По хорошему счету

Каковы критерии, согласно которым тот или иной объект недвижимости может быть отнесен к разряду «элитный»? Не секрет: зачастую рынок в данном вопросе ориентируется исключительно на мнение самого девелопера. При этом по умолчанию принято считать, что «чем дороже, тем элитнее». На самом же деле, очевидно, что не цена определяет категорию объекта, а наоборот стоимость жилья напрямую зависит от его характеристик.

Эксперты Департамента маркетинга компании «Магистрат» наряду со свежим обзором элитных новостроек Москвы предлагают вашему вниманию свой подход к классификации высококлассного жилья.

Подводя итоги

По состоянию на конец 2013 года объем предложения первичного рынка элитного жилья и апартаментов Москвы составлял 208,3 тыс. м². За ноябрь данный показатель снизился примерно на 1,2%. В предпоследний месяц уходящего года начались продажи в очередном объекте, предлагающем покупателям апартаменты — клубном доме «Mon Cher» (ЦАО, 3,35 тыс. м²). Поскольку апартаменты традиционно продаются медленнее квартир, напоминают эксперты компании «Магистрат», их доля в общем объеме предложения элитного класса неуклонно растет.

Так или иначе, крупных проектов люксового сегмента в последние месяцы 2013 года на рынок не выходило, что в совокупности со стабильным спросом на высококлассное жилье позволяло рынку устойчиво поглощать текущее предложение. Наибольшая его доля по-прежнему сосредоточена в Хамовниках (как внутри Садового кольца, так и снаружи, всего 52,7%). Здесь представлено 18 объектов, из них девять — на стадии строительства. В 13-ти предлагаются только квартиры, в четырех — исключительно апартаменты, один проект — смешанного формата.

Аналитики компании «Магистрат» отмечают, что рынок элитной недвижимости Москвы продолжает показывать хорошие темпы продаж. В частности, в ноябре, по их данным, из экспозиции ушло 49 элитных квартир и апартаментов общей площадью порядка 5,9 тыс. м², что на 14% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Средняя цена квадратного метра в столичных новостройках элитного класса составляет 624,8 тыс. рублей. Цены на элитную недвижимость в целом продолжают подниматься за счет увеличения цен на квартиры. Причем, в последние месяцы данный рост был отмечен не только в строящихся объектах, но и в уже готовых.

По порядку — становись!

Качественному и конструктивному анализу рынка недвижимости по-прежнему сильно мешает отсутствие четкой общепринятой классификации, в том числе и в элитном сегменте, напоминают аналитики компании «Магистрат».

Комментирует директор Департамента маркетинга компании «Магистрат» Ольга Магилина:

«Современные элитные жилые комплексы столицы я бы подразделила на три основных класса. Первый — топовый, в чистом виде встречается нечасто, хотя современные застройщики — лидеры элитного строительства, безусловно, стремятся соответствовать его высоким требованиям. Дома данной категории располагаются в самых престижных районах, причем обязательным условием является наличие поблизости и другого высококлассного жилья.

Они отличаются высоким качеством — речь идет исключительно о новом строительстве. Что касается используемых технологий, внешние и внутренние стены здания должны быть кирпичные, каркас — монолит. Сам проект (обязательно продукт работы известного архитектурного бюро) предполагает: удобные планировочные решения, выразительные фасады, презентабельную входную группу, большие окна с высококлассными стеклопакетами. Высота потолков в квартирах должна составлять не менее 3,3 м. Инженерная начинка — самая современная: бесшумные лифты от ведущих производителей; центральное кондиционирование; система климат-контроля с фильтрацией; индивидуальный тепловой пункт; все мыслимые телекоммуникации и внутренняя компьютерная сеть.

В доме класса «люкс» обязательно существует подземный гараж из расчета два-три машиноместа на квартиру. По возможности — огороженная территория и благоустроенный внутренний двор. Непременно предполагается профессиональное управление зданием и высочайший уровень безопасности: круглосуточная профессиональная охрана, видеонаблюдение и контроль доступа. Ну и самое главное (то, что встречается действительно редко), это камерность объекта — и по количеству квартир (не более 40), и с точки зрения, скажем, так «избранности круга» жильцов.

Остается добавить застройщика с надежной репутацией, а также, желательно, западных подрядчиков. Но, это, впрочем, само собой вытекает из выше сказанного — другим игрокам подобная задача не по плечу.

В следующую категорию попадают дома, которые по объективным причинам не могут соответствовать сразу всем перечисленным выше критериям. В частности, отличие, как правило, заключается в выборе материалов для строительства и отделки. Инженерные коммуникации обычно изготовлены менее престижными фирмами-производителями. Количество квартир — существенно больше. Претензии к локации — чуть менее строгие. Работы зачастую выполняются российскими подрядными организациями.

В домах последней, третьей категории элитного жилья количество квартир может доходить до 500. Уровень безопасности, как и раньше, достаточно высокий: круглосуточная охрана, видеодомофоны. Высота потолков допускается пониже (до 3 м). Инженерные коммуникации, безусловно, современные, однако, например, центральное кондиционирование, может отсутствовать (при этом должны быть определены места для размещения индивидуальных воздухозаборников).

Парадокс заключается в том, что у домов данной категории зачастую есть неоспоримые преимущества перед «элиткой» более высоких классов. Поскольку требования к расположению объекта здесь мягче, застройщик в состоянии предложить покупателю более насыщенную и разнообразную инфраструктуру. Как минимум это касается размеров и уровня благоустройства придомовой территории. В таких проектах, как правило, есть возможность использования преимуществ ландшафтного дизайна, обустройства детских и спортивных площадок, размещения гостевых парковок (помимо подземного гаража) и других объектов.

Следует учитывать, что со временем здание может свою категорию поменять.

В любом случае, замечу, что классификация объектов недвижимости — это внутренний инструмент девелоперов, риелторов и других профессионалов рынка. Покупателю же все эти систематизации, как правило, малоинтересны. Безусловно, человек рассчитывает на свои деньги купить жилье определенного уровня. Но на этапе выбора конкретного предложения его уже интересуют вполне определенные, специфические характеристики объекта — те, которые кажутся лично ему наиболее существенными».