Поток инвестиций в московскую недвижимость сократился на 54%

С одной стороны, в 2015 году общий объем инвестиций в столичные квадратные метры составил $3,6 млрд, то есть был по меньшей мере на $0,6 млрд выше прогнозных показателей. С другой стороны, по сравнению с докризисным (2011-2013 гг.) уровнем в долларовом эквиваленте он упал на 54%. Полным или пустым был инвестиционный стакан 2015 года в целом и в IV квартале в частности — в отчетном материале компании NAI Becar.

Без сомнения, 2015 год продемонстрировал снижение инвестиционной активности и в принципе был тяжелым для рынка недвижимости. Как уже было сказано выше, в долларах поток инвестиций сократился более чем в половину, правда, в рублевом эквиваленте, «благодаря» ослаблению национальной валюты, упал всего на 10%. Это, очевидно, негативная тенденция. С другой стороны, по данным департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, общий объем инвестиций превысил аналогичную цифру прошлого года на 82%, что, в принципе, неплохой показатель на фоне кризисной экономики.

Индикаторы инвестиционного рынка

По итогам 2015 года общий объем инвестиций в недвижимость Москвы составил 244 млрд рублей (около $4 млрд), что на 82% выше итогов 2014 г. В IV квартале этот показатель достиг порядка $2 млрд, то есть 127 млрд рублей, превысив на 231% аналогичную цифру III квартала 2015 года. Этот взрывной рост обеспечили транзакции в земельные участки, на которые пришлось 69% всех сделок или, в денежном эквиваленте, $1 348,5 млн (87 650 млн рублей). Речь идет, в первую очередь, о двух крупнейших земельных сделках: покупке группой БИН девелоперского проекта «А101» у Вадима Мошковича и совместном приобретении АФК «Система» и «Группой ЛСР» южного участка промзоны «ЗИЛ».

По данным СМИ, в первую сделку вошел земельный банк общей площадью 2,443 тыс. га в центре Новой Москвы, а также группа юридических лиц, занимающаяся строительством, подготовкой технической и проектной документации, продажей и эксплуатацией объектов недвижимости на территории Новой Москвы. Сумма сделки не раскрывается, но по оценкам экспертов, она могла составить $800 млн или 52 млрд рублей. Участок на «ЗИЛе» достался покупателям за 34,2 млрд рублей ($526 млн).

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость за IV квартал вырос достаточно скромно, на 4%, и составил $609,3 млн или 39,6 млрд рублей. Крупнейшая сделка квартала была проведена в офисном сегменте — компания «Мегафон» приобрела 50-процентную долю в Glanbury Investments, владеющей БЦ «Оружейный», расположенном на Оружейном переулке, вл. 41. Объем сделки составил около $282 млн/18,33 млрд рублей и закрыл 99% от общего объема транзакций в офисную недвижимость за последние три месяца 2015 года.

В торговом сегменте объем транзакций IV квартала был сформирован двумя сделками по покупке ТРЦ «Рига Молл» и части площадей ЦУМа за 8 125 млн и 4 300 млн рублей соответственно. В гостиничном сегменте к концу декабря на завершающей стадии находилась сделка по покупке группой БИН гостиницы Sheraton Palace на Тверской. Сумма сделки составила 6 500 млн рублей.

Кстати, Москва традиционно оставалась в 2015 году самым интересным для инвесторов городом страны — на ее долю пришлось около 89% всего годового инвестиционного потока в коммерческую недвижимость России, который в целом составил порядка 144 млрд рублей или $2,4 млрд, то есть снизился в национальной валюте на 12% по сравнению с 2014 годом.

Тенденции

По данным NAI Becar, в общем объеме инвестиций в недвижимость Москвы за прошедший год 53% пришлось на транзакции в коммерческую недвижимость и 47% — на земельные участки. Дарья Брюховецкая, руководитель проектов NAI Becar, считает, что такой расклад обусловлен двумя тенденциями: во-первых, покупкой топовых объектов, таких как башни МФК «Метрополиса», складского комплекса «ПНК-Чехов» или торговой галереи «Модный сезон» на падающем рынке; во-вторых, продажей земельных участков под комплексное освоение и масштабное жилое строительство. Недвижимость в столице остается самым перспективным продуктом для инвесторов и девелоперов, поэтому площадки под строительство в Новой и «старой» Москве «уходят» не смотря на кризис. Этому способствуют и то, что к середине 2016 года должен быть утвержден очередной Генплан Новой Москвы, а значит, застройщикам станут понятны новые правила игры и то, что в «старой» Москве идет активный пересмотр функционала промышленных зон и передача их под городскую застройку.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то стоимость ее продажи в долларовом эквиваленте продолжила свое снижение в 2015 году и по сравнению с 2014 годом упала на 15%. Текущее падение долларовых цен обусловлено преимущественно ослаблением рубля. За аналогичный период доллар по отношению к рублю подорожал на 60% (рублевые цены продажи коммерческой недвижимости, согласно объявлениям о продаже, по сравнению с 2014 годом показали рост на 30%). Лидером по объему инвестиций на рынке коммерческой недвижимости стал офисный сегмент — 49% от общего объема транзакций, торговый сегмент привлек 27%, на производственно-складской пришлось около 20% всех инвестиционных вложений года.

Ухудшение внешнеэкономической конъюнктуры, ослабление рубля и относительно жесткие условия кредитования препятствуют снижению ставок капитализации, по итогам отчетного периода оставшихся на уровне III квартала 2015 года.

Невозможно адекватно оценить текущий кризис на рынке недвижимости без оценки общей геополитической и макроэкономической ситуации в стране. К концу 2015 года внешнеэкономические условия оставались сложными. Продолжилось снижение цен на основной денежный ресурс России — за IV квартал нефть марки Brent подешевела еще на 18%, достигнув 21 декабря 2015 года рекордно низкого за последние 11 лет значения в $36,36/ баррель. Кроме того, во II половине 2015 года были введены экономические санкции в отношении Турции, что, вероятно, скажется на рынке недвижимости Москвы уже в 2016 году.

Продолжилось ослабление рубля, на фоне которого, учитывая «увеличение инфляционных рисков при сохранении рисков охлаждения экономики», совет директоров Банка России 11 декабря 2015 года принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 11% годовых.

В течение всего года демонстрировал снижение внешнеторговый оборот Москвы. За девять месяцев 2015 года он составил $160 млрд, то есть минус 37,5% по отношению к аналогичному периоду 2014 года. В том числе на 39,4% до $54 млрд упал импорт, что, отмечают эксперты, не может не отразиться на развитие рынка торговой недвижимости и строительном рынке в целом.

В то же время, несмотря на сложные экономические условия в стране, инвестиции в основной капитал крупных организаций Москвы по итогам января-октября 2015 года показали увеличение темпов роста и составили 599,9 млрд рублей — рост на 1,3% по отношению к аналогичному периоду 2014 года.

Прогнозы

2016 год будет, очевидно, непростым для девелоперов, работающих на столичном рынке. Если в конце 2015 года в экономике Москвы были отмечены некоторые признаки стабилизации, такие как рост индекса промышленного производства в октябре-ноябре, рост инвестиций в основной капитал, снижение темпов роста инфляции, то, возобновившееся затем инфляционное давление и снижение нефтяных цен повышает вероятность возникновения новых рисков.

С другой стороны, падение долларовых цен на коммерческую недвижимость стимулирует активность иностранных инвесторов, которым будет выгодно приобретать качественные объекты по низкой стоимости. По мнению Дмитрия Сороколетова, вице-президента NAI Becar, вероятно, что в 2016 году, наконец, произойдет то, о чем российские политики и бизнес-сообщество говорят уже как минимум два года — на отечественный рынок придут инвесторы с Востока, и мы увидим значительное количество сделок с участием азиатского и ближневосточного капитала. В то же время, у недвижимости есть предел падения цены и в долларовом эквиваленте и рассчитывать на бесконечное падение цен в долларовом эквиваленте также не стоит.