Последние из могикан. Топ-10 новых высоток

 

Сохранить историю

 

В каждом районе столицы введены свои регламенты, но предельная высота зданий на территории города (без учета площадей Новой Москвы) — 75 м, то есть фактически не более 25 этажей. Самые строгие ограничения касаются территории объектов культурного наследия и охранной зоны — в частности, в зоне музея-усадьбы «Коломенское» высотность должна составлять не более 18 м.

 

Одновременно власти заявили, что не будут требовать от инвесторов изменения параметров тех проектов, которые уже утверждены Градостроительно-земельной комиссией Москвы (ГЗК). По словам руководителя аналитического центра компании Est-a-Tet Дениса Бобкова, последними, кому удалось получить разрешение ГЗК на высотное строительство в классе бизнес, были компании «ГРАС» (ЖК «Утесов») и «Донстрой» (ЖК «Долина Сетунь» и «Алые паруса», пятый корпус).

 

Вынужденная мера

 

Что удивительно, многие девелоперы — участники московского рынка недвижимости согласились с утвержденными ограничениями. Руководитель управления маркетинга и рекламы ГК «ГРАС» Петр Кирилловский оценивает принятое решение как позитивное. «В первую очередь потому, что власти законсервировали московский skyline: была правильно проанализирована линия горизонта города для каждого исторического вида», — делится своими размышлениями эксперт. «Ограничения — это вынужденная мера, — считает руководитель службы продаж жилой недвижимости „Галс-Девелопмент“ Игорь Быченок. — А в центре города, как известно, с недавних пор новое строительство вообще запрещено».

 

Впрочем, некоторые эксперты сомневаются в долговечности планов столичных властей. «Оценку данному нововведению пока еще рано давать, — считает директор PR-департамента Capital Group Динара Лизунова. — Инициатива вполне может носить временный характер. Но сегодня, когда город нацелен на разработку понятных и единых правил для участников рынка, это ограничение вполне уместно».

 

Конечно, у застройщиков осталась возможность возводить здания выше максимальной отметки, но для этого им придется доказать Москомархитектуре, что проект не испортит видовые характеристики района.

 

«Хотя де-юре ограничения были приняты лишь год назад, де-факто они действуют уже давно», — считает заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Михаил Якубов. По его словам, все здания высотой более 75 м строят по специальным техническим условиям и проходят согласования в индивидуальном порядке. «Главный аргумент нововведений — это не только сохранение важных видовых коридоров, но и регулирование нагрузки на городскую инфраструктуру, — поясняет эксперт. — Все крупнейшие мировые города имеют такие ограничения в исторических центрах, но это компенсируется возможностью высотной застройки на специально выделенных территориях: Canary Wharf (Лондон), La Defense (Париж) и пр.».

 

Квартира в высотке: за...

 

Приобретая жилплощадь на верхних этажах, можно рассчитывать на ряд преимуществ. «Если ты живешь выше 25-го этажа, то с лета 2012 г. на 99% застрахован от того, что вид из окна закроют окружающие здания. Это обеспечивает и оптимальную инсоляцию квартиры, то есть свет проникает в нее без препятствий», — объясняет П. Кирилловский.

 

Помимо обзора покупателям жилья в высотках гарантирован больший комфорт, чистота и отсутствие насекомых летом. «Существует множество экологических исследований, согласно которым смог и другие загрязнения не поднимаются выше 20–25-го этажа», — поясняет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

 

Еще один плюс, о котором упомянули практически все эксперты, — наверху значительно тише. Люди, покупающие квадратные метры на последних этажах, по своей психологии схожи с теми, кто приобретает загородную недвижимость в лесу. Верхние этажи дают возможность человеку почувствовать себя более уединенно в шумном мегаполисе. Кроме того, высотное жилье считается престижным и статусным.

 

...И против

 

Но есть у таких квартир и существенные недостатки — это отсутствие балконов, необходимость монтажа дополнительных ограждающих конструкций для панорамного остекления и дополнительной защиты от ветра, молний и пожара, трудности в мытье окон из-за архитектурных особенностей фасада и пр. «Жители здания могут относиться неоднозначно к ночной подсветке, вертолетной площадке и другим атрибутам высоток. Большое значение имеют время ожидания лифта и его скорость, это своеобразный показатель класса жилья», — отмечает ведущий аналитик ОАО «Главмосстрой-Недвижимость» Георгий Новиков. Он ссылается на мнение физиологов о том, что проживание на верхних этажах негативно влияет на уровень геомагнитного поля в организме, отражается на сердечно-сосудистой и вегетативной нервной системе. Лица, страдающие нарушениями вестибулярного аппарата, как правило, чувствуют себя в высотных зданиях некомфортно.

 

Кроме того, иногда в жилье на верхних этажах нельзя прописаться. «Большую часть такого предложения составляют апартаменты, — поясняет генеральный директор компании „МД Групп“ Михаил Михайлов. — Здесь предусмотрены ограничения — особые требования к проведению ремонта, невозможность оформить постоянную регистрацию. Но они компенсируются изначально высоким уровнем сервиса для жителей, который делает жизнь в апартаментах схожей с проживанием в номере дорогого отеля».

 

Особенности спроса и ценообразования

 

Все особенности спроса на высотки связаны с тем, что покупатели таких объектов — это публика, которая хочет жить «а-ля в Нью-Йорке», считает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. «Но у них это никогда не получится, потому что виды в Москве совсем не те и никогда такими не будут, — замечает эксперт. — Все, что выше 12 этажей, открывает достаточно унылый вид на столицу, а на верхних точках часто все скрывает туман».

 

Как говорит Г. Новиков, при покупке квартир в высотных жилых комплексах столицы люди предъявляют требования в первую очередь к локации и инфраструктуре. При этом два основных фактора, влияющих на цены, — это этаж квартиры (принцип «чем выше, тем дороже»), а также площадь остекления и угол обзора. Видовые квартиры застройщик выставляет на продажу по более высокой цене, разница с аналогичными объектами (но без видовых достоинств) может достигать 30%. По словам руководителя службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяны Шаровой, важно, и на какую сторону света выходят окна (если большая их часть смотрит на юг, то квартира стоит дороже, так как уровень инсоляции выше).

 

Доступные и эксклюзивные

 

По мнению ряда экспертов, апартаменты в высотках — товар штучный, и покупают их не так уж часто. Возможно, поэтому на данный момент особого дефицита предложения квадратных метров в высотных зданиях нет. «Но со временем высотный сегмент приобретет эксклюзивность и неоспоримое конкурентное преимущество, что станет главной причиной роста стоимости квартир в нем», — считает Т. Шарова.

 

По данным аналитиков ГК «ГРАС», на первичном рынке Москвы представлен 31 жилой комплекс высотой более 25 этажей. Из них пять находятся в «Сити», а оставшиеся 70% сконцентрированы на западе столицы. Выше всех расположены жилые помещения в башне «Федерация» — на 93-м этаже, но пока в продаже они отсутствуют. Из представленных на рынке объектов можно отметить башню «Око», где квартира с отделкой на 82-м этаже продается примерно за 450 тыс. руб./кв. м. По словам П. Кирилловского, наиболее привлекательные предложения в классе комфорт — это квартал «Флотилия» (апартаменты на 26-м этаже по цене 116 тыс. руб./кв. м), в классе бизнес — ЖК «Триколор» (160 тыс. руб./кв. м на 26-м этаже), а в классе премиум — ЖК «Утесов» на северо-западе Москвы (162 тыс. руб./кв. м).

 

Самое дешевое соотношение высотности и цены — в ЖК «Загорье» (квартиры на 39-м этаже выставлены по цене от 150 тыс. руб./кв. м). Правда, этот объект расположен в нетипичном для высоток месте — на юге Москвы, рядом с МКАД. По данным Д. Бобкова, примерами доступного «высотного» предложения могут выступать МФК «Водный» (от 100 до 144 тыс. руб./кв. м), ЖК «Скай Форт» (со средней ценой предложения 149,6 тыс. руб./кв. м).

 

По данным компаний «ГРАС», Est-a-Tet, «Главмосстрой-Недвижимость», «ИНКОМ», Capital Group,

«НДВ-Недвижимость», «Метриум Групп», Tekta Group, «МД Групп», Welhome, Storm Properties