Покупательская активность на вторичном рынке жилья в марте 2016 года

По итогам марта количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья сократилось относительно февраля на 6,9%, но превзошло соответствующие показатели того же периода прошлого года на 23% — отмечают в Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.

Средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья продемонстрировала незначительную отрицательную динамику (минус 0,2% по сравнению с февралем), при этом существенно (на 9,4%) выросла в долларовом эквиваленте за счет укрепления рубля. Крайне высокими остаются доля продаж с дисконтом (79%) и срок экспозиции — 97 дней, свидетельствуя о преувеличенных в целом ценовых ожиданиях продавцов и избирательности покупателей на фоне изобилия предложения.

Определенное сокращение покупательской активности в марте специалисты связывают с разворотным трендом на валютном рынке, следствием которого стало наиболее существенное с апреля 2015 года укрепление российской валюты в рамках месяца — на 10%. Для потребителей, которые хранят свои сбережения в иностранной валюте, значительное удорожание рубля означает соответствующее снижение их покупательской способности и одновременно является резким изменением рыночной конъюнктуры, которое требует соответствующей адаптации и оценки перспектив развития ситуации. При этом более всего сократились показатели реального спроса — количество обязательств о предоплате (примерно на 10% по итогам марта относительно показателей февраля): за счет той категории покупателей, которая непосредственно столкнулась с необходимостью оперативно корректировать свои ожидания от покупки. Количество звонков по выставленным на продажу объектам (потенциальный спрос) снизилось менее значительно — на 6,9%.

«Пик сокращения покупательской активности на финальных этапах подготовки сделки пришелся на вторую декаду марта — фактически люди не вернулись на рынок после празднования 8 Марта. В это время мы отмечали снижение количества заявок о предоплате до 25% относительно того же периода февраля. Однако к концу марта ситуация нормализовалась — можно предположить, что двух недель людям оказалось достаточно, чтобы адаптироваться к новому уровню стоимости рубля. Возможно, определенную роль сыграли ожидания его дальнейшего удорожания, основанные на опыте прошлого года, когда весной российская валюта существенно укрепила свои позиции. В любом случае мы предполагали, что снижение спроса в марте — краткосрочный тренд. К настоящему моменту прогноз оправдался: к концу месяца почти все взявшие паузу покупатели вернулись на рынок», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

При этом показательной является очевидная положительная коррекция покупательской активности относительно показателей прошлого года: количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья возросло на 23%. Напомним: март прошлого года стал первым месяцем затяжного периода обвального падения потенциального спроса: тогда, ежемесячно снижаясь почти на треть, он сократился к концу весны в 2,8 раза. В нынешнем году при сохранении текущей макроэкономической ситуации специалисты не прогнозируют повторение «холодной весны 2015-го» и ожидают оживление вторичного рынка жилья в среднем на 15% относительно прошлогодних показателей.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы в марте составил 43 482 объекта, фактически оставшись на уровне февраля и снизившись на 3,2% относительно марта 2015 года. При этом март прошлого года можно назвать началом периода относительного накопления предложения, которое существенно снизилось в январе 2015-го в ответ на ажиотажный спрос декабря 2014 года и не успело восстановиться в феврале. Максимальное количество объектов, выставленных на продажу в 2015 году, было отмечено в октябре (46 660 вариантов). Текущий объем предложения на 6,8% ниже этого значения и на 5,4% ниже среднего показателя с января 2009 года.

Средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья Москвы в марте составила 185,5 тыс. рублей за кв. м. Отрицательная коррекция с начала года составила 0,7%, относительно февраля — минус 0,2%. По сравнению с мартом 2015 года средняя заявленная стоимость в указанном сегменте рынка снизилась на 5,9%.

Актуальные показатели средних цен в зависимости от формата жилья и их изменение в течение месяца представлены в таблицах ниже:

— по районам:

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗЕЛАО
379 124 руб./м2	210 448 руб./м2	184 265 руб./м2	186 125 руб./м2	173 663 руб./м2	160 196 руб./м2	157 690 руб./м2	165 493 руб./м2	188 703 руб./м2	109 583 руб./м2
+ 0,2%	– 0,3%	– 0,7%	– 0,3%	– 0,3%	– 0,2%	– 0,3%	– 0,1%	– 0,5%	– 4,1%

— по количеству комнат:

1-комн.	2-комн.	3-комн.	4 и более комн.
179 282 руб./м2	178 251 руб./м2	181 607 руб./м2	343 158 руб./м2
– 0,3%	– 0,5%	+ 0,1%	– 2,4%

— по типу строений:

Блок	Панель	Кирпич	«Сталинский»	Монолит
172 978 руб./м2	164 638 руб./м2	204 480 руб./м2	227 667 руб./м2	245 061 руб./м2
+ 0,1%	– 0,2%	0%	– 0,9%	+ 2,4%

— по сегментам рынка жилья:

Эконом-	Комфорт-	Премиум- (бизнес-)
163 504 руб./м2	182 026 руб./м2	263 945 руб./м2
– 0,1%	– 0,1%	+ 0,7%

Доля продаж с дисконтом на московском вторичном рынке жилья остается на максимальном историческом уровне. Данный факт в сочетании с незначительной коррекцией заявленных цен — свидетельство того, что начальные представления собственников о стоимости своей жилплощади все еще не соответствуют ожиданиям потребителей. 79% реализованных в марте объектов были проданы с дисконтом (среднее значение — 9,3%). В январе рассматриваемый показатель был равен 82% (абсолютный максимум за всю историю наблюдений с января 2005 года). 11% объектов, реализованных в минувшем месяце, проданы по цене выше заявленной, 10% — по стоимости предложения.

Срок экспозиции объектов в указанном сегменте рынка составил в марте 97 дней, снизившись по отношению к абсолютному максимуму по этому показателю в феврале 2016 года лишь номинально — на 3 дня. Нынешнее значение на 40,6% превосходит показатель марта 2015 года и в сочетании с активизацией покупательского интереса в течение этого периода свидетельствует о существенном увеличении срока принятия потребителем решения о покупке.

Резкое укрепление рубля заметно скорректировало стоимость московских квартир в долларовом эквиваленте. Средняя цена предложения, выраженная в долларах, увеличилась относительно февраля на 9,4% и составила $ 2 634 за кв. м. Однако текущая положительная динамика — лишь локальная коррекция в рамках валютных колебаний, несопоставимая с общим уровнем удешевления столичного жилья «в долларах» с 2014 года. Так, текущая средняя заявленная стоимость в сегменте вторичного жилья на 22,1% ниже, чем в марте 2015 года и на 49,5% ниже относительно марта 2014 года.

В настоящее время самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД является малогабаритная «однушка» на 1-м этаже 14-этажного панельного дома на Коломенской набережной (ст. м. «Коломенская»). Общая площадь — 16 кв. м, раздельный с/у. Цена предложения: 3,1 млн рублей.

Самым дорогим предложением марта является трехуровневый восьмикомнатный пентхаус в ЖК «Северная звезда» на ул. Расплетина (ст. м. «Октябрьское поле»). Общая площадь — 2500 кв. м. Пентхаус разделен на территориальные зоны (для хозяев, приема гостей и обслуживающего персонала), объединенные зоной отдыха (с баней, массажным кабинетом и салоном). Оборудован межэтажными лифтами с отдельными выходами в каждую зону. Квартира — после дизайнерского ремонта, полностью укомплектована техникой и мебелью премиальных европейских брендов. Пентахус опоясан террасой, а панорамные виды на Москву не загораживает городская застройка. В стоимость входит отдельный гаражный бокс на 12 машино-мест с изолированным въездом. Ориентировочная стоимость в рублях: 2,3 млрд рублей.