Последние из могикан. Топ-10 новых высоток

23 Августа в 16:55 50 Марина Лукинская

В августе 2012 г. московские власти утвердили отраслевую схему ограничений застройки в столице, определив максимальную высотность зданий на территории города в старых его границах. Эксперты уверены, что скоро это приведет к дефициту видовых квартир в Москве: уже сейчас на рынке осталось не так уж много объектов, расположенных на верхних этажах.

 
Сохранить историю
 
В столице безусловными лидерами по высоте жилых зданий являются башни комплекса «Москва-Сити», высота которых составляет от 200 до 560 м.
В каждом районе столицы введены свои регламенты, но предельная высота зданий на территории города (без учета площадей Новой Москвы) — 75 м, то есть фактически не более 25 этажей. Самые строгие ограничения касаются территории объектов культурного наследия и охранной зоны — в частности, в зоне музея-усадьбы «Коломенское» высотность должна составлять не более 18 м.
 
Одновременно власти заявили, что не будут требовать от инвесторов изменения параметров тех проектов, которые уже утверждены Градостроительно-земельной комиссией Москвы (ГЗК). По словам руководителя аналитического центра компании Est-a-Tet Дениса Бобкова, последними, кому удалось получить разрешение ГЗК на высотное строительство в классе бизнес, были компании «ГРАС» (ЖК «Утесов») и «Донстрой» (ЖК «Долина Сетунь» и «Алые паруса», пятый корпус).
 
Вынужденная мера
 
Последние из могикан. Топ-10 новых высоток

ЖК «Дом на Мосфильмовской»

Фото: ПУХОВ КОНСТАНТИН/ФОТОБАНК ЛОРИ
Что удивительно, многие девелоперы — участники московского рынка недвижимости согласились с утвержденными ограничениями. Руководитель управления маркетинга и рекламы ГК «ГРАС» Петр Кирилловский оценивает принятое решение как позитивное. «В первую очередь потому, что власти законсервировали московский skyline: была правильно проанализирована линия горизонта города для каждого исторического вида», — делится своими размышлениями эксперт. «Ограничения — это вынужденная мера, — считает руководитель службы продаж жилой недвижимости „Галс-Девелопмент“ Игорь Быченок. — А в центре города, как известно, с недавних пор новое строительство вообще запрещено».
 
Впрочем, некоторые эксперты сомневаются в долговечности планов столичных властей. «Оценку данному нововведению пока еще рано давать, — считает директор PR-департамента Capital Group Динара Лизунова. — Инициатива вполне может носить временный характер. Но сегодня, когда город нацелен на разработку понятных и единых правил для участников рынка, это ограничение вполне уместно».
 
Конечно, у застройщиков осталась возможность возводить здания выше максимальной отметки, но для этого им придется доказать Москомархитектуре, что проект не испортит видовые характеристики района.
 
«Хотя де-юре ограничения были приняты лишь год назад, де-факто они действуют уже давно», — считает заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Михаил Якубов. По его словам, все здания высотой более 75 м строят по специальным техническим условиям и проходят согласования в индивидуальном порядке. «Главный аргумент нововведений — это не только сохранение важных видовых коридоров, но и регулирование нагрузки на городскую инфраструктуру, — поясняет эксперт. — Все крупнейшие мировые города имеют такие ограничения в исторических центрах, но это компенсируется возможностью высотной застройки на специально выделенных территориях: Canary Wharf (Лондон), La Defense (Париж) и пр.».
 
Квартира в высотке: за...
 
Последние из могикан. Топ-10 новых высоток

ЖК «Триколор»

Фото: ВЛАДИМИР КНЯЗЕВ/ФОТОБАНК ЛОРИ
Приобретая жилплощадь на верхних этажах, можно рассчитывать на ряд преимуществ. «Если ты живешь выше 25-го этажа, то с лета 2012 г. на 99% застрахован от того, что вид из окна закроют окружающие здания. Это обеспечивает и оптимальную инсоляцию квартиры, то есть свет проникает в нее без препятствий», — объясняет П. Кирилловский.
 
Помимо обзора покупателям жилья в высотках гарантирован больший комфорт, чистота и отсутствие насекомых летом. «Существует множество экологических исследований, согласно которым смог и другие загрязнения не поднимаются выше 20–25-го этажа», — поясняет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
 
Еще один плюс, о котором упомянули практически все эксперты, — наверху значительно тише. Люди, покупающие квадратные метры на последних этажах, по своей психологии схожи с теми, кто приобретает загородную недвижимость в лесу. Верхние этажи дают возможность человеку почувствовать себя более уединенно в шумном мегаполисе. Кроме того, высотное жилье считается престижным и статусным.
 
...И против
 
МНЕНИЕ
 
Последние из могикан. Топ-10 новых высотокПетр Кирилловский, руководитель управления маркетинга и рекламы ГК «ГРАС»:
 
«В связи с принятыми ограничениями квартиры на высоких этажах постепенно станут деликатесом рынка недвижимости. Если сравнивать самые нижние и самые верхние этажи, то сегодня разница в цене для сегмента экономкласса составляет 20%, для бизнес-класса — около 30%, а для класса премиум — более 40% и может достигать 100%. Такой разрыв будет только увеличиваться как на первичном, так и на вторичном рынке. Показательно уже то, что сейчас 60% покупателей рассматривают жилье на высоких этажах как объект для инвестиций».
Но есть у таких квартир и существенные недостатки — это отсутствие балконов, необходимость монтажа дополнительных ограждающих конструкций для панорамного остекления и дополнительной защиты от ветра, молний и пожара, трудности в мытье окон из-за архитектурных особенностей фасада и пр. «Жители здания могут относиться неоднозначно к ночной подсветке, вертолетной площадке и другим атрибутам высоток. Большое значение имеют время ожидания лифта и его скорость, это своеобразный показатель класса жилья», — отмечает ведущий аналитик ОАО «Главмосстрой-Недвижимость» Георгий Новиков. Он ссылается на мнение физиологов о том, что проживание на верхних этажах негативно влияет на уровень геомагнитного поля в организме, отражается на сердечно-сосудистой и вегетативной нервной системе. Лица, страдающие нарушениями вестибулярного аппарата, как правило, чувствуют себя в высотных зданиях некомфортно.
 
Кроме того, иногда в жилье на верхних этажах нельзя прописаться. «Большую часть такого предложения составляют апартаменты, — поясняет генеральный директор компании „МД Групп“ Михаил Михайлов. — Здесь предусмотрены ограничения — особые требования к проведению ремонта, невозможность оформить постоянную регистрацию. Но они компенсируются изначально высоким уровнем сервиса для жителей, который делает жизнь в апартаментах схожей с проживанием в номере дорогого отеля».
 
Особенности спроса и ценообразования
 
Все особенности спроса на высотки связаны с тем, что покупатели таких объектов — это публика, которая хочет жить «а-ля в Нью-Йорке», считает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. «Но у них это никогда не получится, потому что виды в Москве совсем не те и никогда такими не будут, — замечает эксперт. — Все, что выше 12 этажей, открывает достаточно унылый вид на столицу, а на верхних точках часто все скрывает туман».
 
Застройщики все же могут возводить здания выше максимальной отметки, но для этого им придется доказать Москомархитектуре, что проект не испортит видовые характеристики района.
Как говорит Г. Новиков, при покупке квартир в высотных жилых комплексах столицы люди предъявляют требования в первую очередь к локации и инфраструктуре. При этом два основных фактора, влияющих на цены, — это этаж квартиры (принцип «чем выше, тем дороже»), а также площадь остекления и угол обзора. Видовые квартиры застройщик выставляет на продажу по более высокой цене, разница с аналогичными объектами (но без видовых достоинств) может достигать 30%. По словам руководителя службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяны Шаровой, важно, и на какую сторону света выходят окна (если большая их часть смотрит на юг, то квартира стоит дороже, так как уровень инсоляции выше).
 
Доступные и эксклюзивные
 
Последние из могикан. Топ-10 новых высоток

ЖК «Алые паруса»

Фото: ДАВИД МЗАРЕУЛЯН/ФОТОБАНК ЛОРИ
По мнению ряда экспертов, апартаменты в высотках — товар штучный, и покупают их не так уж часто. Возможно, поэтому на данный момент особого дефицита предложения квадратных метров в высотных зданиях нет. «Но со временем высотный сегмент приобретет эксклюзивность и неоспоримое конкурентное преимущество, что станет главной причиной роста стоимости квартир в нем», — считает Т. Шарова.
 
По данным аналитиков ГК «ГРАС», на первичном рынке Москвы представлен 31 жилой комплекс высотой более 25 этажей. Из них пять находятся в «Сити», а оставшиеся 70% сконцентрированы на западе столицы. Выше всех расположены жилые помещения в башне «Федерация» — на 93-м этаже, но пока в продаже они отсутствуют. Из представленных на рынке объектов можно отметить башню «Око», где квартира с отделкой на 82-м этаже продается примерно за 450 тыс. руб./кв. м. По словам П. Кирилловского, наиболее привлекательные предложения в классе комфорт — это квартал «Флотилия» (апартаменты на 26-м этаже по цене 116 тыс. руб./кв. м), в классе бизнес — ЖК «Триколор» (160 тыс. руб./кв. м на 26-м этаже), а в классе премиум — ЖК «Утесов» на северо-западе Москвы (162 тыс. руб./кв. м).
 
Самое дешевое соотношение высотности и цены — в ЖК «Загорье» (квартиры на 39-м этаже выставлены по цене от 150 тыс. руб./кв. м). Правда, этот объект расположен в нетипичном для высоток месте — на юге Москвы, рядом с МКАД. По данным Д. Бобкова, примерами доступного «высотного» предложения могут выступать МФК «Водный» (от 100 до 144 тыс. руб./кв. м), ЖК «Скай Форт» (со средней ценой предложения 149,6 тыс. руб./кв. м).
 
Топ-10 высотных проектов (по стоимости 1 кв. м)
Адрес
Название
Высота здания, м
Цена (тыс. руб./кв. м)
Пресненская наб.
МФК Mercury City Tower
338
762
Пырьева ул.
ЖК «На Мосфильмовской»
208
600
Пресненская наб.
МФК «Город Столиц»
301,6
524
Пресненская наб.
МФК «Око»
335
450
Пресненская наб.
МФК «Федерация»
560 м со шпилем
418,6
Пресненская наб.
Imperia Tower
234
413
Мосфильмовская ул.
«Долина Сетунь», корп. А и Б
130
280
Авиационная ул.
ЖК «Алые паруса»
179
200
Ростокинская ул.
ЖК «Триколор»
194
200
Рублевское ш.
ЖК «Рублевские огни»
132
195
По данным компаний «ГРАС», Est-a-Tet, «Главмосстрой-Недвижимость», «ИНКОМ», Capital Group,

«НДВ-Недвижимость», «Метриум Групп», Tekta Group, «МД Групп», Welhome, Storm Properties
 
0 0

Cтатьи по теме:

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных