Подмосковный гараж: не купишь и не продашь

Эксперты Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» оценили ситуацию на рынке гаражей Подмосковья и пришли к выводу, что в последние 3 года некогда востребованные «места хранения автомобилей» пользуются крайне низким спросом.

Однако кампания подмосковного правительства по борьбе со стихийной парковкой на придомовых территориях может снова возродить интерес покупателей к гаражным помещениям.

«В последние годы спрос на гаражи низкий, цены, как минимум, не растут, а может даже снижаются, точнее сказать нельзя, т.к. продаж крайне мало, — рассказывает Аркадий Власенко, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный». — Связано это, скорее всего, с изменением менталитета наших людей. Когда-то, во времена СССР, люди сначала покупали гараж, а потом уже автомобиль, т.к. машина была роскошью и приобреталась один раз и на всю жизнь. Нынче автомобиль стал средством передвижения, его меняют каждые 2-3 года, и большинство автовладельцев вообще не озабочиваются гаражом, просто паркуют свою машину возле дома«. Данные Министерства транспорта Московской области свидетельствуют, что сегодня всего 14% водителей пользуются капитальными паркингами и гаражами, а плоскостными парковками — 13%. При этом 53% автовладельцев паркуются во дворах с нарушением правил.

От «смены менталитета» в первую очередь пострадали ГСК, расположенные на окраинах городов, продать их там можно значительно дешевле вложенных в строительство средств. А вот гаражи, находящиеся в жилых кварталах, остаются в цене, т.к. ими очень удобно пользоваться, не надо далеко ходить и нет проблем с парковкой. Но и цена такого предложения зачастую сопоставима со стоимостью небольшой дачи или однокомнатной квартирой в новостройке эконом-класса в 30 км от МКАД.

В Подмосковье гаражи предлагаются по цене от 130 тыс. руб. до 1,7 млн руб. Главный фактор ценообразования, конечно же, местоположение. Например, в Мытищах, гараж площадью 34 кв.м., расположенный в жилом районе, продается за 1,2 млн руб. Трехэтажный гараж в Климовске рядом со спальным районом предлагают за 1,7 млн, а в Пушкино гаражный бокс на втором этаже придомового паркинга на 2 машино-места стоит 1,3 млн руб. На окраинах городов гаражи предлагаются по более демократичным ценам в среднем от 300 до 800 тыс. руб., но и спрос на них практически отсутствует в связи с неудобным местоположением. Таким образом, получается, что доступные по цене гаражи не нужны автовладельцам в принципе, а дорогие попросту отпугивают своей стоимостью, хотя и находятся рядом с домом и обеспечены всеми коммуникациями.

Поэтому конкуренцию гаражам сегодня легко составляют машино-места в придомовых наземных и подземных паркингах. «В настоящее время ценность гаража не намного превышает ценность паркинга, — комментирует Аркадий Власенко. — Если раньше гараж рассматривался едва ли не как второй дом, где автовладелец проводил много времени (занимаясь ремонтом, храня там вещи, консервацию на зиму, общаясь с соседями по гаражу и т.д.), то сейчас, гараж используется чаще всего лишь для хранения авто, т.е. ту же функцию выполняет и место под паркинг».

Но и паркинги сегодня не решают проблемы хаотичной парковки. Дело в том, что новостроек, обеспеченных паркингами, документально закрепленными за собственниками жилья, в Подмосковье не более 40%, а машино-мест в них выкупается лишь половина. Спрос на машинные боксы в новостройках ограничен количеством жителей, проживающих в этих комплексах. Вопрос опять же в цене и готовности жильцов платить немалые суммы за 10-15 кв. м. машино-места. Например, в Балашихе машино-место в подземном паркинге в доме-новостройке предлагается за 1,5 млн. руб (вторичная продажа). Но Анна Гужва, риэлтор-консультант по данному объекту АН «МВС — недвижимость», находит цену завышенной в 1,5 раза. «Это гаражное место продается уже больше года, владелец ежемесячно тратит 3 тыс. руб. на коммунальные услуги, но цену снижать отказывается, — комментирует Анна Гужва. — Реальная же стоимость гаражей, по которой их можно быстро реализовать в Балашихе и других крупных городах области, держится на уровне 500 тыс. руб. за отдельно стоящие гаражи, 700-900 тыс. руб. за машино-место в придомовых паркингах». Таких примеров по Подмосковью множество, отчего так вяло и идут продажи в этом сегменте.

Однако ситуация скоро может измениться. Власти Подмосковья намерены убрать из дворов более половины машин и создать в крупнейших городах области более 1 млн «цивилизованных» машино-мест. По данным Министерства транспорта Московской области, со стихийной парковкой будут бороться с помощью установки ограждений, запрещающих знаков, а также проводя информационную кампанию. Кроме того, по решению ТСЖ во дворах может быть обустроена платная парковка. Также власти считают, что застройщики должны стимулировать автомобилистов приобретать места в паркингах, предусмотренных в рамках строительства новых домов. При появлении запретительных знаков и штрафов люди будут вынуждены парковать машины в специально отведенных местах. Вопрос в том, какой будет ежемесячная плата, и всегда ли она будет по карману автовладельцу? Например, в Люберцах аренда машино-места на плоскостной парковке обходится в 3900 руб. в месяц, также на такой стоянке машиноместо можно выкупить за 200-350 тыс. руб., но за содержание и охрану в месяц опять же придется платить по 2000-3000 руб. В год на хранение авто может уходить примерно 36-50 тыс. руб.

«Таким образом, в условиях давления со стороны местных властей гаражи могут снова стать востребованными как места хранения авто, — резюмирует Аркадий Власенко. — Чем больше будет возникать проблем с парковками возле домов, тем больше будет появляться интерес к гаражам. Но в небольших городах Подмосковья, до этого дойдет еще не скоро».