Порядка 40% квартир среди выставленного на торги залогового обеспечения – элитная недвижимость

В последнее время заметно возрос интерес граждан к покупке залоговых квартир на торгах. Отражением этой тенденции стало увеличение обращений потенциальных участников аукционов за юридическим сопровождением подобных сделок, многие из которых заканчиваются судебными разбирательствами между новыми и бывшими собственниками дефолтного жилья.

Специалисты юридического центра адвоката Олега Сухова проанализировали практику исполнительного производства по изъятию и реализации ипотечного жилья на торгах и выявили основные тенденции этого относительно нового сегмента рынка недвижимости.

Неожиданно выяснилось, что чаще всего дефолт по ипотечным кредитам допускают обеспеченные владельцы многокомнатных и дорогих квартир площадью от 70 до 200 кв. м, большинство которых расположены в престижных районах Москвы. Оценочная стоимость такого жилья колеблется от 10 млн до 58 млн рублей. Возраст владельцев — от 43 до 53 лет. На долю элитных квартир приходится около 40–45 % выставляемых лотов. При этом в списке злостных неплательщиков можно обнаружить даже известных бизнесменов и общественных деятелей.

Ипотечные заемщики, владеющие малогабаритным жильем площадью до 40 кв. м, лишь на втором месте по неплатежеспособности (на их долю приходится около 33% лотов). Как правило, на торги попадает недвижимость, приобретенная в районах массовой застройки на волне докризисного строительного бума (в 2003–2007 гг.) по завышенной стоимости и астрономическим процентным ставкам. Стоимость выставленного на реализацию экономичного жилья ипотечных должников находится в диапазоне от 4,5 млн до 11 млн рублей. Наконец, наиболее пунктуальная и добросовестная группа ипотечных заемщиков — семьи среднего возраста (33–43 года). Принадлежащее им имущество, заложенное в обеспечение банковских кредитов, реже всего становится предметом судебных разбирательств и торгов (27,7%). Обычно в аукционных реестрах фигурируют квартиры площадью от 40 до 70 кв. м и стоимостью от 4 до 10 млн рублей.

По словам адвоката Олега Сухова, многие клиенты, желающие принять участие в торгах, признаются, что рассчитывают купить жилье на аукционе по дешевке, с тем чтобы потом выгодно его перепродать. «Надо заметить, что такая практика широко распространена за рубежом — как правило, стартовая цена дефолтной недвижимости, выставленной на торги, на 15–20% ниже среднерыночных показателей. Однако в России покупка заложенного имущества несостоятельного должника сопряжена с целым набором значительных рисков, которые зачастую не покрываются дисконтом или не позволяют спрогнозировать размер потенциальной прибыли. Большинство «сладких» вариантов, выставленных на продажу, при первом же рассмотрении оказываются объектами с «двойным дном»», — предупреждает адвокат.

Наиболее распространенные проблемы, с которыми сталкиваются покупатели такого жилья — снятие с регистрационного учета и выселение прежних хозяев через суд, попытки оспаривания ранее принятых решений и результатов торгов по искам заинтересованных лиц. О том, что в квартире кто-то прописан, многие покупатели залоговой недвижимости узнают уже после совершения торгов. Известны и курьезные случаи, когда уже после торгов долг, обеспеченный проданной на аукционе квартирой, полностью погашался заемщиками, жилье перепродавалось, а победитель аукциона оставался не у дел с зависшими на счетах судебных приставов деньгами.

Желающим рискнуть адвокат Олег Сухов рекомендует прежде, чем приобретать жилье на аукционе, обращаться к специалистам для проверки правовой чистоты предстоящей сделки. «Необходимо тщательно изучить всю доступную документацию, проливающую свет на юридическую историю квартиры, выудить максимум информации из открытых источников, у сотрудников банка-кредитора, Росреестра, службы судебных приставов, соседей. В случае победы на аукционе желательно не втягиваться в судебные разбирательства, а сразу договориться с должником о добровольном освобождении жилплощади», — резюмирует адвокат.