Разрыв цен между дорогими и дешевыми районами будет расти

Специалисты «ИРН-Консалтинг» посчитали, что из общего объема предложения на первичном рынке недвижимости Москвы (1,27 млн кв. м) более половины (735 тыс. кв. м) приходится на 3 лидирующих округа — Южный, Северо-западный и Юго-восточный.

В Москве за долгие годы сформировался существенный дефицит недорогого, но при этом качественного жилья. Однако в прошлом году ситуация переломилась благодаря выходу масштабных проектов по редевелопменту крупных городских территорий, в частности, «Тушино-2018», «Зиларт», «Символ», «Среда». Большинство из них реализуются в комфорт-классе. Между тем, столь неравномерный выход больших объемов жилья приводит к дисбалансу спроса и предложения.

Лидер по объему предложения, по данным на конец апреля — ЮАО с показателем 303 900 кв. м. Крупнейшие проекты — «Зиларт», «Ривер Парк», «Царицыно-2» и «Загорье». Последнему приходится тяжелее всех, поскольку среди перечисленных комплексов он расположен в наименее удачной локации — на удалении от метро и рядом с МКАД, к тому же неподалеку от ЖК «Царицыно-2». А вот «Зиларт» и «Ривер Парк», несмотря на то, что находятся недалеко друг от друга, смогут найти своего покупателя: «Зиларт» более крупный и заметный, однако «Ривер-парк» быстрее достроится.

В СЗАО объем предложения составляет 225 900 кв. м. «Несмотря на столь высокий показатель, здесь пока не наблюдается перекоса и переизбытка, спрос и предложение примерно сбалансированы. Крупнейшие проекты принадлежат к разным сегментам, поэтому не конкурируют друг с другом напрямую. «Тушино-2018» — это бюджетный комфорт-класс; ЖК «Сердце столицы» — это грамотное сочетание жилья бизнес- и комфорт-класса недалеко от центра; ЖК «Хорошевский» — это бизнес-класс. Таким образом, покупатели практически не пересекаются», — комментирует руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Самая непростая ситуация сложилась в ЮВАО: хотя общий объем предложения здесь меньше, чем в первых двух округах (204 700 кв. м), крупные проекты эконом- и комфорт-класса конкурируют не только в масштабах округа, но даже в микро-локациях в пределах районов. Например, рядом с ЖК «Символ» строится ЖК «Петр I» и «Лефорт»; недалеко от ЖК «Среда» — «Кварталы 21/19»; поблизости от ЖК «Домашний» — ЖК «Влюблино». «Локального спроса на все эти объекты не хватит, они вынуждены перетягивать покупателей из других округов,— отмечает Татьяна Калюжнова. — Поскольку ЮВАО входит в число наименее престижных округов в Москве, девелоперам приходится конкурировать, в первую очередь, низкой ценой. Более уверенно чувствует себя разве что ЖК «Символ» благодаря выгодному расположению рядом с центром».

На четвертом месте по объемам предложения находится САО: здесь из 134 100 кв. м первичного жилья 119 500 кв. м приходится на сегменты эконом и комфорт. Бюджетные новостройки расположены в основном на окраине округа недалеко от МКАД, а в более близких к центру районах сохраняется дефицит предложения.

В Москве остались округа с откровенным дефицитом предложения жилья эконом- и комфорт-классов. В СВАО и ВАО в принципе мало новостроек (52 900 и 98 500 кв. м соответственно), а в ЮЗАО и ЗАО недостаточно бюджетных проектов. Так, на юго-западе Москвы из 123 500 кв.м на эконом- и комфортклассы приходится всего 20 100 кв. м, а на западе из 122 800 кв. м — 56 300 кв.м.

«На первый взгляд, создается впечатление, что в целом по городу ситуация сбалансирована — люди из «дефицитных» округов могут переезжать в районы, где сформировался переизбыток. Но москвичи традиционно очень лояльны к своим районам и стараются приобретать новое жилье неподалеку от привычного ареала», — отмечает Татьяна Калюжнова. Слова эксперта подтверждают данные онлайн-голосования на IRN.RU, в ходе которого почти 60% читателей сообщили, что выбрали бы новое жилье в своем районе или хотя бы в том же направлении.

При сохранении дисбаланса на рынке новостроек Москвы не наметится единой ценовой тенденции. По прогнозу Татьяны Калюжновой, на юге и юго-востоке квартиры станут доступнее, в то время как престижные и дефицитные западный и юго-западный округа будут демонстрировать большую устойчивость. Таким образом, разрыв цен между дорогими и дешевыми округами будет лишь нарастать.