Рынок аренды квартир в Москве: «затишье перед бурей»?

Специалисты Управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» проанализировали состояние рынка аренды жилья в первом квартале 2014 года и пришли к выводу, что в данном сегменте сохранились тенденции 2013 года, а падение рубля на стоимости найма не отразилось.

Сейчас на рынке аренды наблюдается затишье, характерное для данного периода. В первой половине года предложение традиционно превышает спрос. Квартиры дольше находятся в экспозиции, поэтому арендаторы могут посвятить больше времени подбору вариантов. Исключение составляют объекты дешевого экономкласса, на них спрос всегда высок. Во второй половине года квартиры, как правило, сдаются в течение нескольких часов, и на принятие решения остается мало времени. Так называемый «высокий сезон» на рынке аренды приходится на август-сентябрь. Однако в прошлом году он начался уже в июле.

«В последнее время на рынке аренды квартир в Москве происходит вымывание самого востребованного на рынке дешевого жилья, — отмечает Галина Киселева, руководитель Управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». — Это происходит из-за сноса пятиэтажек, на которые и приходится большой объем квартир с маленькими площадями по низким арендным ставкам. Однокомнатные квартиры в таких домах можно снять за 25-27 тыс. рублей, двухкомнатные — за 30-34 тыс. рублей».

На месте снесенных «хрущевок» возводятся современные многоэтажки с квартирами большей площади и улучшенной планировки. В новых домах если и можно снять недорогое жилье, то только без мебели, с отделкой от застройщика и в отдаленном от центра районе. Средняя цена на них начинается от 30 тыс. рублей. Остальные предложения составляют квартиры с современным ремонтом и мебелью, и, соответственно, с более высокой арендной ставкой: от 35-40 тыс. рублей. Арендные ставки на квартиры в новых домах выше, чем в старых пятиэтажках, в связи с большей общей площадью и площадью кухни. На стоимость также влияет качество ремонта и наличие в доме консьержа.

Для примера. В ЮЗАО в районе улиц Новаторов и Обручева можно было встретить предложения как в новом доме, так и в старой пятиэтажке. На ул. Новаторов предлагается 1-комнатная квартира после косметического ремонта, расположенная на 4-м этаже 22-этажного панельного дома. Общая площадь — 42 кв. м, комната — 20 кв. м, кухня — 10,5 кв. м. Стоимость 45 тыс. рублей. 1-комнатную квартиру на ул. Новаторов на 3-м этаже старой пятиэтажки с современной мебелью можно снять за 30 тыс. рублей. Площадь комнаты — 19 кв. м, кухни — 5,8 кв. м. Рядом, на ул. Обручева, на 4-м этаже 5-этажной «хрущевки» сдается в аренду 2-комнатная квартира общей площадью 42 кв. м, комнаты — 17 и 10 кв. м, кухня — 5,8 кв. м. Косметический ремонт, современная мебель. Стоимость 45 тыс. рублей.

В ЮВАО, в 10 минутах ходьбы от ст. м. «Люблино», за 40 тыс. рублей сдавалась 1-комнатная квартира с современным ремонтом и мебелью, расположенная на 16-м этаже 22-этажного дома на ул. Белореченская. Общая площадь — 41 кв. м, комната — 20 кв. м, кухня — 10 кв. м. По соседству, на ул. Ставропольской, можно было снять 1-комнатную квартиру с мебелью, но в старой пятиэтажке, на 5-м этаже, за 25 тыс. рублей. Комната — 19 кв. м, кухня — 5,8 кв. м.

«Ситуация на рынке аренды квартир сложилась таким образом, что стоимость аренды однокомнатной квартиры в современном доме сравнялась со стоимостью неплохой двухкомнатной, но в старом жилом фонде, — комментирует Галина Киселева, руководитель Управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». — В связи с этим спрос на более дешевые комнаты в Москве и на однокомнатные квартиры в ближайшем Подмосковье вырос, и именно на них в прошлом году произошло основное подорожание, которое составило порядка 10%».

Для сравнения. Стоимость однокомнатной квартиры в городах ближайшего Подмосковья (до 15 км от МКАД) составляет от 20 до 25 тыс. рублей. Как правило, за эту сумму предлагается жилье в новых домах с хорошим ремонтом и современной мебелью. В Москве похожую квартиру сдают за 35-40 тыс. рублей. В первом квартале 2014 года из-за высокого курса доллара и евро некоторые собственники, чтобы не упустить выгоду от сдачи квартиры в наем, предпринимали попытки привязывать плату за аренду квартир в Москве к этим валютам. Но устоявшийся спрос не позволил этого делать.

«Цены на аренду квартир в Москве по-прежнему фиксируются в рублях, — комментирует ситуацию Галина Киселева. — При этом некоторые собственники квартир предпринимают попытки предлагать квартиры дороже, привязывая их к доллару или евро, но так как спрос остается на одном уровне, то сделки проходят в диапазоне устоявшихся цен. Если в ближайшее время не будет резкого падения рубля, то ставки останутся прежними. Квартиры класса de luxe могут перейти на расчеты в евро, но они составляют небольшой процент от всего рынка аренды. При дальнейшем росте иностранных валют стоимость аренды может повыситься, но не более чем на 5-7%. После чего можно ожидать стагнацию, так как, скорее всего, спрос будет снижаться».

По наблюдениям специалистов Управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», в последние три месяца среди предложений появилось больше объектов, которые были куплены на вторичном рынке с целью сохранения сбережений и сдачи в наем. Специалисты объясняют это отчасти тем, что, в связи с отзывом лицензий у банков, люди принимают решение вывести свои накопления из депозитов и конвертировать их в квадратные метры.

Наиболее ликвидными считаются однокомнатные квартиры экономкласса. Их можно быстро сдать в аренду, так же как и продать в случае необходимости. Этот «товар» считается самым востребованным на рынке недвижимости уже на протяжении многих лет. На рынке аренды спрос на такие квартиры составляет 55%. Немногим уступают двухкомнатные квартиры — 37%. Доля инвестиционных квартир выросла примерно на 20%. Между тем, на стоимости найма это не отражается: цены на протяжении первого квартала 2014 года оставались на одном уровне, плюс-минус 1% в разных сегментах.

По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в марте 2014 года средняя цена на аренду квартир экономкласса составила: однокомнатных — 30,2 тыс. рублей, двухкомнатных — 40,4 тыс. рублей, трехкомнатных — 55,1 тыс. рублей. В сегменте бизнес-класса средняя цена распределилась следующим образом: однокомнатные квартиры — 43,5 тыс. рублей, двухкомнатные — 64,9 тыс. рублей, трехкомнатные — 95,0 тыс. рублей. В классе de luxe однокомнатные квартиры предлагались по средней цене 117,7 тыс. рублей, двухкомнатные — 200,5 тыс. рублей, трехкомнатные — за 285,6 тыс. рублей, многокомнатные — 468,8 тыс. рублей.