Примета времени на рынке апартаментов: меньше площадь, ниже цена

Несмотря на то, что сегмент апартаментов в Москве продолжает расти, его не обошло стороной влияние общего экономического кризиса. Последний квартал 2015 года ознаменовался на рынке апарт-проектов небольшим снижением спроса, площадей в объектах и цен на них. В то же время девелоперы по-прежнему не торопятся выводить на рынок апартаменты эконом-класса и хотят пробовать новые форматы, например, доходные дома и апарт-отели.

Спрос — это то, что определяет прибыльность работы на любом рынке. В IV квартале прошлого года спрос на апартаменты упал до 375 апартаментов, что не только на 7,5% ниже, чем в предыдущем квартале, но и меньше, чем в IV квартале 2014 года, когда он составил 390 апартаментов. Вместе со спросом снижалась и цена квадратного метра во всех сегментах рынка. Причем если в бизнесе и комфорте эта тенденция наблюдается уже не первый месяц, то элит-класс в III квартале демонстрировал рост стоимости «квадрата», а в IV он стал лидером падения, просев на 18,8%. В итоге на конец года цена 1 кв. м в проектах элит-класса составляла 407 673 рубля. Падение цен в комфорт-классе к уровню предыдущего квартала составило 6,8%, а средняя стоимость квадратного метра достигла 163 744 рублей за 1 кв. м. В бизнес-классе цена предложения составила 234 336 рублей за квадрат, упав на 12,3%.

В ретроспективе года, цены на апартаменты Москвы показывали относительную стабильность только в классе комфорт, продемонстрировав в течение 12 месяцев даже небольшой рост в 6,5%. Наибольшее падение — 30% — было отмечено в бизнес-классе. Элитные апартаменты подешевели на 17%. Кроме того, также как и на рынке коммерческой недвижимости, практически во всех объектах, в том числе и премиальных, утвердились рублевые цены.

Сухие цифры статистики отражают живую ситуацию на рынке. Прогнозы экспертов, а именно — снижение спроса после ажиотажного всплеска конца 2014-начала 2015 гг., произошло. Покупатели, которые целенаправленно стремились инвестировать деньги в недвижимость для защиты своих капиталов в условиях нестабильного рынка и падающего рубля, в большинстве своем уже это сделали. Остались либо нерешительные, либо стихийные, либо очень осторожные и придирчивые инвесторы, которых в столице также не мало, но которых все же недостаточно, чтобы поддержать массовый спрос первой волны кризиса. Кроме того, не надо забывать и о том, что IV квартал традиционно время снижения покупательской активности на рынке жилой недвижимости. Возможно, с ростом ведущих мировых валют, покупатели снова активизируются.

К тому же, апартаменты все еще остаются самым выгодным с точки зрения цены купли-продажи, продуктом на рынке жилой недвижимости Москвы. Стоимость 1 кв. м в строящихся апарт-проектах комфорт-класса ниже в среднем на 40 тыс. рублей, чем в аналогичных по классности классических жилых домах на первичном рынке. И, возможно, этот фактор станет определяющим при выборе покупателя, что поддержит сегмент в 2016 году.

Что касается выхода на рынок проектов эконом-класса, то аналитики пока не видят таких перспектив. Дело в том, что апартаменты, как правило, располагаются на дорогой земле внутри «старой» Москвы, рядом со станциями метро или другими транспортными узлами, в центре районов со сложившейся инфраструктурой. Это один из основных факторов ценообразования апарт-проектов, так как он повышает цену участка, которую девелопер не может не закладывать в классность и стоимость своих объектов. Зато девелоперы стараются регулировать стоимость продукта, делая ее привлекательнее для потенциального покупателя путем снижения площадей апартаментов и в центральных районах, и за пределами ТТК. По оценкам аналитиков, в среднем за последний год размеры апартаментов уменьшились на 7?14% в зависимости от удаленности от центра.

Рынок в цифрах

Возвращаясь к статистическим итогам IV квартала и 2015 года в целом, можно сказать, что, несмотря на негативные тенденции, рынок апартаментов в Москве не останавливается в развитии. За последние три месяца прошлого года предложение пополнилось 1 369 новыми апартаментами в 4 комплексах. Отметим, что некоторые из них были заявлены только в III квартале, а в IV уже вышли на рынок. Все новые проекты, отмечают аналитики, представлены бизнес-классом и предназначены для собственного проживания.

Объекты, вышедшие в продажу в IV квартале 2015 года

Название	Класс	Формат	Год ввода	Округ	Кол-во ап./апартаменты в продаже	Застройщик
Басманный, 5	бизнес	buy-to-live	4Q2018	ЦАО	264/264	MR-Group, Coalco
ЖК «Ясный»	бизнес	buy-to-live	2016	ЮАО	897/297	MR Group
ЖК Match Point	бизнес	buy-to-live	4Q2019	ЗАО	1642/559	ВТБ Проект
«Пресня Сити»	бизнес	buy-to-live	2Q2019	ЦАО	1584/249	MR Group, Coalco

В итоге, на конец года на рынке Москвы было представлено 77 апарт-комплексов, а в продаже находилось 8 762 апартамента, что на 6,3% выше, чем в предыдущем квартале. Из них 60% относятся к бизнес-классу, комфорт и элит занимают примерно одинаковую долю — 15% и 18% соответственно.

Надо отметить, что 2015 год ознаменовался не только количественным ростом апарт-проектов, но и активным обсуждением перспектив развития сегмента и в Правительстве Москвы, и в бизнес-сообществе, и в СМИ. Очевидно, что апартаментам, как достаточно новому виду недвижимости в России, предстоит пройти немалый путь к утвержденным стандартам и правилам игры. Однако в IV квартале произошло важное событие, в том числе с точки зрения принятия городскими властями апартаментов как перспективного направления недвижимости для развития города. В конце года Градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила строительство апарт-проектов на двух транспортно-пересадочных узлах. Планируется, что 40 тыс. кв. м апартаментов будет реализовано в составе ТПУ «Люберецкая» в районе Косино-Ухтомский на востоке Москвы и 123 тыс. кв. м, включающие гостиницу и апартаменты — в ТПУ «Шелепиха», в основе которой — станция с одноименным названием, входящая в состав Третьего пересадочного контура Московского метрополитена. Включение апартаментов в состав ТПУ, строительство которых является одним из приоритетных направлений работы московских властей, можно отнести к позитивным тенденциям в развития данного сегмента, как для города, так и для девелоперов, считают эксперты NAI Becar.

Тренд — арендное жилье

А вот развитие новых форматов на рынке апартаментов пока идет не очень активно. В этом отношении Москва неохотно перестраивается на новые рельсы и пока девелоперы столицы ориентированы на традиционную схему: построить — продать. Поэтому, количество апартаментов формата buy-to-live в конце 2015 года составила 74%, хотя доля проектов, предоставляющих инвестиционные программы, выросла и достигла на конце декабря 26%.

Между тем, Северная столица идет другим путем. Сравнивать рынки двух крупнейших городов России в целом нерелевантно, так как в Санкт-Петербурге строится в разы меньше объектов, но в целом за 2015 год на рынок продаж вышли 7 апарт-отелей в разных районах Петербурга. В то время как в Москве полноценных апарт-проектов пока нет. В Митино идет строительство отеля YE’S ГК «Пионер» и планируются к реализации два отеля сети «Вертикаль» компании NAI Becar.

Между тем, по словам руководителя NAI Becar Apartments Александра Самодурова, программы доходности в целом и апарт-отели как сегмент рынка в частности, являются интересным и привлекательным продуктом на кризисном рынке, именно потому, что с одной стороны страхуют частного инвестора от потери средств, а девелоперу гарантируют приток инвестиций на строительство именно за счет интереса потенциальных покупателей.

Условия доходных программ проектов с инвестиционной составляющей, выставленных на продажу на конец IV квартала 2015 г.

Объект	Типы апартаментов для сдачи	Мин. площадь апарт. для сдачи	Цена руб./1 кв. м	Средняя стоимость долгосрочной аренды, руб./мес.	Годовая доходность для собственника	Сервисные услуги (техническое обслуживание и эксплуатация)
						Стоимость сервисных услуг	Перечень сервисных услуг
Y’ES	студия	30 кв. м	179 300	40 000	10%	85 руб./кв.м/мес	• обслуживание инженерных систем.
«Орехово»	студия	30 кв. м	196 000	40 000	10 %	н/д	• гостиничный сервис
«Ландыши»	стандарт	40 кв. м	151 000	40 000	8,2*%	н/д	• круглосуточный ресепшен
«Сады Пекина»	стандарт	62 кв.м	540 000	250 000	7%	н/д	• гостиничный сервис
«IQ-квартал»	стандарт	61 кв.м.	500 000	300 000	6%	н/д	• гостиничный сервис