последующему выбору нового, соглашаются на компромиссы и требования дискаунтеров, лишь бы избежать повторного проведения конкурса, тем самым ставя себя в позицию заложников.

5. Качество, цена и сроки — выбирай два из трех.

Качество, цена и сроки — это взаимосвязанные критерии, которые практически невозможно совместить в одном контракте. В качестве примера можно рассмотреть послестроительную уборку. Если требуется срочное выполнение работы, вполне вероятно, что качество оправдает ожидания заказчика, однако цена будет высокой. В случае выбора компании-дискаунтера, предложившей минимальную цену и сроки, качество явно будет желать лучшего. А совокупность цены и качества заведомо требует длительности исполнения.

«Стоит отметить, что выработка единых правил игры упростит взаимопонимание между игроками рынка PM и FM-услуг. Всем участникам процесса необходимо иметь четкое понимание объемов работ, входящих в те или иные пакеты услуг, — уверен Виктор Козин. — Первые попытки формирования единого понятийного аппарата уже делаются: при содействии НП «Российская Гильдия управляющих и девелоперов», а также представителей ведущих инвестиционных, девелоперских и управляющих компаний, в том числе NAI Becar, создан Экспертный совет по стандартизации и обучению в сфере управления и эксплуатации недвижимостью. Несмотря на то, что говорить о сроках получения результата еще рано, заинтересованность участников рынка подтверждается сформированной группой».