Робинзоны бизнеса: есть ли будущее у офисов Новой Москвы?

До конца 2015 г. в Новой Москве ожидается ввод в эксплуатацию около 140 тыс. кв. м офисных помещений. Их востребованность сегодня, в условиях нестабильности, вызывает большие сомнения у многих экспертов. Если спрос на торговые помещения диктуется возросшей численностью жителей, то офисные проекты испытывают трудности с заполнением даже в центре Москвы.

«С одной стороны, строить офисы за МКАД модно и согласуется с периферийно-полицентрической политикой Правительства Москвы, с другой — привлечь арендаторов на текущем рынке сложно даже в центр Москвы, не говоря уже о проектах-за МКАД», — отмечает директор департамента стратегического консалтинга NAI Becar Маргарита Трофимова. Несмотря на это в 2015 г. здесь появится более 130 000 кв. м арендуемой офисной площади. Среди крупнейших проектов — БЦ ComCity, Neopolis, K2, G10 и другие.

Основным конкурентным преимуществом деловых центров за МКАД являются существенно более низкие ставки аренды при качестве класса А (практически в 2 раза ниже, в сравнении с московскими БЦ). Это благоприятствует размещению бэк-офисов крупных компаний, работающих, в том числе, в области ИТ и телекоммуникаций, в финансовой сфере, FMCG, производственных компаний, автомобильных концернов. При этом движение в противотоке позволяет добираться до офиса в Новой Москве даже быстрее, чем до офиса в центре.

Крупнейшие существующие офисные проекты Новой Москвы

Название/Адрес	Девелопер	Площадь, кв. м (GBA/GLA)	Год сдачи
Бизнес парк «Румянцево», 0,5 км от МКАД (офисные, торговые, складские, гостиничные)	«Стройинвест»	485 500/346 000 1 оч. — 140 000 2 оч. — 160 000	1 оч. — 2007 2 оч. — 2009

Светлана Григорьева, директор по маркетингу делового квартала NEOPOLIS, считает, что, помимо привлекательных финансовых условий, одним из главных мотивов для переезда арендаторов в БЦ Новой Москвы является уникальность концепции каждого проекта, которую невозможно реализовать в городе. Так, в NEOPOLIS предусмотрена event-зона со сценой и детская площадка, а оба корпуса парковки имеют эксплуатируемые крыши, оборудованные зонами для отдыха и занятий спортом на свежем воздухе. В БП G10 есть гостиница и вертолетная площадка, что вписывается в концепцию «Аэропорта», задуманную девелопером.

«Несмотря на это, cегодня заполняемость офисных проектов в Новой Москве значительно варьируется — от 20% в только что сданных БЦ до 90% и более в ранее введенных объектах (Румянцево) и проектах, ориентированных на крупные компании (например, Comcity, арендаторами которого стали компании телекоммуникационной сферы), — отмечает Анна Данченок, заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar.

Бабюр Дикер, генеральный директор компании Storm Properties (компания является девелопером бизнес-парка К2), объясняет это тем, что многие объекты в центре Москвы встретили кризис уже готовыми к въезду, а новомосковские проекты находились на более ранней стадии реализации. Уровень вакантных площадей в объектах Новой Москвы, по его словам, сейчас можно сравнить с показателем «Москва-Сити».

Строящиеся офисные проекты Новой Москвы

Название/Адрес/Фото	Девелопер	Площадь, кв. м (GBA/GLA)	Год сдачи
Бизнес парк «КомСити», Киевское ш. 1,5 км от МКАД (торговые, фитнес-центр, детский сад, мед. центр, благоустроенная территория 45 га,)	PPF Real Estate Holding	Общая площадь 430 тыс. кв. м, из которых офисных 188 000/163 000 «Альфа» ?107 546 «Браво» — 55 236	«Альфа»— 2014 «Браво» — строительство, сдача 2016
K2, 2 км от МКАД, дер. Мамыри (офисные, торговые)	Storm Properties	74 000/60 000	А, В — сдан 2 кв. 2015 С, D — строительство, сдача 4 кв. 2016
Бизнес парк «G10», Киевское ш., 0,5 км от МКАД (офисные, торговые, фитнес-центр с бассейном, отель)	ООО «Ком Стрин»	Общая площадь 230 тыс. кв. м, в т.ч. 123 000/100 000	Строительство, сдача 4 кв. 2015
Neopolis, 3 км от МКАД (офисные)	A-Store Estates	70 000/52 000	Строительство, сдача 3 кв. 2015

Очевидно, что успех новых проектов будет напрямую зависеть от политики продвижения и выбранной специализации бизнес-парков. И то, как этот сегмент будет развиваться в ближайшие годы, покажет, реальна ли деловая «жизнь за МКАДом» и, в случае успеха, позволит в будущем тиражировать опыт Новой Москвы на других периферийных территориях.