Промежуточные итоги года на рынке новостроек Москвы

Аналитики Департамента маркетинга компании «Магистрат» подвели промежуточные итоги года на рынке новостроек Москвы.

В течение первых семи месяцев 2014 года рынок первичного жилья и апартаментов Москвы демонстрировал самые различные тренды.

В начале года колебания национальной валюты и нестабильная ситуация в банковской сфере вызвали высокий, практически ажиотажный спрос на недвижимость. Вслед за объемами продаж росли также и цены, подстегиваемые коррекцией «продажного» курса доллара в соответствии с курсом официальным. При этом было очевидно, что рано или поздно «горячка» начнет спадать, и рынок вернется в нормальный рабочий режим.

В бизнес-классе это произошло уже в марте: спрос заметно «сник», средняя стоимость квадратного метра понизилась до показателей 2013 года. В мае падение продолжилось — в частности, в сегменте апартаментов было реализовано всего 140 лотов — вдвое меньше, чем в апреле. Основные факторы, «остудившие» рынок (помимо традиционного майского «затишья») — реализация к концу весны основных объемов отложенного и инвестиционного спроса, а также стабилизация курсов валют. Вкупе с выходом на рынок апартаментов бизнес-класса новых объектов с относительно низкой ценой предложения все перечисленное вызвало понижение средней стоимости квадратного метра — в мае относительно апреля на 4,5%.

В элитном сегменте, как отмечают в Департаменте маркетинга компании «Магистрат», рынок прошедшей весной успокаивался медленнее — в марте было реализовано 52 лота, в апреле — 45, что, в целом, оставалось довольно высокими показателями. Средняя рублевая цена элитного квадрата в первый весенний месяц продолжала расти (+9,7% к февралю), и стабилизировалась только в апреле. В мае было реализовано 37 лотов. Некоторое незначительное снижение средней рублевой цены в этом месяце (к апрелю на 0,3%) в основном было связано с «вымыванием» наиболее привлекательных по цене предложений. Ощутимо значимых изменений цен не произошло ни на одном объекте.

В первые месяцы лета существенное негативное влияние на рынок недвижимости оказала совокупность внешнеполитических и макроэкономических факторов. Сложная ситуация на Украине и введение мировым сообществом и Россией взаимных экономических санкций стали для некоторых покупателей тревожными сигналами, заставившими их занять выжидательную позицию. Правда, ощутимо это сказалось в основном на бизнес-сегменте, где в июне произошло дальнейшее замедление темпов реализации и уменьшение цены квадратного метра (в частности, на апартаменты— на 15%). Июль заметных изменений не принес — объем предложения и цены колебались несущественно (в пределах 1-1,5%).

В элитном же сегменте падения спроса летом не произошло. Здесь, как отмечают эксперты компании «Магистрат», наблюдалось даже некоторое увеличение интереса к инвестиционным сделкам, правда, при выраженном его смещении в сторону «небольших» лотов (менее 100 м²). Незначительное изменение цены реализации квадратного метра (в июне — рост на 0,4%) произошло за счет колебания структуры предложения. В июле спрос и цены в высококлассном сегменте вели себя аналогично; предложение пополнилось двумя новыми объектами.

Комментирует Директор департамента маркетинга компании «Магистрат» Ольга Магилина:

«Степень влияния последних макроэкономических и политических событий на различные сегменты столичных новостроек оказалась различной. При явно выраженном снижении спроса в бизнес-сегменте, рынок элитного жилья, как и экономический класс, сохранили достаточно высокий уровень покупательской активности. Для объяснения причин этого необходимо рассмотреть портрет покупателя в каждом из сегментов недвижимости.

Среднестатистический покупатель жилья и апартаментов эконом-класса (если это не инвестор), как правило, не обеспечен жилплощадью. Поэтому при любых колебаниях на рынке он как никто другой боится остаться с деньгами на руках. Информированность среди данной категории клиентов относительно низкая, и, хотя прямого влияния сложившейся сегодня внешней ситуации они не ощущают, на всякий случай бегут приобретать жилье. Подстегивают их и опасения дальнейшего роста ставок по ипотеке — процент ипотечных сделок в эконом-сегменте традиционно высок.

Покупатели квартир и апартаментов бизнес-класса жилье, как правило, имеют. Поэтому они относятся к изменениям конъюнктуры немного по-другому — при неясности последствий (как, например, в настоящий момент) до разъяснения ситуации предпочитают оставаться в «кэше». Уровень информированности в этой среде достаточно высокий — клиентам доступны все современные инструменты анализа рынка и оценки событий, за исключением, пожалуй, доступа к совсем «кулуарной» информации. Важно еще и то, что часть инвестиционных покупателей данного сегмента при появлении признаков экономической нестабильности предпочитает вложения в недвижимость эконом-класса — как наиболее ликвидного.

Клиенты элитного сегмента менее других реагируют на появление внешних макрофакторов. Эти покупатели не склонны паниковать: они полностью владеют информацией (вплоть до инсайдерской), обеспечены жильем (причем далеко не единственным), и морально готовы к длительным инвестициям — так что их не пугает ни рост цен на недвижимость, ни их возможное падение. Кроме того, на данном рынке присутствует достаточно низкий ассортимент предложения, поэтому, если появляется что-то, отвечающее запросам, оно покупается, зачастую невзирая на ситуацию и цену. Единственное, что может серьезно обрушить спрос в элитном сегменте (а, значит, и цены) — это существенное падение стоимости энергоносителей (как, например, в 2008-09 годах). В таких ситуациях рынок недвижимости, как правило, выходит из круга основных интересов потенциальных покупателей элитки«.

Портрет среднестатистического покупателя в различных сегментах жилищного рынка

	Эконом сегмент	Бизнес сегмент	Элитный сегмент
1	Жилплощадью, как правило, не обеспечен	Жилплощадью обеспечен	Имеет в собственности несколько объектов жилья
2	Боится любых макро- и микроэкономических колебаний, опасается роста цен на жилье, боится обесценивания денег, избегает «кэша»	При негативных колебаниях на рынке недвижимости и в экономике в целом склонен занимать выжидательную позицию до разъяснения ситуации	К внешним для рынка недвижимости факторам относится философски. Исключение составляет существенное изменение цен на энергоносители
3	Информированность о ситуации на рынке недвижимости, общеэкономической и политической ситуации (в частности, сегодняшней) крайне низкая	Информированность о ситуации на рынке недвижимости, общеэкономической и политической ситуации (в частности, сегодняшней) высокая, однако без доступа к инсайдерским источникам	Информированность о ситуации на рынке недвижимости, общеэкономической и политической ситуации (в частности, сегодняшней) высокая, имеется доступ к инсайдерским источникам
4	Имеет возможность выбора объектов недвижимости в силу наличия широкого ассортимента предложения	Имеет достаточно ограниченную возможность выбора в силу наличия среднего ассортимента предложения	Имеет низкую возможность выбора в силу узости ассортимента предложения
5	Высокий % ипотечных сделок. Рост ставок по ипотечным кредитам в последнее время подталкивает к скорейшему приобретению жилья	Популярность ипотеки невелика. Наблюдающийся в последнее время рост ипотечных ставок не тревожит	Использует ипотеку, как один из финансовых инструментов, только из соображений прибыльности в сравнении с другими инструментами
6	Высокая ликвидность эконом-класса в ситуациях с непонятным исходом привлекает инвестиционных покупателей из других сегментов	Средняя ликвидность бизнес-класса заставляет инвестиционных покупателей из данного сегмента в ситуациях с непонятным исходом уходить в эконом-сегмент	Самая низкая ликвидность. Рассматривается инвесторами в качестве длительных вложений